SCI ou indivision : que choisir pour acheter à plusieurs ?

Si vous décidez d’acheter à plusieurs, ou tout simplement que vous préparez la transmission de votre patrimoine immobilier, vous devez faire un choix entre le régime de l’indivision ou créer une SCI (Société civile immobilière). Comment choisir entre les deux ? Il est important de bien connaître les avantages et les inconvénients de l’indivision et de la SCI. Legalstart vous fait un zoom sur ces deux régimes.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acquérir, gérer, et transmettre un bien immobilier de manière collective. Contrairement à l’indivision, la SCI offre une organisation plus souple, avec des statuts qui définissent clairement les droits et obligations des associés. Elle permet également d’optimiser la transmission du patrimoine et de réduire les risques de blocage en cas de désaccord entre les co-propriétaires.

La gestion simplifiée du bien en SCI

En SCI vous n’êtes pas directement propriétaire de l’immeuble, c’est la société qui en détient la pleine propriété. Les associés de la SCI, quant à eux, détiennent des parts de la SCI qui leur confère des droits de vote pour participer à la gestion du bien. 

La gestion du bien est organisée par les statuts de la société qui ont été rédigés lors de la création. Les associés ne sont donc pas soumis à un cadre légal strict et peuvent choisir les règles de gestion du bien. Cela simplifie nettement la gestion d’un investissement locatif tel que l’achat d’un appartement en SCI pour le louer. 

Les décisions importantes sont généralement prises par les associés réunis en assemblée générale, durant laquelle chaque associé peut participer à proportion de son investissement dans la SCI. Quant à la gestion courante, elle est assurée par le gérant de la SCI, désigné par les associés (ce dernier peut d’ailleurs lui-même être associé de la SCI). 

En outre, dans une SCI un associé peut quitter la SCI en vendant ses parts sans provoquer la dissolution du bien immobilier. Alors qu’un indivisaire peut, en cas de désaccord avec les autres, provoquer la vente du bien immobilier.

Les démarches de création d’une SCI

La SCI est une société civile immobilière. A la différence du régime de l’indivision, acheter à plusieurs en SCI suppose la création d’une structure juridique à part entière, ce qui nécessite des démarches plus lourdes. 

Comme toute société, il est donc nécessaire de procéder à plusieurs étapes de création de la SCI :

• La rédaction des statuts de SCI. Cette étape est déterminante, puisque ce sont les statuts qui régissent le mode de gestion de la société et donc les règles de gestion du bien immobilier qu’elle détient.
• Dépôt du capital social à la banque. Comme toute société, la SCI dispose d’un capital social qui doit être déposé sur un compte bancaire dédié, au nom de la société. Il n’existe pas de montant minimum pour constituer une SCI, cependant pour pouvoir acheter un bien en SCI, il sera nécessaire de déposer un montant du capital adapté à l’ampleur du projet immobilier.
• Publication d’une annonce légale. Afin d’informer les tiers de la création de la SCI il est obligatoire de procéder à la publication d’un avis de création dans un journal habilité à publier des annonces légales. Cette démarche est un prérequis à l’immatriculation de votre société.
• Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe. Afin d’immatriculer votre société et de lui conférer une véritable personnalité juridique, il est nécessaire de constituer un dossier à déposer auprès du greffe compétent. Il s’agit de la dernière étape, qui permet d’immatriculer votre société et vous permet d’obtenir son Kbis ! 

La création d’une SCI demande donc plus de temps et d’investissement que la mise en place d’un régime de l’indivision. Sachez cependant que vous pouvez tout à fait vous faire accompagner dans la création de votre SCI en ligne pour gagner du temps et obtenir votre Kbis rapidement.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs, il faut décider du mode de gestion de ce bien. Vous pouvez conserver l’indivision ou décider de créer une SCI.

L’indivision des biens est le mode de gestion du bien immobilier qui s’impose par défaut. Chaque indivisaire est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution dans le financement (ou à part égale dans le cas d’un héritage) sans pour autant que chacune des quotes-parts ne soit matérialisée.

La gestion du bien en indivision

En indivision, puisque la propriété de chacun n’est pas clairement définie, les indivisaires administrent ensemble leur patrimoine selon les règles légales. Dans le cadre d’une indivision légale, un indivisaire peut passer tout acte assurant l’entretien et la conservation de l’immeuble sans l’accord des autres. 

En revanche, les actes importants relatifs au bien immobilier doivent être pris à l’unanimité des membres de l’indivision. Cette procédure peut engendrer des blocages dans la prise de décision et des conflits. En outre, tout indivisaires peut mettre fin à l’indivision quand il le souhaite en provoquant le partage de l’indivision. Enfin, tout indivisaire peut vendre sa quote-part indivise à tout moment. Les autres indivisaires ont alors un droit préférentiel de rachat.

