Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Pour votre projet immobilier, vous hésitez entre vous lancer dans la création d’une SARL de famille ou d’une SCI ? La SARL de famille et la SCI sont deux structures juridiques distinctes, mais toutes les deux adaptées aux projets de famille. Les modalités de création d’une SARL de famille et d’une SCI ainsi que les possibilités de gestion sont différentes, mais ces deux sociétés présentent des avantages notables. Vous avez comme projet de créer un patrimoine immobilier en famille ? Vous ne savez pas quelle forme juridique choisir entre la SCI familiale ou SARL de famille ? Legalstart vous éclaire sur les différentes structures pour que vous trouviez celle adaptée à votre situation.
Mini-Sommaire
La SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont membres de la même famille. En effet, pour profiter du statut juridique de la SARL de famille, les associés doivent donc être liés par un lien de sang ou d’alliance. La principale différence entre la SARL et la SARL de famille réside dans le fait que celle-ci permet de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires. Dans ce type de société, les associés sont responsables seulement à hauteur de leurs apports au sein de la SARL.
Une SARL de famille est une société commerciale et permet aux associés d’exercer toutes les activités d’une SARL classique : activité commerciale, artisanale ou encore industrielle. Cependant, elle ne peut pas exercer une activité libérale ou civile.
☝️ Bon à savoir : la SARL de famille est seulement ouverte aux personnes liées par des liens familiaux directs. Il est alors possible de créer ce type de société avec ses parents en ligne directe (ascendants et descendants), ses frères et sœurs, ses conjoints et partenaires liés par un PACS. En revanche, si vous créez une SARL avec votre cousin, celle-ci ne sera pas considérée comme une SARL de famille.
Pour créer une SARL de famille, le capital social minimum est de 1 euro. Chacun est libre de fixer le montant de son apport à la création de la SARL. Les associés sont d’ailleurs responsables à hauteur de leurs apports respectifs durant la vie de la société.
Enfin, pour constituer une SARL de famille comme une SCI, il faut réunir au moins 2 associés. Il existe également un plafond maximum de 100 associés propre aux SARL, mais il est peu probable qu’une SARL de famille puisse atteindre ce nombre d’associés.
Contrairement à la SARL classique qui relève de l’IS, la SARL de famille a une fiscalité avantageuse, car elle peut opter pour le régime de l’impôt sur le revenu sans limitation de temps. Pour cela, tous les associés de la SARL doivent être d’accord et prononcer ce choix dès la constitution de la société.
Opter pour l’impôt sur le revenu vous permet :
En outre, un atout majeur de la SARL de famille est lié à son objet social. En effet, cette forme de société permet d’exercer une activité commerciale et civile ainsi que d’autres activités plus variées, contrairement à la SCI qui peut seulement exercer une activité civile.
De plus, la SARL de famille, contrairement à la SCI, vous permet de bénéficier des atouts du statut de LMNP, offrant alors des avantages fiscaux tels que la progressivité de l’impôt sur le revenu ainsi que la déduction des charges réelles de gestion d'immeubles.
La possibilité de bénéficier du pacte Dutreil est un des autres avantages de la SARL de famille. En effet, cela permet une exonération partielle des droits de mutation lors de la transmission des parts sociales. À la différence d'une SARL classique, les associés d'une SARL de famille ne sont pas assujettis à l'IR pour la plus-value générée en cas de cession de parts sociales.
Malgré ses nombreux avantages, la SARL de famille présente également quelques inconvénients. Tout d’abord, le choix des activités pouvant être exercées en SARL est limité, puisque cette forme juridique ne permet pas d’exercer des activités libérales ou civiles.
De plus, ce statut particulier limite l’entrée de nouveaux associés dans la société. En effet, pour bénéficier de ce statut, les associés doivent obligatoirement être parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un PACS.
📝 À noter : l'arrivée de personnes extérieures à la famille mettra fin au statut de la SARL de famille ainsi que par conséquent au régime d'imposition avantageux de l’IR.
Enfin, contrairement à la SCI, une SARL de famille a pour inconvénient d’être soumise des obligations comptables contraignantes, comme la tenue de certains livres comptables, l’établissement de comptes annuels, etc.
