Comment choisir entre SCI ou nom propre pour son projet immobilier ?

Vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers ? Deux options intéressantes sont envisageables : acheter en votre nom propre ou se lancer dans la création d'une SCI (société civile immobilière). Chacune présente ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.

Cet article vous permettra de découvrir les différences entre l’achat en SCI ou en nom propre, afin d’être en mesure de choisir l’option la plus en adéquation avec votre projet. 

SCI ou nom propre : quelle différence ?

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier, vous pouvez effectuer cette opération soit en votre nom, soit grâce à une société. 

L’ acquisition est dite « en nom propre » lorsque vous êtes l’acquéreur, en tant que personne physique. Cela signifie que sur l’ensemble des actes, seul votre nom figure. Vous êtes le propriétaire du bien et en êtes directement responsable. 

À l’inverse, en constituant une SCI, vous créez une structure distincte de vous et dotée de la personnalité juridique. Ainsi, c’est cette personne morale qui sera propriétaire du bien. En tant qu’associé de la SCI, vous détenez des parts sociales. Les décisions importantes doivent être prises collectivement. Un gérant peut être nommé pour la gestion quotidienne, notamment en cas de location des biens. 

Il découle de cette importante différence de nombreuses conséquences sur un plan juridique et également fiscal. Votre choix de créer un non une structure autonome doit ainsi être précédé de l’établissement d’un comparatif appliqué à votre projet immobilier.

SCI ou nom propre : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Acheter en SCI ou en nom propre présente des avantages et des inconvénients. Il est donc important de bien comprendre les conséquences de chacun de ces mécanismes pour faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation.

Acheter en SCI : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages de la SCI ?

Acheter un bien immobilier en SCI offre de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet d’acheter un bien à plusieurs sans être soumis au régime précaire de l’indivision. Ainsi, vous pouvez mutualiser vos ressources (apports) et répartir le risque entre les associés de la SCI. Cela peut également faciliter l’obtention d’un prêt immobilier pour financer votre projet.

D’autre part, la SCI ayant la personnalité morale, elle détient son propre patrimoine. Cela permet de distinguer clairement le patrimoine personnel des associés de celui de la société. 

Par ailleurs, la création d’une SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En effet, ce n’est pas le bien en lui-même qui est transmis mais les parts sociales de la SCI que vous détenez. Là encore, cela évite l’indivision. De plus, cela permet souvent de réduire les frais de mutation puisque la valeur des parts sociales est inférieure à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI. Il existe également un abattement en cas de donation des parts sociales de votre vivant. 

Ces avantages fiscaux sont encore accrus si vous décidez d’opter pour la création d’une SCI familiale. En effet, l’existence de liens familiaux entre les associés renforce l’intérêt patrimonial de la démarche. 

Enfin, en SCI, vous avez la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI est à l’IR, elle est transparente fiscalement. Cela signifie que chaque associé doit déclarer la quote-part des bénéfices correspondant aux parts qu’il détient dans la SCI, au moment de sa déclaration de revenus annuelle. Ce sont donc les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices de la SCI. 

Lorsque la SCI est à l’IS, c’est la société qui s’acquitte de l’impôt sur les bénéfices. Les associés ne sont donc imposables que si des dividendes sont distribués à la fin de l’exercice comptable. Le taux normal de l’IS est de 25 %, mais un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42.500 € de bénéfices. 

Le choix entre IR et IS pour la SCI dépend donc de la situation personnelle des associés.

SCI ou nom propre : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Acheter en SCI ou en nom propre présente des avantages et des inconvénients. Il est donc important de bien comprendre les conséquences de chacun de ces mécanismes pour faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation.

Acheter en SCI : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages de la SCI ?

Acheter un bien immobilier en SCI offre de nombreux avantages. Tout d’abord, cela permet d’acheter un bien à plusieurs sans être soumis au régime précaire de l’indivision. Ainsi, vous pouvez mutualiser vos ressources (apports) et répartir le risque entre les associés de la SCI. Cela peut également faciliter l’obtention d’un prêt immobilier pour financer votre projet.

