Société foncière ou SCI : quelle structure choisir pour investir ?

Choisir entre une société foncière et une SCI dépend des objectifs patrimoniaux, de la structure de gestion souhaitée et du projet immobilier envisagé. La SCI est souvent privilégiée pour la gestion familiale d’un patrimoine, tandis que la société foncière s’adresse à des investisseurs visant des biens de grande envergure. 

Analyser leurs avantages et leurs spécificités permet de déterminer la solution la plus adaptée à vos besoins. Legalstart vous aide à faire votre choix.

Société foncière ou SCI : de quoi parle-t-on ?

Société foncière : définition

Une société foncière immobilière est une entreprise spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un portefeuille immobilier. Elle a pour but de générer des revenus locatifs réguliers et d’optimiser la valeur des biens détenus. 

Contrairement à un investisseur locatif qui achète un bien en direct, les investisseurs dans une société foncière acquièrent des parts de cette société et bénéficient des performances du parc immobilier sans en assumer la gestion. 

Les biens immobiliers concernés sont diversifiés :

• logements résidentiels ;
• bureaux ;
• locaux commerciaux ;
• bâtiments industriels ;
• entrepôts ;
• ou encore parkings. 

La gestion est assurée par des professionnels expérimentés qui veillent à maximiser la rentabilité des actifs tout en assurant leur entretien et leur valorisation. 

Les revenus perçus sous forme de dividendes proviennent des loyers collectés et sont redistribués aux détenteurs de parts de la société.

SCI : définition

Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble. 

Elle offre un cadre souple et adapté pour faciliter l'acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse :

• d’un bien à usage résidentiel ;
• d’un bien à usage commercial ;
• ou d’un bien à usage locatif. 

Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport initial dans le capital de la société. La SCI permet d’organiser clairement les rôles, les droits et les obligations de chaque associé. 

La gestion quotidienne du patrimoine immobilier est assurée par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts. 

Les loyers perçus par la société sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales et soumis au régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

Société foncière ou SCI : quels avantages ?

Les avantages de la société foncière

Les sociétés foncières présentent de nombreux atouts pour les investisseurs :

• accès facilité à des actifs immobiliers stratégiques ;
• diversification du patrimoine immobilier ;
• répartition des risques locatifs ;
• gestion entièrement déléguée ;
• liquidité accrue pour les investisseurs ;
• fiscalité avantageuse ;
• rendements attractifs et réguliers ;
• flexibilité dans les échanges de titres ;
• valorisation à long terme du capital ;
• et accès facilité aux marchés boursiers.

Accès facilité à des actifs immobiliers stratégiques

Les sociétés foncières permettent d’investir dans des biens immobiliers difficiles d’accès pour un investisseur individuel, tels que :

• des immeubles commerciaux de grande envergure ;
• des bâtiments industriels ;
• ou des centres d’affaires. 

Ces actifs requièrent généralement des capitaux importants et une expertise pointue, ce que les sociétés foncières rendent accessible grâce à la mutualisation des ressources.

Diversification du patrimoine immobilier

La société foncière permet une diversification optimale du patrimoine en investissant dans différentes catégories d’actifs (résidentiel, commercial, industriel) et dans plusieurs zones géographiques. 

Cette stratégie limite les risques liés à une vacance locative ou à des variations locales du marché immobilier. L’impact d’un loyer impayé ou d’une perte de valeur est ainsi mieux absorbé par l’ensemble du portefeuille.

Répartition des risques locatifs

Grâce à un portefeuille diversifié, les risques liés aux loyers impayés ou aux périodes de vacance locative sont largement mutualisés. Les revenus générés par plusieurs locataires et biens immobiliers assurent une meilleure stabilité financière pour les investisseurs. 

Cela protège les détenteurs de parts contre des variations brusques et permet de lisser les rendements dans le temps.

Une gestion entièrement déléguée

L’un des principaux avantages réside dans la délégation totale de la gestion des biens. La société foncière prend en charge l’intégralité des opérations :

• sélection des actifs ;
• entretien ;
• valorisation ;
• recherche de locataires ;
• et revente des biens en cas d’opportunité. 