La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet la mise en place et la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale à titre principale, par conséquent, celle-ci est donc imposée en principe au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Mais, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Il existe plusieurs formes de SCI :
☝️ Bon à savoir : la SCI familiale permet, au même titre que la SARL familiale immobilière, à des personnes d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Une SCI, comme la SARL de famille, compte au moins 2 associés. Il n’existe pas de nombre d’associés maximum. Néanmoins, les associés doivent avoir entre eux des liens de parenté jusqu’au 4ème degré, ou d’alliance. Ainsi, vous pouvez former une SCI familiale avec un cousin, ce qui n’est pas possible pour une SARL de famille.
Le capital social minimum est également d’un euro, et chaque associé est responsable des dettes de la SCI proportionnellement à son apport.
Créer une SCI présente aussi plusieurs avantages. En effet, cela permet de :
La SCI présente également certains inconvénients. Tout d’abord, les associés sont limités quant à l’activité pouvant être exercée en SCI puisqu’il n’est en principe pas possible d’avoir une activité commerciale dans ce type de société.
☝️ Bon à savoir : il existe une exception à ce principe. La seule activité commerciale autorisée en SCI est la location de meublé. La LMNP est compatible avec le statut de SCI lorsqu’elle respecte certains critères, et présente même des avantages.
Par ailleurs, au sein d'une SCI, bien que la soumission de la société à l’IR soit avantageuse, celle-ci est subordonnée à certaines conditions. En effet, l’imposition à l’IR pour une SCI, contrairement à la SARL de famille qui peut en bénéficier indéfiniment et sans restrictions, est soumise à l’exercice d’une activité civile. Par conséquent, si vous exercez une activité commerciale à titre principal, telle qu’une activité de location meublée, votre SCI sera automatiquement assujettie à l’IS.
📝 À noter : vous pouvez tout de même exercer une activité commerciale et être soumis à l’IR en SCI si cette activité ne représente pas plus de 10% du montant total de vos recettes.
Un autre inconvénient est relatif à la responsabilité des associés en SCI. En effet, ce type de société ne garantit pas une protection totale des associés en cas de difficultés financières. Plus précisément, la responsabilité des associés en SCI est indéfinie. Cela signifie que le patrimoine personnel des associés peut être engagé pour honorer les dettes de la SCI après une tentative de recouvrement préalable infructueuse auprès de la société. Chacun devra donc contribuer à la dette de la société à hauteur de sa participation dans le capital social.
Enfin, la constitution d’une SCI familiale est souvent accompagnée de formalités administratives et légales lourdes.
La SARL de famille et la SCI présentent quelques différences notables.
La première différence majeure entre ces sociétés réside dans la nature des associés qui peuvent entrer au sein de celles-ci. En effet, dans une SARL de famille, le lien de parenté est une condition d’entrée impérative pour les associés, tandis que cette exigence n'est pas présente dans une SCI classique.
Une différence notable se trouve également dans l'étendue de l'engagement des associés au sein de ces sociétés. Dans une SARL, la responsabilité des associés se limite à leurs apports en capital.
À l'inverse, dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, ces derniers peuvent donc être tenus responsables des dettes de la société, et ce, sur leur patrimoine personnel. Bien qu’indéfinie, la responsabilité des associés dans une SCI est non-solidaire. Par conséquent, les associés sont responsables des dettes de la SCI seulement proportionnellement au capital social de SCI qu’ils détiennent.
Concernant la différence entre une SCI et une SCI familiale, sachez que la responsabilité est la même dans une SCI familiale que dans une SCI dite classique.
Par ailleurs, la SARL de famille a la possibilité d'exercer plusieurs types d’activités, telles que des activités économiques, industrielles ou commerciales.
Cependant, la SCI est principalement limitée à des objets sociaux tels que la location-gestion, la construction-vente et l'attribution. Tout dépassement de ces limites peut avoir un impact significatif sur la situation fiscale de la SCI. En effet, la SCI n’est pas conçue pour pratiquer une activité de marchand de biens. Plus précisément, il est possible de faire de l’achat et de la vente de biens immobiliers en SCI si cela reste occasionnel. Cependant, dans le cas où cette activité serait principale, il faudrait créer une société commerciale telle que la SARL.
