Comment choisir entre SCI ou SAS ?

SCI ou SAS ? Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment concernant la fiscalité et la gestion de la société. De manière générale, 2 choix s’offrent aux porteurs de projets immobiliers. Il est possible de créer une société civile, la forme la plus adaptée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers est la Société civile immobilière (SCI). Ou bien de créer une société commerciale, celle présentant la plus grande facilité de création et de gestion étant la société par actions simplifiées (SAS).

Mais avant de choisir, il est clé de comprendre le fonctionnement, les modalités de gestion ou encore la fiscalité d’une SCI ou d’une SAS.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI : définition

La Société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile très populaire en France, fréquemment choisie par des proches qui décident de constituer une SCI familiale afin d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun.

Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants.

Cette forme sociale est adaptée aux associés qui souhaitent investir à plusieurs dans l’immobilier. Les risques financiers doivent toutefois être limités, étant donné que les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales : il n’existe donc pas de limitation de leur responsabilité au sein d’une SCI, et leur patrimoine personnel peut être engagé.

SCI : caractéristiques

Les dispositions légales applicables à la SCI en font une forme sociale qui revêt les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, comme la Société à responsabilité limitée (SARL), mais qui offre une flexibilité plus limitée :

associés. La SCI peut être constituée par au moins 2 associés qui répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur participation au capital de la société. Contrairement à la SARL ou à la SAS, il n’est pas possible de constituer une SCI unipersonnelle pour investir seul dans l’immobilier ;
capital social. En l’absence de montant minimum du capital social, il est possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement ;
objet social de la SCI. Cette société doit impérativement comporter un objet civil, dont la loi apporte une définition négative. En effet, conformément à l’article 1845 du Code civil : “Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet”. La SCI est donc civile car elle n’exerce pas d’activité commerciale ;
gérant. Les associés doivent impérativement désigner un gérant de SCI. Il peut s’agir indifféremment d’un des associés ou d’une tierce personne. Il est responsable de l’ensemble des décisions prises au nom et pour le compte de la SCI, dès lors qu’elles demeurent dans le périmètre de ses prérogatives.

Par ailleurs, la SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifiées :

absence d’obligation de dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social ;
absence d’obligation de désigner un commissaire aux comptes. Seules les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les sociétés commerciales comme la SAS sont tenues de nommer un commissaire aux comptes, chargé de vérifier la conformité des comptes sociaux, lorsque certains seuils de chiffre d’affaires, d’effectif et de bilan sont atteints ;
obligations comptables allégées. La SCI soumise à l’IR n’est pas tenue de tenir une comptabilité. Toutefois, en présence d’une SCI à l’IS, la société est soumise aux règles de comptabilité des sociétés commerciales ;
absence d’obligation de nommer un commissaire aux apports en cas d’apports en nature.

SCI : fiscalité

Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus. Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La SCI est alors dite transparente.

Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS.

Cette forme sociale est adaptée à toutes les activités immobilières, dans la mesure où chaque mode d’imposition présente des avantages :

impôt sur le revenu (IR). En déclarant les bénéfices de la SCI avec leurs propres revenus, les associés peuvent diminuer le montant de leur impôt sur le revenu en reportant un éventuel déficit de la société sur plusieurs années ;
impôt sur les sociétés (IS). Ce mode d’imposition permet à la société d’amortir les biens qu’elle possède et donc d’augmenter la plus-value réalisée en cas de vente d’immeuble par la SCI. Les associés profitent également d’abattement pour durée de détention s’ils cèdent leurs parts sociales au bout d’un certain temps.

Qu’est-ce qu’une SAS ?

SAS : définition

La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à l’exercice d’une activité commerciale.

Ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme l’achat pour revente ou la location meublée. Contrairement à la SCI, qui est fréquemment constituée par les membres d’une même famille pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, il est préférable de créer une SAS dans un but professionnel.