Cette gestion est assurée par des experts immobiliers, ce qui garantit des décisions stratégiques éclairées et une maximisation des rendements.

Une liquidité accrue pour les investisseurs

Les parts d’une société foncière cotée peuvent être vendues rapidement, contrairement à un investissement immobilier physique qui nécessite un processus de cession long et complexe. 

Cette liquidité permet aux investisseurs de se retirer du marché plus facilement en fonction de leurs besoins financiers.

Fiscalité avantageuse

Les sociétés foncières cotées bénéficient d’un régime fiscal attractif. Elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés ni à la fiscalité sur les plus-values réalisées, ce qui optimise la rentabilité pour les investisseurs. 

Les dividendes versés, provenant des loyers perçus, sont ainsi distribués de manière plus efficiente sur le plan fiscal.

Rendements attractifs et réguliers

Les sociétés foncières génèrent des revenus locatifs stables et réguliers, qui sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. 

Cette source de revenus, souvent plus prévisible que d’autres placements financiers, attire particulièrement les investisseurs en quête de rendements réguliers.

Flexibilité dans les échanges de titres

Les sociétés foncières organisées sous forme de SAS immobilière offrent une souplesse accrue en matière d’échange et de cession de parts sociales.

Cela facilite la circulation des titres entre les investisseurs, notamment dans un contexte familial ou professionnel.

Valorisation à long terme du capital

En plus des revenus locatifs, les sociétés foncières s’attachent à valoriser le parc immobilier au fil du temps. Cette approche permet d’augmenter la valeur des parts détenues, notamment grâce aux travaux d’amélioration réalisés ou aux opportunités de vente à des prix avantageux sur un marché favorable.

Accès facilité aux marchés boursiers

Pour les sociétés foncières cotées, la transparence et la régulation imposées par les marchés financiers constituent un gage de sécurité pour les investisseurs. 

Cela permet d’attirer des capitaux plus importants, tout en offrant une visibilité accrue sur les performances de la société.

Les avantages de la SCI

La SCI offre une multitude d’avantages :

• accroissement de la capacité d’emprunt ;
• facilitation de la gestion locative ;
• transmission facilitée du patrimoine ;
• transparence fiscale avantageuse ;
• liberté dans le choix des investissements ;
• organisation claire entre les associés ;
• protection des conjoints et des héritiers ;
• souplesse dans la gestion du patrimoine ;
• et optimisation des plus-values immobilières

Accroissement de la capacité d’emprunt

En se regroupant au sein d’une SCI, plusieurs associés peuvent unir leurs ressources financières pour emprunter des sommes plus importantes. 

Cette capacité collective permet d’acquérir des biens immobiliers plus ambitieux, qu’un investisseur individuel ne pourrait pas financer seul. Les banques apprécient également la stabilité apportée par cette structure.

Facilitation de la gestion locative

Une SCI simplifie la gestion des biens immobiliers mis en location. La société devient responsable des décisions importantes telles que :

• la recherche de locataires ;
• la signature des baux ;
• la perception des loyers ;
• ou encore la réalisation de travaux. 

Un ou plusieurs gérants, désignés au sein de la SCI, prennent en charge ces tâches pour le compte des associés.

Transmission facilitée du patrimoine

La SCI est un outil idéal pour préparer la transmission d’un patrimoine familial. Les parents peuvent transmettre progressivement les parts sociales de la SCI à leurs enfants, ce qui permet de réduire considérablement les droits de succession grâce à des abattements réguliers.

Transparence fiscale avantageuse

La SCI bénéficie d’une transparence fiscale, ce qui signifie que les revenus générés par les biens sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur part de détention dans la société. 

Cela permet une meilleure optimisation de la fiscalité personnelle en choisissant le régime d’imposition le plus adapté :

• impôt sur le revenu (IR) ;
• ou, sur option, impôt sur les sociétés (IS).

