Fiches pratiques Créer une entreprise SCI Quelles sont les spécificités d’une société civile d’attribution (SCIA) ?

Quelles sont les spécificités d’une société civile d’attribution (SCIA) ?

4 min

La société civile d'attribution, dite SCIA, est une forme de société civile très utile pour financer des projets immobiliers d’envergure. Les coûts d’achat du bien peuvent ainsi être mutualisés et, une fois la propriété acquise par les associés, le bien pourra être partagé.

En quoi consiste la SCI d’attribution ? Faut-il investir un capital social minimum ? Comment fonctionne la gouvernance de la société civile d’attribution ? Quel est son régime fiscal ? Avant de procéder à la création d'une SCI, suivez notre guide pour tout savoir sur la SCI d’attribution.

Qu’est-ce qu’une société civile d’attribution ?

Une SCI d’attribution a pour objet la construction ou l’achat de biens immobiliers, dans le but d’en partager la propriété entre les différents associés. Par exemple, chacun reçoit un appartement.

La répartition du bien immobilier peut être réalisée :

en pleine propriété. Chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier.
en jouissance. L’associé a le droit d'utiliser le bien immobilier, dont un autre associé est propriétaire, et d’en percevoir les revenus (loyers éventuels si mise en location).
en nue-propriété. Un associé peut être uniquement propriétaire du bien immobilier, sans pouvoir l’utiliser.

La SCI d'attribution sert d’intermédiaire et permet à plusieurs personnes de s’associer afin d’acheter un bien immobilier qu’elles auraient eu des difficultés à acquérir indépendamment.

Quel est le nombre d’associés minimum pour créer une société civile d’attribution ?

Il faut au moins 2 associés pour créer une société d'attribution. En effet, il n'est pas possible de créer une SCI unipersonnelle. Il n’existe pas de nombre d’associés maximum.

Les associés de la SCI d’attribution peuvent être des personnes physiques et/ou des personnes morales, y compris des enfants mineurs représentés par leurs parents.

Quel est le capital social minimum pour créer une société civile d’attribution ?

En principe, aucun capital social minimum n’est exigé par la loi pour créer une SCI. Ainsi, il est possible de créer une société civile d’attribution avec 1 € de capital social.

En revanche, au regard de l’objet de la SCI d’attribution, constituer un capital social relativement élevé est d’une grande importance. En effet, le capital social doit être au minimum égal au prix du bien immobilier que les associés comptent construire ou acheter (et potentiellement rénover). De ce fait, le montant du capital social d’une SCI d’attribution est généralement très élevé.

Les associés sont libres de réaliser des apports en numéraire (sommes d’argent), des apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou encore des apports en industrie (savoir-faire, compétences). Toutefois, les apports en industrie en SCI d'attribution sont généralement peu conseillés, car ils ne participent pas à la formation du capital social.

🛠️ En pratique : le capital d’une société civile d'attribution est très souvent variable. Cela signifie que le capital est encadré par un montant plancher et un montant plafond et qu’il peut varier entre les deux. L’avantage principal du capital variable est qu’il permet de faire entrer ou sortir facilement un nouvel associé, sans avoir à remplir de lourdes formalités. Pour plus d’informations, rendez-vous sur notre fiche détaillant l'intérêt de créer une SCI à capital variable.

Quelle est la responsabilité des associés d’une société civile d’attribution ?

Contrairement à la grande majorité des formes de sociétés (SARL, SAS, etc), la responsabilité des associés d’une société civile d’attribution est illimitée. Concrètement, si la société est dans l'incapacité de régler ses dettes, les biens personnels des associés pourront être saisis par ses créanciers. Toutefois, cette responsabilité est proportionnelle, c’est-à-dire que les associés ne peuvent être poursuivis en paiement que pour la quote-part qu’ils détiennent au sein du capital social.

Par exemple, si un associé détient 30 % du capital de la SCI d'attribution, les créanciers sociaux ne peuvent engager leur responsabilité que pour 30 % des sommes dues, et ce, peu importe le montant que cela représente.

La responsabilité des associés de SCI d'attribution possède également deux autres caractéristiques qui représentent certaines limites :

cette responsabilité est non-solidaire. Les associés de la société civile d’attribution ne sont solidaires que des dettes de la société, mais ils ne sont pas solidaires entre eux. Ainsi, si l’un des associés ne s'acquitte pas de sa quote-part, les créanciers ne peuvent pas se tourner vers les autres pour en obtenir le paiement. Cependant, il est possible de contourner cette limite en faisant signer un acte de cautionnement solidaire aux associés ;
cette responsabilité est subsidiaire, c’est-à-dire que le créancier doit d’abord engager la responsabilité de la SCI d'attribution pour liquider ses dettes. Si la société est insolvable, ce n’est que dans cette hypothèse que la responsabilité des associés pourra être engagée.

