Créer une SCI professionnelle : pourquoi et comment ?

Vous souhaitez acquérir des locaux professionnels, mais vous n’avez pas nécessairement la surface financière requise pour acheter seul ? En tant que profession libérale, commerçant, ou même en tant que société de services, être propriétaire de vos locaux professionnels peut être intéressant.

Pour cela, vous pouvez passer par l'intermédiaire d'une SCI pour qu'elle devienne propriétaire de l'immeuble ou du local professionnel qui loge votre entreprise. En pratique, vous pouvez structurer votre projet de la manière suivante. Premièrement, créer une SCI avec les membres de votre famille ou avec les associés de votre entreprise, ensuite solliciter une banque pour obtenir un financement de l'immeuble via la SCI et enfin, une fois la SCI propriétaire de l'immeuble, louer l’immeuble à l’entreprise. Ainsi, les loyers perçus par la SCI permettent de rembourser le prêt immobilier.

Ce montage vous permet donc de séparer l'actif immobilier utilisé par l'entreprise du reste de l'exploitation professionnelle. Créer une SCI confère alors des atouts indéniables sur le plan patrimonial et comptable.

La SCI permet de favoriser la transmission familiale

Tout d'abord gardez en tête que faire acquérir un local professionnel ou un immeuble à une SCI dont vous êtes associé ne vous en rend pas propriétaire. Vous ne serez propriétaire que d'une fraction des parts de la SCI. Cela signifie que vous pouvez également céder vos parts sociales de SCI par la suite.

Si vous montez une SCI familiale pour acquérir le bien, cela vous permettra de constituer un patrimoine immobilier pour vos enfants tout en faisant financer l’immeuble par votre entreprise. Vous pourrez de surcroît le transmettre en profitant des conditions favorables de la fiscalité des SCI :

• Tous les 15 ans, vous avez l'autorisation de donner l'équivalent de 100.000€ à chacun de vos enfants sans avoir à payer d'impôts.
  
  
• Afin d'optimiser au maximum cette donation, vous pouvez décider de ne donner que la «nue propriété » des parts de la SCI à vos enfants. Cela signifie qu'ils en deviennent propriétaires, mais que vous conservez la possibilité de jouir des parts. Par exemple, vous pouvez conserver le droit de toucher les dividendes réalisés par la SCI ou le droit de vote attaché aux parts.

Éclairage sur le démembrement des parts de SCI (nue-propriété / usufruit) : l'intérêt principal de ne transmettre que la nue-propriété est de faire baisser le prix des parts sociales. Vous pouvez donc leur donner un nombre de parts plus importants tout en respectant la limite des 100.000€. Par exemple, si votre part de SCI vaut 100€ en pleine propriété, il est possible que sa valeur en nue-propriété soit de 75€ seulement. Vous pourrez ainsi transmettre 25% de parts en plus sans avoir à vous acquitter des frais de donation. Par la suite, lors de leur héritage, vos enfants acquerront l'usufruit des parts que vous leur avez transmis et en deviendront totalement propriétaires. A cette étape, ils n'auront aucun droit de succession à payer.

La SCI permet de toucher un revenu complémentaire

Lorsque la SCI aura remboursé la totalité de l'emprunt qui a servi à acheter l'immeuble, les loyers qu'elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu'associé de la SCI, les bénéfices ainsi générés pourront vous être reversés comme dividendes. Ainsi, si vous savez votre entreprise pérenne, investir pour monter une SCI vous permettra de toucher par la suite un revenu supplémentaire.

Attention : veillez à ce que le loyer versé par votre entreprise à la SCI soit en adéquation avec le prix du marché sous peine de redressement fiscal.

La SCI permet de sécuriser votre emplacement

Lorsque l'emplacement professionnel que vous avez choisi pour créer votre entreprise est déterminant pour votre activité, vous avez tout intérêt à vous assurer de sa durabilité. Pour éviter tout risque lié à la résiliation d'un bail commercial, le fait de créer une SCI pour qu'elle acquière les murs de votre entreprise est judicieux. Cette décision peut relever de l'initiative des associés ou du gérant de la SCI.

Exemple : si vous ouvrez un hôtel en bord de mer, la résiliation de votre bail peut vous conduire à la perte de votre activité. Dans des cas comme celui-ci, monter une SCI pour acheter l'emplacement vous garantie de conserver l'usage de l'immeuble.

La SCI permet de faciliter la revente de votre entreprise

Monter une SCI pour qu'elle devienne propriétaire de l'immeuble dans lequel vous exercez votre activité peut, dans certains cas, faciliter la revente de l’entreprise. Il arrive que le repreneur ne soit pas intéressé par les murs, par exemple s'il souhaite délocaliser ou s'il dispose déjà d'un local lui appartenant. De plus, le coût de l'immeuble peut se révéler dissuasif pour un repreneur.

Il faut toutefois largement nuancer ce propos. Si vous êtes restaurateur par exemple, votre salle de restaurant et vos cuisines sont indispensables pour le repreneur. Ainsi, dans certaines hypothèses, il sera évidemment préférable de ne pas scinder le patrimoine de l'entreprise.

À noter  : une SCI professionnelle est parfois considérée comme une SCI "commerciale", ce n'est cependant pas le cas, car l'activité principale de la SCI professionnelle est toujours de gérer un bien immobilier. L'usage du bien est, à l'inverse, commercial.

Avant de vous lancer dans la constitution d'une SCI, vérifiez que l'achat des murs de votre entreprise par une société civile immobilière est adapté à votre situation. Si tel est le cas, n'hésitez pas à monter la SCI dès la création de votre entreprise. Si vous avez besoin de comprendre plus en profondeur les démarches pour créer une SCI professionnelle, rendez-vous sur notre fiche reprenant les étapes pour savoir comment créer une SCI.

Rédacteur : Clara Ripault, diplômée de l’université Paris II Panthéon-Assas, élève avocate (HEDAC). Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.