Liberté dans le choix des investissements

La structure de la SCI laisse une grande liberté dans la sélection des biens immobiliers. Les associés peuvent décider d’investir dans :

• des logements résidentiels ;
• des locaux commerciaux ;
• des immeubles ;
• ou des terrains, en fonction de leurs objectifs patrimoniaux. 

Cette flexibilité permet d’adapter les décisions aux opportunités du marché immobilier.

Organisation claire entre les associés

Les statuts de la SCI fixent précisément les règles de fonctionnement, les responsabilités de chacun et la répartition des revenus locatifs. 

Cela permet d’éviter les conflits entre les associés, notamment dans un cadre familial ou professionnel, où les intérêts peuvent parfois diverger.

Protection des conjoints et des héritiers

En cas de décès d’un associé, les parts sociales de la SCI sont facilement transmissibles, ce qui protège les conjoints survivants et les héritiers. 

Cela évite les situations de blocage ou de vente forcée du bien immobilier pour payer les droits de succession.

Souplesse dans la gestion du patrimoine

Les décisions concernant les biens immobiliers (travaux, vente, achat) peuvent être prises rapidement par les gérants désignés dans les statuts. 

Cette organisation offre une grande souplesse pour valoriser les biens ou saisir des opportunités de marché.

Optimisation des plus-values immobilières

Dans certaines situations, la SCI permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les plus-values immobilières lors de la cession des biens ou des parts sociales. Notamment grâce à des mécanismes d’abattement liés à la durée de détention.

Société foncière ou SCI : quels inconvénients ?

Les inconvénients de la société foncière

Investir dans une société foncière présente certains inconvénients :

• volatilité du marché financier ;
• sensibilité aux cycles économiques ;
• frais de gestion élevés ;
• complexité fiscale et réglementaire ;
• absence de contrôle pour les investisseurs ;
• risques liés à l’endettement ;
• dépendance aux locataires ;
• risques de revente des parts limitées ;
• et exposition aux contraintes du marché immobilier.

Volatilité du marché financier

Les sociétés foncières immobilières, notamment celles cotées en bourse, sont exposées aux fluctuations des marchés financiers. La valeur des parts peut varier rapidement en fonction :

• des cycles économiques ;
• des crises immobilières ;
• ou des variations des taux d’intérêt. 

Cette volatilité peut entraîner des pertes en capital pour les investisseurs, en particulier sur le court terme.

Sensibilité aux cycles économiques

Comme tout investissement immobilier, les sociétés foncières dépendent fortement de l’état du marché immobilier. Une baisse de la demande locative, une hausse de la vacance ou une diminution des loyers impacte directement les revenus distribués aux investisseurs. 

En période de ralentissement économique, les performances de la société peuvent être affectées.

Frais de gestion élevés

Investir dans une société foncière implique le paiement de frais de gestion qui couvrent :

• la rémunération des gestionnaires ;
• les opérations d’entretien ;
• et la valorisation des biens immobiliers.

Ces frais, souvent calculés en pourcentage des revenus ou du portefeuille, réduisent les rendements nets pour les investisseurs.

Complexité fiscale et réglementaire

Les sociétés foncières sont soumises à des règles fiscales et réglementaires spécifiques qui peuvent s’avérer complexes. 

Les obligations liées à l’impôt sur les sociétés, aux plus-values ou aux distributions de revenus exigent une compréhension approfondie. Ce qui peut être un frein pour certains investisseurs moins expérimentés.

Absence de contrôle pour les investisseurs

Les détenteurs de parts dans une société foncière n’ont aucun pouvoir de décision sur la gestion des biens. Les choix d’acquisition, de rénovation ou de revente sont entièrement confiés aux gestionnaires professionnels. 

Cette absence de contrôle peut parfois générer des frustrations si les décisions prises ne correspondent pas aux attentes des investisseurs.

Risques liés à l’endettement

Certaines sociétés foncières recourent à l’endettement pour financer leurs acquisitions et développer leur parc immobilier. 

Si les taux d’intérêt augmentent ou si la société peine à rembourser ses dettes, cela peut fragiliser sa situation financière et réduire les dividendes distribués.