❓ Question fréquente : quelle est la différence entre une SARL immobilière et une SCI ? La SARL immobilière est une société commerciale dont l'objectif est d’acquérir, de gérer et d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. En d'autres termes, bien que présentant des similitudes avec une SCI, la SARL immobilière se distingue par sa nature de société commerciale contrairement à la SCI qui est une société civile.
De même, une autre différence importante réside dans le système d'imposition respectif de ces sociétés.
En principe, les SARL sont assujetties à l’IS, la société est alors elle-même est imposée sur ses bénéfices. Les associés, quant à eux, ne sont imposés que lorsqu'ils perçoivent des distributions de dividendes (ou bien s’ils reçoivent une rémunération pour leur mandat de dirigeant). En parallèle, il existe également une option pour l’IR, à laquelle les associés peuvent opter pendant les 5 premières années. S’ils choisissent cette option, ce sont les associés qui seront imposés sur les bénéfices de la SARL proportionnellement au montant de leur quote-part dans le capital social. Dans tous les cas, 5 ans après la création de la SARL, celle-ci retombe obligatoirement à l’IS.
En revanche, dans le cas des SARL de famille, l'assujettissement fiscal à l'IS n'est pas automatique. En effet, les associés ont la possibilité d’opter pour ce régime sous certaines conditions liées à la qualité des associés et à l'activité de la société. Par ailleurs, les associés peuvent opter pour l’IR s’ils décident cela de façon unanime. Cette option est illimitée dans le temps et n’est pas soumise au délai des 5 premières années de création comme le sont les SARL classiques. Cependant, celle-ci prend fin si des personnes extérieures à la famille rejoignent la société.
En ce qui concerne les SCI, celles-ci sont généralement soumises à l’IR. Les revenus, notamment les loyers, sont perçus par la société, et la contribution fiscale s'opère au niveau individuel des associés qui doivent déclarer leur part de revenus dans leurs déclarations personnelles. Cependant, il est tout à fait possible pour une SCI d’opter pour l’IS. Dans ce cas, la SCI paiera son propre impôt et les associés ne seront imposables qu’en cas de versement de dividendes.
Les associés devront alors choisir judicieusement entre ces régimes d’imposition selon leur situation personnelle, l’activité de la société, et le souhait de se verser ou non des dividendes.
📝 À noter : lorsque la SCI exerce une activité commerciale à titre principal, celle-ci est automatiquement soumise à l’IS.
Les conditions de transmission de parts sociales sont en principe stipulées dans les statuts de la SARL. Néanmoins, selon la réglementation en vigueur, les parts sociales au sein d'une SARL sont déclarées comme étant « librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux, et librement cessibles entre conjoints ainsi qu'entre ascendants et descendants ». En d'autres termes, la cession des parts sociales de SARL est librement autorisée lorsqu'elle concerne des membres de la famille.
De plus, le dispositif Dutreil permet de réduire le coût fiscal associé à la transmission au sein d'un cadre familial. En effet, le pacte Dutreil offre la possibilité de bénéficier d'un abattement de 75 % sur la valeur des titres transmis. Par ailleurs, un avantage fiscal est associé à cette transmission. Concrètement, dans le contexte d'une SARL classique, la cession des parts sociales générant une plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu. À l'inverse, dans le cadre d'une SARL de famille, la cession des parts sociales est exemptée de l'imposition sur cette plus-value.
📝 À noter : l'associé doit céder la totalité de ses parts pour bénéficier de cette exonération.
La transmission en SCI est souvent prévue dans les statuts de la société. Dans tous les cas, la SCI permet de simplifier la transmission d'un patrimoine, ce qui est généralement considéré comme complexe dans le cadre d'une détention immobilière directe, notamment en raison de la difficulté à le diviser entre différents ayant-droits. En revanche, les parts sociales d'une SCI peuvent être aisément réparties, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement de propriété.