D’autre part, la SCI ayant la personnalité morale, elle détient son propre patrimoine. Cela permet de distinguer clairement le patrimoine personnel des associés de celui de la société. 

Par ailleurs, la création d’une SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En effet, ce n’est pas le bien en lui-même qui est transmis mais les parts sociales de la SCI que vous détenez. Là encore, cela évite l’indivision. De plus, cela permet souvent de réduire les frais de mutation puisque la valeur des parts sociales est inférieure à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI. Il existe également un abattement en cas de donation des parts sociales de votre vivant. 

Ces avantages fiscaux sont encore accrus si vous décidez d’opter pour la création d’une SCI familiale. En effet, l’existence de liens familiaux entre les associés renforce l’intérêt patrimonial de la démarche. 

Enfin, en SCI, vous avez la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI est à l’IR, elle est transparente fiscalement. Cela signifie que chaque associé doit déclarer la quote-part des bénéfices correspondant aux parts qu’il détient dans la SCI, au moment de sa déclaration de revenus annuelle. Ce sont donc les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices de la SCI. 

Lorsque la SCI est à l’IS, c’est la société qui s’acquitte de l’impôt sur les bénéfices. Les associés ne sont donc imposables que si des dividendes sont distribués à la fin de l’exercice comptable. Le taux normal de l’IS est de 25 %, mais un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42.500 € de bénéfices. 

Le choix entre IR et IS pour la SCI dépend donc de la situation personnelle des associés.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Créer une SCI plutôt que d’investir en nom propre présente également certains inconvénients. 

Par exemple, créer une SCI nécessite d’accomplir des démarches de création d’entreprise qui peuvent être relativement longues et coûteuses. De plus, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle doit respecter des obligations comptables identiques à n’importe quelle entreprise. 

D’autre part, la création d’une SCI impose d’être au moins 2. Il n’est pas possible de créer une SCI tout seul. Dès lors, si vous souhaitez investir sans vous associer à une autre personne, la SCI ne sera pas une option envisageable. 

En outre, la responsabilité des associés en SCI étendue. En effet, la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Cela signifie que si la SCI ne s’acquitte pas de ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les associés après épuisement des voies de recours contre la société. Les associés doivent alors régler les dettes sociales sans limite de montant. Toutefois, ils ne sont pas solidaires entre eux, donc les créanciers ne peuvent pas leur demander de régler la part des autres associés, en l’absence d’un acte de caution personnelle. 

Autre inconvénient, si la SCI est imposée à l’IS, elle relève de la plus-value professionnelle. C’est la flat-tax qui s’applique ou le barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option. Dans ce cas, la durée de détention du bien ne permet pas de réduire le montant de l’imposition. 

Enfin, en principe, en SCI, il n’est pas possible de faire de la location meublée, car il s’agit d’une activité commerciale. Une tolérance est toutefois admise jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires si cela reste une activité occasionnelle.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI 

Acheter en nom propre : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages d’un achat en nom propre ? 

Acheter en nom propre offre aussi des avantages. Pour commencer, cela vous permet d’investir seul dans votre projet immobilier. De plus, aucune formalité n’est nécessaire en dehors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cela peut donc être rapide et engendrer moins de frais que la création d’une société. 

En outre, vous pouvez acheter en nom propre votre résidence principale, mais aussi un bien locatif. Vous pourrez alors le proposer en location nue ou en location meublée. D’ailleurs, en achetant en nom propre vous pouvez prétendre au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) dès lors que vous respectez les conditions d'éligibilité. 

D’autre part, quand vous investissez en nom propre, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu. Toutefois, si vous êtes sous le régime LMNP vous avez la possibilité de déduire un abattement forfaitaire à hauteur de 30 % des loyers (LMNP micro) ou de déduire vos frais réels (LMNP réel). 