Dépendance aux locataires

La rentabilité d’une société foncière repose sur les loyers perçus. Un taux de vacance locative élevé, des loyers impayés ou une défaillance des locataires peuvent avoir un impact significatif sur les revenus. Et par conséquent, sur la distribution aux investisseurs.

Risques liés à la revente des parts

Si la société n’est pas cotée en bourse, la revente des parts peut être plus complexe et moins liquide. 

Les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés pour céder leurs participations rapidement, surtout en période de faible demande.

Exposition aux contraintes du marché immobilier

Les sociétés foncières doivent s’adapter aux normes et aux contraintes spécifiques du secteur immobilier, telles que les nouvelles réglementations énergétiques ou les évolutions de la demande locative. 

Ces contraintes nécessitent parfois des investissements supplémentaires pour maintenir la valeur des biens.

Les inconvénients de la SCI

La SCI, malgré ses nombreux avantages, comporte également plusieurs inconvénients :

• responsabilité illimitée des associés ;
• gestion complexe et exigeante ;
• obligations administratives et comptables ;
• coûts de création et de fonctionnement ;
• risque de conflits entre associés ;
• fiscalité parfois contraignante ;
• difficultés en cas de revente des parts ;
• pas adaptée pour les projets à court terme ;
• responsabilité en cas de mauvaise gestion.

Responsabilité illimitée des associés

Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société de manière illimitée et proportionnelle à leurs parts. 

En cas de difficultés financières, leur patrimoine personnel peut être engagé pour rembourser les créanciers si les biens de la SCI ne suffisent pas.

Gestion complexe et exigeante

La gestion d’une SCI demande du temps et des compétences. Le gérant désigné doit assurer des tâches variées telles que :

• la rédaction des baux ;
• l’encaissement des loyers ;
• la réalisation de travaux d’entretien ;
• ou encore la prise en charge des obligations administratives. 

Cette gestion peut devenir lourde, surtout si le parc immobilier est conséquent ou en mauvais état.

Obligations administratives et comptables

Une SCI impose des formalités administratives strictes. Il est nécessaire :

• de rédiger des statuts détaillés lors de la création ;
• d’organiser des assemblées générales ;
• et d’établir des procès-verbaux pour toute décision importante. 

Selon le régime fiscal choisi, une comptabilité rigoureuse peut également être exigée, augmentant ainsi les contraintes pour les associés.

Coûts de création et de fonctionnement

La mise en place d’une SCI engendre des frais :

• rédaction des statuts ;
• immatriculation au registre du commerce ;
• et frais éventuels de notaire. 

Par la suite, les coûts de gestion (comptable, juridique, entretien des biens) peuvent s’accumuler et réduire la rentabilité globale du projet.

Risque de conflits entre associés

Les décisions importantes, comme la vente d’un bien ou la réalisation de travaux, doivent généralement être prises à la majorité. 

En cas de désaccord entre associés, la gestion peut devenir compliquée et bloquer certaines opérations, notamment dans un cadre familial.

Fiscalité parfois contraignante

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices sont imposés directement au niveau de la société. Cela entraîne une double imposition si les associés se versent des dividendes. 

À l’inverse, sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), les associés paient des impôts sur les revenus locatifs même si ces derniers ne sont pas distribués, ce qui peut poser des problèmes de trésorerie.

Difficultés en cas de revente des parts

La cession des parts sociales d’une SCI est plus complexe qu’une vente immobilière classique. 

Les formalités de transfert nécessitent souvent l’accord des autres associés et un acte notarié, ce qui peut ralentir le processus et dissuader de potentiels acheteurs.

Pas adaptée pour les projets à court terme

La SCI est davantage conçue pour des projets immobiliers à long terme. Les frais de création, les contraintes de gestion et la fiscalité peuvent réduire l’intérêt économique d’une SCI si le bien est destiné à être revendu rapidement.

Responsabilité en cas de mauvaise gestion

Si le gérant de la SCI manque à ses obligations ou prend de mauvaises décisions, les conséquences peuvent être préjudiciables pour les associés. 