SAS : caractéristiques

La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) :

associés. Le Code de commerce n’impose aucun nombre minimum ou maximum d’associés au sein d’une SAS, ce qui permet à un associé unique de créer une Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
capital social. Il n’existe aucun montant minimum obligatoire lors de la constitution du capital social de la SAS, qui peut donc être d’1€ seulement ;
rédaction des statuts. La loi confère une grande liberté dans la rédaction des statuts de la SAS, qui peuvent donc être élaborés sur mesure et refléter la direction que les associés souhaitent voir la société prendre. Ils organisent ainsi à leur guise les modalités de cession de parts sociales ou de sortie de la SAS ;
actions. Le capital de la SAS est divisé en actions attribuées à chaque associé au prorata de sa participation. Les statuts de la société peuvent prévoir une répartition différente des droits associés à chaque action en incluant une clause à cet effet dans les statuts : ainsi, il est possible d’émettre des actions de préférence à l’attention de certains associés qui disposent alors d’un double vote, ou d’un droit prioritaire à la perception de dividendes ;
gérance. Le Code de commerce requiert la nomination d’un président de la SAS, mais n’impose aucunement la constitution d’autres organes dirigeants. Il incombe aux associés de décider s’ils souhaitent désigner un ou plusieurs directeurs généraux, un conseil de surveillance ou un conseil d’administration.

La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales:

dépôt des comptes au greffe du Tribunal de commerce à la fin de chaque exercice social ;
obligation de désigner un commissaire aux comptes lorsque 2 des 3 conditions suivantes sont remplies (total de bilan d’au moins 4 millions d’euros, chiffre d’affaires hors taxes d’au moins 8 millions d’euros, effectif d’au moins 50 salariés) ;
obligation de tenir une comptabilité commerciale ;
obligation de désigner un commissaire aux apports en cas d’apports en nature au capital lorsqu’une des conditions suivantes est remplie : l’un des biens apportés au capital a une valeur supérieure à 30.000€, ou l’ensemble des apports en nature effectués représentent plus de la moitié du capital social.

SAS : fiscalité

Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), au taux unique de 25%.. Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 42.500 € lorsque 3 conditions sont remplies :

chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros ;
le capital social est entièrement libéré ;
le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%.

Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. Cette option n’est toutefois valable que 5 ans.

Il est préférable de constituer une SAS pour investir dans l’immobilier lorsque la société exerce une activité dans un but professionnel et les associés ont prévu de réaliser des bénéfices annuels inférieurs à 500.000€. De cette manière, le régime de l’IS se révèle plus avantageux que l’application du barème progressif de l’IR.

Comment choisir entre une SCI ou une SAS pour son projet immobilier ?

Les cas où la SCI est le plus souvent utilisée

La société civile immobilière est couramment utilisée dans divers contextes pour gérer un patrimoine immobilier. L'un des cas les plus fréquents est l'acquisition d'une résidence principale. Les membres de la famille ou les concubins choisissent souvent la SCI pour détenir et gérer conjointement leur résidence principale. Cela permet de partager les coûts d'achat et d'entretien de la propriété, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

Un autre scénario fréquent est l'acquisition d'une résidence secondaire. Lorsqu'un groupe d'amis ou de membres de la famille souhaite investir dans une résidence secondaire, la création d'une SCI peut être une solution pratique. Elle permet de définir clairement les droits de chacun en matière d'utilisation de la propriété et de faciliter la gestion des coûts et des responsabilités.

La construction-vente, également connue sous le nom de promotion immobilière, est un autre domaine d'application courant de la SCI. Lorsqu'un groupe d'investisseurs prévoit de construire un immeuble ou un ensemble de logements pour le vendre par la suite, la création d'une SCI peut être une option avantageuse. Cela permet de répartir les coûts de construction, les risques et les profits entre les associés de manière claire et transparente.

La mise en location d'un bien acquis en commun est également une utilisation fréquente de la SCI. Lorsque plusieurs investisseurs souhaitent investir dans un bien locatif, ils peuvent créer une SCI pour détenir la propriété. Cela simplifie la gestion locative, la répartition des loyers et des charges, ainsi que la prise de décisions relatives à la propriété.

Enfin, la SCI est souvent choisie pour la construction d'un immeuble réparti entre les associés. Lorsque plusieurs partenaires souhaitent entreprendre un projet de construction d'immeuble, la création d'une SCI permet de structurer efficacement la propriété, de définir les droits de chacun sur les unités immobilières et de faciliter la gestion globale du projet.

Dans l'ensemble, la SCI est un choix privilégié pour les projets immobiliers où plusieurs parties prenantes souhaitent détenir et gérer collectivement un patrimoine immobilier, en répartissant les responsabilités et les avantages de manière adaptée à leurs besoins spécifiques.