La SCI permet une transmission facilitée du patrimoine tout en optimisant les droits de donation et de succession. Les parents peuvent procéder à des donations progressives des parts, qui sont alors exemptées de droits de donation, dans la limite de 100.000 € tous les 15 ans. De plus, dans le cas où les parents transmettent aux enfants uniquement la nue-propriété des parts, laissant aux parents l'usufruit, ces derniers continuent à percevoir des revenus locatifs. À la disparition des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires des parts, sans engager de frais ni de droits de succession.
Afin de vous aider à vous y retrouver et à faire votre choix, voici un tableau comparatif entre SCI et SARL de famille :
|
Caractéristiques |
SARL de famille |
SCI |
|
Nombre d’associés |
● 2 minimum ● 100 maximum |
● 2 minimum ● pas de maximum |
|
Capital social minimum |
1 euro |
1 euro |
|
Responsabilité des associés |
● limitée aux apports ● pas sur le patrimoine personnel |
● proportionnelle aux apports ● indéfinie (sur le patrimoine personnel) |
|
Régime fiscal |
● IS ● possibilité d’opter pour l’IR |
● IR ● IS si l’activité commerciale dépasse 10 % |
|
Type d’associés |
● ligne directe ● frères et sœurs ● conjoint ou PACS
|
● parents ou alliés jusqu’au 4ème degré pour la SCI familiale ● toute personne pour la SCI classique |
|
Avantages |
● protection du patrimoine personnel des associés ; ● possibilité de bénéficier du régime de LMNP ; ● possibilité d’opter pour l’IR indéfiniment ; ● aucune restriction quant aux activités exercées dans la société (possibilité d’activité commerciale). |
● transmission simple du patrimoine en famille ; ● gestion simplifiée (pas d’obligation de tenir une comptabilité) ; ● idéale pour louer et gérer un bien immobilier sur le long terme ; ● imposition automatique à l’IR. |
|
Inconvénients |
● comptabilité contraignante ; ● pas d’activité libérale ou civile ; ● les associés doivent être parents en ligne directe ; ● pas recommandé pour les familles nombreuses. |
● responsabilité indéfinie des associés ; ● risque de double imposition en cas de passage à l’IS ; ● pas d’activité commerciale sauf exception. |
Comment choisir entre la SARL de famille et la SCI ? Pour faire un choix éclairé entre ces 2 types de structure juridique, plusieurs aspects sont à prendre en compte :
La SARL de famille est souvent choisie par les entrepreneurs qui souhaitent bénéficier d’une certaine souplesse dans la gestion de leur société.
En effet, cette société garantit une importante flexibilité en ce qui concerne les dispositions statutaires, offrant aux associés la possibilité de déterminer en toute liberté les modalités de fonctionnement et de gestion de celle-ci.
De même pour le type d’activité que vous souhaitez réaliser au sein de votre société. La SARL de famille a l’avantage de pouvoir garantir l’exercice de multiples activités tandis que la SCI est limitée en termes d’objet social. Par ailleurs, la SARL de famille peut faire le choix d’avoir divers objets sociaux, ce qui n’est pas possible en SCI.
Pour faire le bon choix, il est aussi important de se renseigner sur la responsabilité des associés au sein de chacune des sociétés.
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est proportionnelle à leur contribution dans la société. Plus clairement, les créanciers ne peuvent pas engager financièrement les associés au-delà de leur apport dans le capital social, sauf en cas de faute de gestion. En cas de problèmes financiers, les créanciers ne seront alors pas en mesure d'exiger le remboursement de leurs créances sur le patrimoine personnel des associés.
En revanche, dans une SCI, l'engagement des associés est indéfini et s'étend à leur patrimoine personnel. Il est donc tout à fait possible que le patrimoine personnel des associés soit mis en jeu.
Un autre aspect à prendre en considération concerne la constitution d'un patrimoine immobilier important ou non.