La simplicité de mise en place de l’indivision

L’indivision peut se constituer de deux façons : légalement ou conventionnellement.

• L’indivision légale se forme lorsqu’il y a une succession entre les héritiers d’un bien commun ou dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial entraînant le partage des biens entre des époux. Ces événements entraînent automatiquement la formation de l’indivision.
• L’indivision conventionnelle se forme lorsque les propriétaires du bien commun rédigent une convention d’indivision devant un notaire. Dans ce cas, la formation de l’indivision se fait par une volonté commune de s’associer. 

Il est important de rappeler que le régime de l’indivision est le régime par défaut. Ainsi en l’absence de choix vous serez automatiquement sous le régime de l’indivision sans avoir à réaliser de formalités spécifiques.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution prisée pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle offre des avantages indéniables en termes de souplesse et de transmission, mais elle présente également certaines contraintes, notamment administratives et fiscales. Comprendre ces points permet de mieux évaluer si ce statut convient à vos objectifs.

Les avantages de la SCI

Le principal avantage de la SCI réside dans la souplesse de gestion qu’elle procure. Les statuts de la société permettent de définir précisément les droits et les responsabilités de chaque associé, ce qui évite les blocages fréquents en indivision. La SCI facilite également la gestion quotidienne du bien immobilier, avec un gérant désigné pour prendre les décisions courantes au nom des associés. 

Sur le plan patrimonial, la SCI est un outil performant pour organiser la transmission des biens immobiliers. En effet, il est possible de transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers, ce qui permet d’optimiser les droits de succession. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les familles souhaitant transmettre un patrimoine tout en conservant une certaine maîtrise sur sa gestion. 

Enfin, la SCI offre une grande flexibilité fiscale. Selon les besoins des associés, elle peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), permettant d’adapter la fiscalité en fonction de la situation.

Les inconvénients de la SCI

La SCI, bien qu’avantageuse, implique des obligations administratives et comptables plus lourdes que l’indivision. Sa création nécessite la rédaction de statuts, une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ainsi que des démarches régulières comme la tenue d’assemblées générales et la déclaration annuelle des résultats. Ces formalités peuvent représenter un coût et une contrainte supplémentaires. 

Sur le plan fiscal, l’option pour l’IS, bien qu’attrayante pour certaines stratégies, peut entraîner une taxation importante en cas de plus-value immobilière. De plus, la SCI n’est pas adaptée aux activités commerciales, ce qui limite son champ d’utilisation aux biens immobiliers destinés à la gestion patrimoniale. 

Enfin, en cas de mésentente entre associés, la SCI peut engendrer des conflits. Bien que les statuts soient censés prévenir ces situations, ils ne garantissent pas toujours une solution rapide, ce qui peut freiner la gestion ou la vente d’un bien immobilier.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’indivision ?

L’indivision est un régime juridique souvent utilisé pour la gestion d’un bien immobilier commun, que ce soit à la suite d’un héritage ou d’un achat en commun. Ce statut offre une solution simple et rapide pour partager la propriété d’un bien, mais il peut également s’accompagner de difficultés importantes, notamment en cas de désaccord entre les co-indivisaires.

Les avantages de l’indivision

L’un des principaux atouts de l’indivision est sa simplicité. Contrairement à une SCI, elle ne nécessite pas de création juridique spécifique ni de démarches administratives complexes. Les co-indivisaires deviennent automatiquement propriétaires du bien en fonction de leurs parts respectives, sans besoin de rédiger des statuts ou d’immatriculer une structure.

Ce régime est également économique à court terme. Les coûts de gestion sont réduits, puisqu’il n’y a pas d’obligations comptables ou de frais liés à une structure juridique spécifique. Cette simplicité convient particulièrement aux situations temporaires, comme la gestion d’un bien en attendant une vente ou une répartition patrimoniale définitive.

Enfin, l’indivision permet à chacun des co-indivisaires de conserver une pleine propriété de sa part. Cela offre une grande flexibilité, car chaque indivisaire peut disposer librement de sa quote-part, sous réserve de respecter les droits des autres.

Les inconvénients de l’indivision

L’inconvénient majeur de l’indivision réside dans la fragilité de sa gestion. Toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité ou, pour certaines, à la majorité des deux tiers, ce qui peut rapidement engendrer des blocages en cas de désaccord entre les co-indivisaires. Ces conflits peuvent rendre la gestion quotidienne du bien difficile, voire impossible.

Par ailleurs, l’indivision est souvent une solution temporaire qui manque de stabilité à long terme. Elle n’offre pas la structure nécessaire pour organiser efficacement la gestion ou la transmission du patrimoine. En cas de décès d’un indivisaire, les parts sont transmises à ses héritiers, ce qui peut compliquer encore davantage la prise de décision.

