Quel est le régime d’imposition d’une SCI ?

Au moment de créer une SCI, vous devez choisir entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR) pour l'imposition des bénéfices éventuels de la SCI.

De plus, même si elle n’est pas tenue de déposer ses comptes annuellement, une SCI doit faire une déclaration d'impôt annuelle de résultats et doit établir une comptabilité simplifiée, pour être en mesure de justifier de sa gestion à tout moment, notamment en cas de contrôle fiscal de son bilan comptable.

L'imposition d’une SCI n’est pas une question simple. Il est parfois nécessaire de se faire accompagner par un avocat spécialisé en fiscalité de SCI mais pour les questions les plus simples, nous sommes là pour vous éclairer.

Il existe différents types de SCI qui peuvent avoir une conséquence sur leur imposition, SCI assurance vie, SCI immobilière, SCI location, SCI familiale, etc.

Imposition d’une SCI à l’IR

Quand on se renseigne sur comment créer une SCI, la question du régime fiscal se pose très rapidement. L'imposition à l’IR est le régime fiscal le plus souvent choisi pour les SCI. Toutefois, si cet impôt pour les SCI immobilières peut paraître avantageux, il connaît également certains inconvénients.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI à l’IR ?

Quand la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, on dit que la SCI est “transparente". En effet, d’un point de vue fiscal, la société ne paie aucun impôt. Il appartient à chaque associé de déclarer sa part de bénéfices comme revenus fonciers au moment de sa déclaration de revenus annuelle.

Ce montant correspond à la quote-part détenue dans le capital social de la société. Par exemple, si un associé détient 25 % des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 25 % des bénéfices au titre de ses revenus fonciers.

Par conséquent, ce sont les associés qui assument à titre personnel la charge fiscale de la SCI à l’IR.

Quels sont les avantages d’opter pour une SCI à l’IR ?

L’imposition d’une SCI familiale à l’IR ou d’une SCI classique qui opte pour l’impôt sur le revenu offre la possibilité de choisir entre le régime micro foncier et le régime réel.

D’une part, le régime du micro-foncier consiste à appliquer un abattement automatique de 30 % pour déterminer le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Ainsi, l’associé est imposé uniquement sur 70 % de ses revenus fonciers. Cette option est réservée aux associés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15.000 € par an. Cependant, il n’est pas possible de déduire un éventuel déficit foncier constaté sur les 10 dernières années.

De son côté, le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges (travaux, assurances, etc.).

Dans les deux cas, le résultat imposable est soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif (en 2025, de 0 % à 45 % en fonction des revenus du foyer fiscal).

En SCI, l’imposition des revenus fonciers au régime réel est donc intéressante lorsque le montant des charges est supérieur à 30%.

En outre, l’imposition de la SCI à l’IR permet de déduire certaines charges du bénéfice avant impôt comme les intérêts des emprunts personnels souscrits par l’associé pour réaliser l’apport au capital social. 

Pour la SCI, l'imposition de la plus-value est celle des particuliers quand la SCI est à l’impôt sur le revenu. Un abattement progressif a donc vocation à s’appliquer dès la sixième année de détention du bien immobilier. Au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu puis, après 30 ans, de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, en cas de déficit foncier de la SCI sur un exercice comptable, il est possible, sous certaines conditions, de diminuer les revenus imposables des associés puisque le déficit vient diminuer la base imposable de leur foyer fiscal.

Enfin, les SCI à l’IR n’ont pas d’obligations comptables. Elles n’ont pas besoin de déposer leurs comptes au greffe du tribunal.

Quels sont les inconvénients d’opter pour une SCI à l’IR ?

L'imposition des revenus de la SCI quand on a opté pour l’IR présente aussi des inconvénients comme :

• le risque de faire changer la tranche d’imposition des associés à la hausse ;
• la taxation de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales ;
• l’obligation d’avoir un objet social civil.

Imposition d’une SCI à l’IS

L’imposition à l’IS pour une SCI peut être avantageuse dans certains cas. Toutefois, il existe aussi des inconvénients à prendre en compte.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS est directement redevable de l’impôt sur les bénéfices et les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes ou de la perception d’une rémunération (ce qui est plutôt rare en SCI). 

Pour les exercices ouverts à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Vous pouvez également bénéficier d'un taux réduit d'IS à 15 % pour la part des bénéfices compris entre 0 € et 42.500 €.  Cependant, ce taux réduit est applicable uniquement si la SCI réalise un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros et si le capital social de la société est détenu au moins à 75 % par des personnes physiques.

Quels sont les avantages d’opter pour une SCI à l’IS ?

Le principal avantage de l’IS en SCI est qu’il permet aux associés de ne pas être soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel s’ils ne perçoivent pas de dividende. Il y a une séparation claire entre l’imposition de la SCI et celle des associés.

Pour une SCI, l'imposition à l’IS permet également de déduire certaines charges des bénéfices comme la rémunération du gérant. Cela permet de réduire l’assiette de l’impôt.