Quelles sont les étapes pour créer une société civile d'attribution ?

Pour créer une société civile d’attribution, il convient de suivre les étapes habituelles de création d’une société, à savoir :

rédiger les statuts en veillant bien à indiquer dans l’objet social la spécificité de l’attribution des biens ;
le dépôt du capital social, afin d’avoir une attestation de dépôt ;
la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
le dépôt du dossier d’immatriculation sur le site internet du guichet unique.

À l’issue des démarches de création de la société civile d’attribution, un extrait Kbis vous est envoyé mentionnant notamment le numéro Siren de la société.

Comment fonctionne une société civile d’attribution ?

Pour comprendre le fonctionnement d’une société civile d’attribution, il faut distinguer le rôle des associés, de celui du gérant.

Rôle des associés de SCI d’attribution

Les associés de la SCI d’attribution contribuent à la gestion de la société en prenant part aux décisions lors des assemblées générales (AG). En plus de l’approbation des comptes annuels, une décision collective est nécessaire pour décider, entre autres, de :

la dissolution de la société ;
la modification des statuts ;
la nomination ou la révocation du gérant ;
la constatation de l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, conformément à l’état descriptif annexé aux statuts.

Chaque associé détient un droit de vote proportionnel à sa quote-part définie dans les statuts de la SCI d'attribution. Néanmoins, il est possible d’en décider autrement en rédigeant un règlement intérieur et de prévoir, par exemple, que chaque associé équivaut à une voix (1 associé = 1 voix).

Gérant de SCI d’attribution : nomination et rôle

Les associés de la SCI d’attribution doivent obligatoirement nommer un ou plusieurs gérants, qu’ils soient associés ou non.

Le gérant est le représentant légal de la SCI d'attribution et, à ce titre, il est habilité à réaliser des actes de gestion quotidienne de la société. Il représente la société à l’égard des tiers. Ses pouvoirs peuvent être restreints ou étendus par les statuts ou par un éventuel règlement intérieur.

Quelle est la fiscalité d’une société civile d’attribution ?

La fiscalité de la SCI d’attribution fonctionne de la même façon que la fiscalité de la SCI. En effet, la société civile d’attribution est considérée comme une société fiscalement “transparente”. Par conséquent, ce sont les associés qui sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) au titre de la quote-part des bénéfices qui correspond à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social, en fonction de leur tranche respective d’imposition, et non la société. Pour l’administration fiscale, chaque associé est considéré comme propriétaire de son lot.

En outre, concernant la taxe foncière, ce n’est pas la société civile qui en est redevable. Chaque associé doit s’acquitter de la taxe foncière au prorata des parts qu’il détient au capital social.

Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une société civile d’attribution ?

En principe, une SCI d’attribution a vocation à durer jusqu’à l’achat et le partage en lots du bien immobilier entre les associés. De ce fait, le jour de l’acte de partage, qui intervient généralement après l’achat ou une fois la construction achevée, la société civile d'attribution est dissoute.

Après la dissolution, les anciens associés se retrouvent en situation de copropriété et chaque copropriétaire est entièrement libre de gérer comme il l’entend ses parties privatives.

Toutefois, si les associés ont peu de visibilité sur la durée nécessaire à la mise en œuvre de leur projet, il peuvent prévoir une durée de vie de la SCI d’attribution d’un maximum de 99 ans et inscrire dans les statuts la signature de l’acte de partage comme élément déclencheur d’une dissolution anticipée.

Dans tous les cas, la dissolution d’une société civile d’attribution nécessite de respecter la procédure de dissolution-liquidation classique d’une société. Ainsi, un liquidateur est désigné pour réaliser l’ensemble des formalités de clôture de la SCI d’attribution, et notamment le partage entre les associés des parties privatives et des parties communes.

FAQ

Comment financer une SCI d'attribution ?

Pour financer une société civile d’attribution, les associés peuvent utiliser leurs fonds personnels. Si cela est insuffisant, ils peuvent solliciter un emprunt bancaire. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à eux :

contracter un prêt au niveau de la SCI attribution ;
emprunter chacun à leur niveau un prêt immobilier.

Quels sont les différents types de SCI ?

On distingue généralement 5 types de SCI :

la SCI de gestion ou de location ;
la SCI familiale ;
la SCI d’attribution ;
la SCI de jouissance à temps partagé ;
la SCI construction-vente.

Comment créer une SCI d'attribution ?

Pour créer une SCI d’attribution, il est nécessaire d’obtenir en premier lieu son immatriculation. Les étapes sont exactement les mêmes que pour une SCI classique.

Il faut :

réaliser des apports au capital social ;
rédiger les statuts ;
publier une annonce légale de création de SCI ;
immatriculer l’entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Principales sources législatives et réglementaires :

Articles L202-1 à L202-11 - Code de la construction et de l’habitation