Enfin, l’indivision ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux et organisationnels offerts par des structures comme la SCI. La fiscalité reste individuelle, et les opportunités d’optimisation sont limitées, ce qui peut représenter un frein pour des projets immobiliers ambitieux ou complexes.

Tableau comparatif SCI ou indivision

Comment choisir entre SCI ou indivision ?

Le choix entre la SCI et l’indivision repose sur plusieurs critères, notamment la durée de possession du bien, le nombre de propriétaires, la nature du projet immobilier, et les objectifs patrimoniaux. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qui doivent être évalués en fonction de vos besoins spécifiques.

La durée de possession du bien

La durée pendant laquelle vous prévoyez de posséder le bien est un critère essentiel. L’indivision est souvent une solution adaptée pour des situations temporaires, comme un bien hérité ou en attente de vente. Elle est rapide et simple à mettre en place, mais son manque de structure peut poser problème sur le long terme, notamment en cas de désaccords entre les co-indivisaires. 

En revanche, la SCI convient mieux aux projets de gestion immobilière à long terme. Grâce à ses statuts, elle offre une organisation stable et pérenne, permettant de gérer le bien sur plusieurs années ou générations. La SCI est particulièrement adaptée pour transmettre un patrimoine tout en conservant une maîtrise de sa gestion.

Le nombre de propriétaires

Le nombre de personnes impliquées dans la propriété est un autre critère déterminant. Si le bien appartient à un petit nombre de personnes partageant les mêmes objectifs, l’indivision peut suffire. Cependant, dès que le nombre de propriétaires augmente, les risques de blocage ou de conflits deviennent plus importants, ce qui peut rendre l’indivision difficile à gérer. 

Dans ce cas, la SCI offre une meilleure solution. Les règles de fonctionnement étant clairement définies dans les statuts, la prise de décision est encadrée, même lorsque les associés ont des intérêts divergents. La SCI permet également de répartir les parts sociales en fonction des apports de chacun, ce qui peut simplifier la gestion et prévenir les désaccords.

La gestion du bien

La manière dont vous souhaitez gérer le bien influence également le choix entre SCI et indivision. L’indivision implique que toutes les décisions importantes soient prises collectivement, ce qui peut ralentir la gestion et compliquer les projets. 

En revanche, dans une SCI, un gérant est désigné pour administrer le bien immobilier au quotidien, ce qui facilite la prise de décision. Cette organisation est particulièrement utile pour des projets nécessitant une gestion active, comme la location ou la rénovation d’un bien immobilier.

Les objectifs patrimoniaux

Si votre objectif principal est de transmettre le bien immobilier, la SCI se révèle souvent plus avantageuse. Elle permet de transmettre progressivement les parts sociales à vos héritiers, ce qui peut réduire les droits de succession tout en gardant un contrôle sur la gestion du patrimoine. 

L’indivision, à l’inverse, n’offre pas cette flexibilité. En cas de décès d’un indivisaire, ses parts sont transmises directement à ses héritiers, ce qui peut compliquer la gestion et augmenter les risques de conflit. Pour une vision patrimoniale à long terme, la SCI est donc souvent plus appropriée.

Les coûts et les formalités

Enfin, le choix dépend aussi des coûts et des formalités que vous êtes prêt à supporter. L’indivision est simple et peu coûteuse à mettre en place, car elle ne nécessite pas de création juridique ni d’obligations administratives complexes. 

La SCI, en revanche, implique des coûts de création (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce, publication d’une annonce légale) et des obligations comptables annuelles. Si vous souhaitez minimiser les démarches et les frais, l’indivision peut être une meilleure option pour des projets simples. 

FAQ

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale permet de gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière structurée, en évitant les blocages liés à l’indivision. Elle offre une souplesse dans la gestion, protège le bien des conflits familiaux, et optimise la transmission grâce à la possibilité de céder progressivement des parts sociales.

Pourquoi éviter l’indivision ?

L’indivision peut entraîner des blocages dans la prise de décision, des conflits entre co-indivisaires, et une gestion peu adaptée sur le long terme. Elle complique la transmission patrimoniale et ne permet pas de définir clairement les responsabilités et droits de chaque propriétaire.

Combien coûte la transformation d’une indivision en SCI ?

La transformation d’une indivision en SCI coûte environ 1.500 à 3.000 €, incluant les frais de rédaction des statuts par un notaire ou un avocat, les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, et la publication d’une annonce légale. Le coût peut varier selon les spécificités du projet. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 815 à 815-18 - Code civil
• articles 1845 à 1870-1 - Code civil