De plus, la SCI peut reporter un déficit foncier sur les 10 années suivantes.

Tout d’abord, l’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IS correspond à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 25 %. Aucun abattement fiscal n’est applicable, et ce, peu importe la durée de détention du bien.

En outre, lorsque la SCI est soumise à l’IS, les associés ne peuvent pas déduire les intérêts d’emprunt réalisé pour la constitution du capital social de leur déclaration de revenus.

Enfin, l’imposition d’une SCI à l’IS implique la tenue d’une comptabilité d’engagement. Cela signifie que la SCI doit déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal et tenir un livre journal ainsi qu’un grand livre.

Quelle est l’imposition des plus-values réalisées par une SCI ?

La plus-value réalisée par une SCI sur un immeuble vendue est égale à la différence entre la valeur de l'immeuble lors de la vente et le prix d'acquisition payé pour l’immeuble par la société (ou sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la société).

En SCI, la fiscalité applicable aux plus-values immobilières dépend du régime d’imposition choisi par la société :

• impôt sur le revenu : taxe sur les plus-values immobilière des particuliers de 19 % avec application d’un barème dégressif dès la 6ᵉ année de détention du bien ou des parts sociales. Après 22 ans de détention, les associés sont exonérés de plus-value ;
• impôt sur les sociétés : taxe sur les plus-values immobilières professionnelles au taux unique de 25 %. Pas d’abattement fiscal.

Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ? 

Pour savoir quel impôt choisir pour une SCI, il faut prendre en compte la situation de la SCI, mais aussi la situation personnelle des associés. Plusieurs critères doivent donc être pris en considération :

• le mode d’imposition ; 
• la possibilité de déduire le déficit foncier ou non ;
• la possibilité de déduire des frais avant imposition ou non ;
• la taxation des plus-values immobilières ;
• les obligations comptables.

Afin de vous aider à faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation, voici un tableau comparatif des deux régimes d’imposition possibles pour une SCI :

SCI et TVA : comment ça marche ?

La SCI n’est en principe pas soumise à la TVA : elle ne facture pas de TVA et ne récupère donc pas la taxe sur ses achats.

En cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option doit être adressée par écrit au service des impôts et indiquer le régime de TVA souhaité. En cas d’option, celle-ci prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours duquel elle a été exercée.

La location non meublée et non équipée à usage d'habitation ne peut pas être soumise à la TVA. En revanche, en cas de location meublée, l'assujettissement à la TVA est automatique.

Dans quels cas opter pour la TVA ? L’option pour la TVA s’avère généralement intéressante lorsque la SCI dépense elle-même des sommes grevées de TVA. Cela lui permet de la récupérer.

Quelle imposition pour une SCI familiale ? 

Généralement, l’objectif d’une SCI familiale est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. C’est pourquoi, en SCI familiale, l'imposition à privilégier est le plus souvent l’impôt sur le revenu.

Quelle imposition pour une SCI immobilière ? 

Pour une SCI immobilière, le choix entre IR et IS dépend surtout des ambitions des associés. Si le but est de générer beaucoup de bénéfices, alors l’impôt sur les sociétés sera plus avantageux, notamment parce qu’il permet de ne pas impacter l’imposition personnelle des associés. Au contraire, si les associés constituent la SCI immobilière uniquement dans le but de gérer un patrimoine personnel, l’impôt sur le revenu sera sûrement à préférer.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, qui pourra réaliser des simulations pour observer les conséquences de chacun des régimes d’imposition.

FAQ

Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI ?

La dissolution de la SCI peut être liée aux dispositions prévues dans les statuts (arrivée du terme de la durée de la société, réalisation de l’objet social, etc.) ou des causes judiciaires (litige entre les associés, décès d’associés, réunion des droits sociaux dans une main, cessation des paiements, etc.).

La dissolution entraîne les conséquences fiscales suivantes :

• imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI, ce que l’on appelle le boni de liquidation, ce sont les associés qui doivent payer cet impôt au prorata de leur droit sur les biens ;
• imposition du résultat de la SCI pour l'année de dissolution.

Est-il possible de changer de régime d’imposition d’une SCI ?

Le choix du régime d’imposition d’une SCI se fait au moment de la création de la société.

Si vous avez opté pour l’IR, vous pouvez choisir de changer pour l’IS à tout moment. Toutefois, une fois l’option pour l’impôt sur les sociétés exercée, celle-ci est définitive.

Il est donc possible de passer de l’IR à l’IS, mais pas l’inverse.

Quelle imposition pour acheter un bien immobilier en SCI ?

L’achat d’un bien immobilier en SCI nécessite non seulement de se préoccuper de la création de la société si elle n’existe pas encore, du financement, mais aussi de l’imposition. Si le choix le plus courant reste l’impôt sur le revenu, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Vous avez compris les principes de base de l’imposition d’une SCI. Mais avant de vous lancer dans la constitution d'une telle société, n'hésitez pas à consulter notre fiche sur le coût de création de la SCI.