Dans quels cas la vente d’un bien immobilier est-elle autorisée en SCI ?
Pourquoi acheter en SCI ? Une SCI constitue un excellent outil de transmission du patrimoine, elle vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement et d’une fiscalité avantageuse.
En revanche, il faut rester vigilant puisque qu’en SCI, la vente d’un immeuble succédant directement à son achat peut parfois poser problème. En effet, à la différence d’une SAS ou d’une SARL, la SCI est une société civile.
La SCI a pour activité principale l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. De ce fait, toute activité commerciale en est exclue. En principe, l’activité d’achat-revente en SCI est interdite puisqu'elle constitue une activité commerciale.
À ce titre, lorsque l’activité d’achat-revente n’est pas explicitement prévue dans l’objet de la SCI, il n’est pas possible d’acheter et de procéder directement à la vente d’une maison en SCI ou de procéder à l’achat et à la vente directe d’un appartement en SCI. Comme vous l’aurez compris, la possibilité de revendre un bien en SCI est assez bien encadrée.
Bon à savoir : parfois, l’activité d’achat revente en SCI est tolérée par l’administration lorsqu’il s’agit notamment d'une activité ponctuelle. Dans ce cas, il faut penser à ajouter cette possibilité dans l’objet social de la SCI.
Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier appartenant à votre société immobilière, vous allez réaliser une cession de parts de SCI.
Comment vendre un bien immobilier en SCI ?
Comme dit précédemment, la SCI n’est pas une société commerciale. Néanmoins, il est possible de vendre un bien immobilier appartenant à une SCI, à condition de respecter certaines formalités. Ainsi, la vente d’un bien immobilier en SCI doit s’effectuer en respectant la procédure suivante :
- Les associés votent la décision de vendre le bien lors d’une assemblée générale ;
- L’agrément du locataire est recueilli (le cas échéant) ;
- Le compromis de vente est signé.
Le vote de la décision en assemblée générale
La vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI ne peut être effectuée que si l’ensemble des associés acceptent de vendre le bien. Une assemblée générale rassemblant tous les associés de la SCI devra donc être organisée pour statuer sur la vente du bien immobilier en question. Toutes les modalités encadrant la tenue d’une assemblée générale sont prévues dans les statuts et doivent être respectées.
À l’issue de l’assemblée générale, l’ensemble des associés statuent sur la décision de vente et établissent un PV d’assemblée générale de SCI.
L’agrément du locataire
Si le bien à vendre est loué, le locataire doit recevoir un congé pour vente. Il peut alors prendre la décision d’acheter le bien. S’il ne se positionne pas, il est possible de vendre le bien de la SCI.
Néanmoins, si la société propose des conditions de vente plus avantageuses à un autre acheteur, elle devra en informer le locataire pour lui donner la possibilité de se positionner de nouveau.
La signature d’un compromis de vente
Pour vendre un bien immobilier en SCI, un acte notarié doit nécessairement être établi.
Bon à savoir : sauf si l’objet de la société le prévoit, si la SCI vend le seul bien immobilier dont elle était propriétaire, la SCI n’est pas dissoute. En effet, la dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un bien immobilier relève uniquement de la décision des associés.