En effet, la SCI s'avère adaptée pour la gestion d'une résidence modeste appartenant à des membres d'une même famille, mais elle n'est pas appropriée pour la constitution d'un patrimoine immobilier d'envergure. Dans cette situation, si les propriétaires associés se trouvent dans l'obligation de vendre des biens immobiliers, cette opération sera qualifiée d'activité commerciale. Dans cette perspective, la création d'une SARL de famille serait nécessaire.
Cependant, si l'achat et la vente de biens demeurent des activités occasionnelles, les associés peuvent tout de même opter pour une SCI. Tout de même, en choisissant une SARL, les investisseurs bénéficieront d'une réduction d'impôt.
Un autre élément à considérer est la dimension temporelle que vous souhaitez pour votre société.
Dans le cas où l'entreprise envisage d'effectuer des acquisitions et des cessions de biens immobiliers à court terme, il est recommandé de privilégier la SARL de famille. Dans cette perspective, la fiscalité avantageuse de la SARL et la possibilité de déduire les charges simplifient la gestion de ces transactions.
En revanche, pour la location et la gestion à long terme d'un parc immobilier, une SCI, notamment une SCI de location, apparaît plus avantageuse. En effet, celle-ci assure une protection contre les défauts de paiement de loyer et autorise la résiliation unilatérale du bail après un délai de 2 mois suivant l'émission d'un ordre de paiement. Cette mesure facilite la gestion par rapport à une SCI traditionnelle.
La SARL de famille ou la SCI n’ont pas les mêmes obligations en matière comptable. En effet, la SARL de famille, comme toutes les SARL, impose la tenue d’une comptabilité obligatoire qui peut être contraignante. À ce titre, on retrouve :
La SCI assujettie à l’IR bénéficie d’une comptabilité et d’une gestion simplifiées, ce qui peut vous aider à choisir entre SARL familiale ou SCI.
⚠️ Attention : ce n’est plus le cas si elle se retrouve soumise à l’IS en cas d’activité commerciale de plus de 10 %.
Vous hésitez entre une SARL de famille ou une SCI pour une location meublée ? Lors d’un investissement locatif, SARL ou SCI sont effectivement 2 choix qui s’offrent à vous. Il est également nécessaire de prendre en compte les statuts de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et de loueur meublé professionnel (LMP) lors de votre choix.
Tout d’abord, dans une SARL de famille, les associés peuvent bénéficier du régime réel du LMNP. Ce régime permet la déduction des charges courantes du résultat imposable, ainsi que l'amortissement immobilier pour réduire l'IR. Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment :
À l’inverse, une SCI ne peut en principe pas bénéficier du statut LMNP, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. En effet, dans le cas où plus de 10 % des revenus totaux hors taxe d'une SCI proviennent de la location meublée, celle-ci sera assujettie à l’IS. Cette situation a pour conséquence d'entraîner une double imposition, puisque la société sera une première fois soumise à l'IS, et chaque associé devant s'acquitter de l'impôt sur le revenu.
À la question « SARL de famille ou SCI en LMNP », la réponse est donc plus fréquemment la SARL.
Lorsque vous avez un projet immobilier et notamment de location meublée, la SARL familiale présente plusieurs avantages d’ordre financier. Parmi eux, la possibilité d’opter pour l’IR sans limitation de durée et un régime avantageux sur les plus-values en cas de revente du bien meublé loué. La SARL de famille est donc particulièrement adaptée en cas d’investissement immobilier.
Il est tout à fait possible de procéder à la transformation d’une SCI en SARL de famille. Quelquefois, les associés désirent adopter cette stratégie afin de pouvoir développer une activité commerciale régulière par exemple. Cette transformation peut s’effectuer sans qu’il ne soit nécessaire de créer une nouvelle personne morale. En effet, celle-ci doit tout d’abord être décidée par les associés de la SCI lors d’une assemblée générale, puis ces derniers devront procéder à une modification des statuts ainsi qu’à l’accomplissement de certaines formalités.
Le principal risque d’une SCI familiale est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Cela signifie que les créanciers peuvent se faire payer sur le patrimoine personnel des associés. En outre, s’il existe un désaccord sur la gestion du bien en SCI, cela peut engendrer des tensions au sein de la famille.
Principales sources législatives et réglementaires :
Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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