Ils ne peuvent pas se désengager facilement et restent responsables des dettes de la société.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la société foncière et de la SCI

Société foncière ou SCI : quelles formalités de création ?

Comment créer une société foncière ?

Créer une société foncière nécessite de suivre plusieurs étapes structurées :

1. choisir la structure juridique la plus adaptée aux objectifs des investisseurs (SAS, SARL ou SIIC) ;
2. constituer un capital social en fonction des besoins de financement pour acquérir les premiers biens immobiliers ;
3. rédiger des statuts qui précise le fonctionnement de la société (répartition des parts, modalités de gestion et règles de gouvernance) ;
4. déposer le capital sur un compte bancaire ;
5. publier une annonce légale ;
6. immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
7. structurer sa stratégie d’investissement ;
8. et choisir le régime fiscal approprié.

Comment créer une SCI ?

Les étapes pour créer une SCI sont :

1. réunir au moins deux associés, car une SCI ne peut pas être unipersonnelle ;
2. désigner un gérant chargé de représenter et de gérer la SCI ;
3. rédiger et signer les statuts ;
4. déposer le capital social dans un compte bancaire au nom de la SCI ;
5. publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
6. et immatriculer la SCI sur la plateforme du guichet unique.

Société foncière ou SCI : comment choisir ?

Le choix entre une société foncière et une SCI repose principalement sur :

• vos objectifs d’investissement ;
• la gestion souhaitée ;
• la fiscalité ;
• et la taille du projet. 

La SCI convient davantage aux particuliers qui souhaitent gérer et transmettre un patrimoine immobilier, souvent dans un cadre familial. Elle offre une grande flexibilité dans la répartition des parts sociales, la gestion des biens et la transmission progressive aux héritiers, tout en bénéficiant d’une fiscalité souple, généralement sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR). 

Elle est idéale pour des projets à moyen ou long terme, bien que sa gestion demande une implication personnelle et une organisation administrative stricte. 

En revanche, la société foncière s’adresse à des investisseurs plus ambitieux qui souhaitent constituer un patrimoine conséquent, composé d’actifs diversifiés comme des bureaux, commerces ou immeubles industriels. 

Elle permet de déléguer la gestion à des professionnels du secteur immobilier, assurant une optimisation des rendements sans contrainte opérationnelle pour les investisseurs. 

Sur le plan fiscal, les sociétés foncières cotées bénéficient d’un régime favorable à l’impôt sur les sociétés (IS), particulièrement avantageux pour les grandes structures. 

De plus, les parts d’une société foncière cotée offrent une meilleure liquidité grâce à leur échange sur les marchés financiers, contrairement aux parts de SCI, dont la cession est plus complexe et nécessite l’accord des associés.

FAQ

Pourquoi une SAS plutôt qu'une SCI ?

Une SAS offre une grande flexibilité dans son fonctionnement et ses statuts, ce qui permet d’adapter la société aux besoins des associés, notamment pour des projets d’investissement de grande envergure. Elle est plus appropriée pour les investisseurs expérimentés qui souhaitent une structure évolutive et la possibilité d’intégrer des actionnaires sans lourdeurs administratives.

Pourquoi créer une foncière ?

Créer une société foncière permet d’investir dans des actifs immobiliers conséquents, diversifiés et d’en déléguer la gestion à des professionnels. C’est une solution idéale pour percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers, tout en bénéficiant d’une stratégie de valorisation à long terme des biens détenus.

Quelle société pour gérer des biens immobiliers ?

Pour une gestion familiale et souple d’un patrimoine immobilier, la SCI est souvent privilégiée grâce à sa simplicité et à sa capacité à faciliter la transmission. Si l’objectif est de gérer des biens immobiliers de grande valeur avec une gestion externalisée et une optimisation des rendements, la société foncière ou la SAS immobilière sera plus adaptée.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 1845 à 1870-1 - Code civil ;
• articles R322-41 à R322-46 - Code de l'urbanisme.