SCI ou SAS : tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients

Critères	SCI immobilière	SAS immobilière
Responsabilité des associés	Illimitée, biens personnels engagés	Limitée au montant de l'apport au capital
Type d'activité	Activité civile exclusivement	Autorisée pour les activités commerciales
Formalités de création	Complexes (la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale, l'enregistrement au service des impôts, et parfois la nomination d'un commissaire aux comptes)	Moins complexes (mais peuvent aussi impliquer la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale, et l'enregistrement au service des impôts).
Nombre minimum d'associés	Au moins deux associés	Possibilité d'investir seul (SASU)
Capital social minimum	Pas de minimum requis	Pas de minimum requis
Régime fiscal	Par défaut à l'IR, option pour l'IS possible	Assujettie à l'IS (option IR possible)
Comptabilité	Simplifiée (IR) ou comptabilité d'engagement (IS)	Commerciale (obligation de déposer les comptes)
Direction et gestion	Gérants nommés, associés ou tiers	Président désigné, statut assimilé-salarié
Avantages	Transmission facilitée, comptabilité simplifiée	Souplesse de fonctionnement, activité commerciale possible, responsabilité limitée aux apports
Inconvénients	Responsabilité illimitée, complexité des formalités	Double imposition (IS et IR pour les dividendes), paiement des cotisations sociales du président

Location meublée : SCI ou SAS ?

La location meublée peut être gérée soit par une SCI soit par une SAS immobilière. Cependant, il existe des différences importantes à prendre en compte.

Pour la SCI, la location meublée est considérée comme une activité civile, ce qui signifie que la SCI peut être utilisée pour gérer des biens en location meublée. Les revenus locatifs perçus par la SCI sont généralement soumis à l'impôt sur le revenu (IR), mais la SCI a la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

En revanche, dans le cas de la SAS immobilière, elle est également adaptée à la location meublée, mais elle est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) par défaut pour les revenus locatifs. De plus, les bénéfices de la location meublée dans une SAS peuvent être soumis à une double imposition : l'IS sur les revenus fonciers et l'IR sur les dividendes distribués aux associés.

Création d’une holding immobilière : SCI ou SAS ?

Lorsqu'il s'agit de créer une holding immobilière, les deux options de structure juridique, à savoir la SCI (Société Civile Immobilière) et la SAS (Société par Actions Simplifiée) immobilière, présentent des avantages spécifiques.

La SCI offre des avantages fiscaux tels que le régime mère-fille ou l'intégration fiscale. De plus, l'apport-cession permet d'optimiser la transmission du patrimoine immobilier, et il est possible d'affecter jusqu'à 95 % des dividendes de la holding pour rembourser les dettes de la SCI immobilière.

La SAS immobilière offre des avantages similaires en termes de fiscalité, mais elle offre en plus une exonération des plus-values en cas de cession de titres. Conformément au Pacte Dutreil, les transmissions à titre gratuit des holdings actives sont exonérées à hauteur de 75 % de leur valeur.

Le choix entre une SCI et une SAS pour la création d'une holding immobilière dépendra des objectifs fiscaux spécifiques, de la structure de la holding, et d'autres facteurs propres au projet.

FAQ

Une SAS peut-elle investir dans une SCI ?

Oui, une SAS peut investir dans une SCI en devenant associée de cette dernière. Cela permet à la SAS d'acquérir des parts sociales de la SCI et de participer à la détention et à la gestion d'un patrimoine immobilier aux côtés des autres associés de la SCI.

Quel est le meilleur statut pour investir dans l'immobilier ?

Lorsque l'activité envisagée est exclusivement centrée sur la gestion d'un patrimoine immobilier ou l'exploitation de biens immobiliers, le choix de référence demeure la SCI pour exercer une activité d'investissement immobilier, bien que d'autres formes sociales puissent être adaptées.

Pourquoi transformer une SCI en SAS ?

La transformation d'une SCI en SAS peut être motivée par le désir de changer la structure juridique pour bénéficier de la flexibilité et des avantages offerts par la SAS, tels que la limitation de la responsabilité des associés, la possibilité d'exercer des activités commerciales, ou encore une plus grande souplesse dans la gestion et le fonctionnement de l'entreprise.

Principales sources législatives et réglementaires

articles L. 227-1 à L. 227-20 - Code de commerce
articles 1845 à 1870-1 - Code civil