Un autre avantage avec la location meublée est la durée d’engagement des locations. En effet, en tant que personne physique la durée minimale de votre bail est de 3 ans , contre 6 ans avec une SCI puisqu’il s’agit d’une personne morale. 

Acheter en nom propre est également intéressant si vous envisagez de garder le bien sur une longue période. En effet, le calcul de l’imposition de la plus-value immobilière pour les particuliers est décroissant en fonction de la durée de détention du bien.

Quels sont les inconvénients quand on achète en nom propre ?

Le principal inconvénient d’acheter en nom propre à plusieurs est le régime de l’indivision. Il s’agit d’un régime particulièrement précaire puisque la loi n’impose pas vraiment de règles. Cela peut poser problème en cas de litige entre les propriétaires du bien immobilier (séparation, divorce, mésentente, etc.), mais aussi en cas de décès de l’un des propriétaires. En effet, ces héritiers deviennent alors indivisaires du bien. 

Autre inconvénient de l'investissement en nom propre en cas d’achat en nom propre, l’impossibilité de réaliser des donations successives. En effet, puisque c’est le bien entier qui est transmis, les droits de donations sont à payer dès lors que la valeur du bien dépasse 100.000 euros pour un parent et 200.000 euros pour deux parents.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat immobilier en nom propre 

SCI ou nom propre : tableau comparatif 

SCI ou nom propre : quels sont les critères pour choisir ?

Afin de déterminer si l’achat immobilier doit être réalisé en nom propre ou avec une SCI , vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

• la nature du projet : achat pour revente, location nue / meublée, usage personnel ?
• la finalité du projet : réaliser des bénéfices, constitution d’un patrimoine, transmission ?
• la durée du projet : court, moyen ou long terme ?
• le nombre d’acquéreurs : seul, avec vos proches, avec d’autres investisseurs ?
• le montant de l’opération envisagée : faible, élevé ?
• le nombre de biens souhaité : un seul, plusieurs ?
• la réalisation de travaux : nécessaire ou non ?
• la tranche d’imposition. 

Réfléchir sérieusement à l’ensemble de ces interrogations est essentiel étant donné que la réponse à la question de savoir s’il est préférable d’acheter en SCI ou en nom propre , diffère fortement selon les spécificités de votre projet.

SCI ou nom propre : tableau récapitulatif en fonction du type d’investissement

Vous vous posez encore des questions sur l’intérêt d’acheter en SCI ou en nom propre comme :

• pour faire de la LMNP : SCI ou nom propre ?
• SCI ou nom propre pour de la location ?
• pour l’achat d’une résidence principale : SCI ou nom propre ? 

Voici un tableau récapitulatif du statut le plus avantageux en fonction du type d’investissement. Toutefois, ce tableau n’est qu’à titre indicatif. Votre situation personnelle doit être prise en compte, notamment au regard des critères cités plus haut. 

FAQ

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en nom propre ?

Acheter en SCI permet de séparer son patrimoine personnel, de son parc immobilier notamment locatif. De plus, cela permet d’investir à plusieurs et de mettre en commun les ressources. C’est aussi un statut avantageux pour transmettre son patrimoine. Toutefois, il n’est pas possible de pratiquer la location meublée régulièrement en SCI.

Puis-je mettre ma maison dans une SCI ?

Oui, il est tout à fait possible de mettre votre résidence principale en SCI. Si vous êtes déjà propriétaire de votre maison, il faudra que la SCI la rachète afin qu’elle en devienne propriétaire. Vous pouvez également utiliser la maison comme apport pour constituer la SCI.

Quels sont les frais de notaire pour une SCI ?

Les frais de notaire pour un achat en SCI dépendent du projet immobilier. Toutefois, ils se situent généralement aux alentours de 10 % du prix du bien. En moyenne, il faut compter entre 1.000 et 3.000 euros. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 1832 - Code civil
• article 1845 - Code civil