SCI à l’IS : avantages et inconvénients

Si vous souhaitez faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier ainsi que sa transmission, il y a de grandes chances pour que vous vous tourniez vers la création d’une SCI. Cependant, lorsque l’on veut se lancer dans la création d'une SCI, la question de l’imposition n’est pas à négliger. Le choix d’imposer la SCI à l’IR ou l’IS n’est pas toujours évident, et une comparaison de ces deux modes d’imposition est essentielle pour prendre la décision la mieux adaptée à votre projet.

Alors comment choisir l’imposition de la SCI : IS ou IR ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ces régimes ? On vous explique en détail tout ce qu’il faut savoir sur le régime fiscal d’une SCI imposée à l’IS.

Quelle est la fiscalité d’une SCI à l’IS ?

La société civile immobilière (SCI) est une société qui est en principe soumise à l’IR, qui est une imposition dite “transparente”. Dans ce cas, la société ne paie aucun impôt et ce sont les associés de la SCI qui sont imposés à titre individuel sur les bénéfices générés par la société. Ces derniers sont donc imposés à l’impôt sur le revenu (IR), à hauteur de leur quote-part, et ce même en l’absence de distribution de dividendes.

Toutefois, il est possible pour les associés d’opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre ces deux régimes d’imposition n’est pas simple et peut avoir un impact financier important. Pour cette raison, il doit se faire en fonction de la situation personnelle des associés et des projets d’évolution de la société. 

En choisissant de soumettre la SCI à l’IS, les associés ne seront imposés personnellement sur leurs revenus qu’en cas de distribution de dividendes, puisque c’est la société qui sera directement soumise au paiement de l’impôt. 

En effet, l’IS est un impôt directement prélevé sur le résultat annuel de la SCI. Contrairement à l’IR qui fonctionne par tranches d’imposition progressives en fonction du montant de vos revenus, les sociétés soumises à l’IS se voient appliqués un taux fixe de 25% ou un taux réduit de 15% pour certaines. Ce taux réduit de 15% s’applique jusqu’à 42.500€ de bénéfices et seulement si la société respecte certaines conditions : 

• réalise un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros ; 
• a un capital social détenu au moins à 75% par des personnes physiques.

Suivant le taux d’IR auquel vous êtes soumis, il peut alors être très avantageux d’opter pour l’IS. Pour opter pour l’IS en SCI, vous devez tout d’abord établir cette décision par écrit et la signer dans les conditions prévues par les statuts. Si rien n’est prévu à ce sujet dans les statuts, l’ensemble des associés doivent signer la décision. Vous devez ensuite la transmettre au service des impôts compétents avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel vous souhaitez commencer à être soumis à l’IS. Cet écrit devra contenir certaines informations, telles que : 

• la désignation de la SCI et l’adresse de son siège social ; 
• nom, prénoms et adresse des associés ; 
• répartition du capital social. 

Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

La fiscalité d’une SCI à l’IS présente de nombreux avantages pour les associés. 

Une fiscalité avantageuse pour les associés

Tout d’abord, lorsque la SCI est soumise à l'IS, les associés ne sont plus imposés sur la quote part des bénéfices de la SCI, mais uniquement sur les bénéfices qui font l’objet d’un versement sous forme de dividendes. Par conséquent, dans le cas où ces derniers ne se versent pas de dividendes, ils n’ont pas à s’acquitter d’impôts. 

Par ailleurs, le calcul de la plus-value de cession des parts des SCI soumises à l’IS est plus avantageux qu’à l’IR. 

En effet, lorsque la SCI est soumise à l’IS et que le cédant est une personne physique, la cession de part sera imposée selon le régime des plus-values mobilières. Avec ce régime, les associés qui cèdent leurs parts de SCI peuvent bénéficier d’abattements sur la plus-value réalisée en fonction de la durée de détention de leurs parts. L’associé cédant bénéficie alors de deux abattements distincts : un abattement calculé sur l’impôt sur le revenu et un abattement calculé sur les prélèvements sociaux. 

Concernant l’abattement sur l’impôt sur le revenu, les montants sont les suivants : 

• 0% d’abattement jusqu’à 5 ans de détention ; 
• 6% d’abattement par an pour une durée de détention de 6 à 21 ans ; 
• 4% d’abattement pour la 22eme année ; 
• et une exonération totale à partir de 23 années de détention.

Le montant de l’abattement sur les prélèvements sociaux est le suivant : 

• 0% d’abattement jusqu’à 5 ans de détention ; 
• 1,65% d’abattement par an pour une durée de détention de 6 à 21 ans ; 
• 1,60% d’abattement pour la 22eme année ; 
• 9% d’abattement par an de 23 à 30 ans de détention ; 
• et une exonération totale au-delà de 30 ans de détention.

L’amortissement de biens immobiliers

L’option à l’IS présente également un avantage majeur en termes d’amortissement des biens immobiliers de la SCI. En effet, une SCI à l’IS a la possibilité de réduire de sa base imposable la somme attribuée aux amortissements pendant toute la durée de son investissement. 

Au moment du calcul de l’impôt de la société, il faudra alors soustraire : 

• l’amortissement sur le prix d’achat de l’immeuble ; 
• les charges engagées pour l’acquisition du bien ;
• l’amortissement du coût des travaux ou d’une reconstruction.

Ce n’est qu’une fois ces montants déduits que l’impôt sur les sociétés pourra être calculé sur le revenu imposable. Par conséquent, la société est imposée chaque année sur un taux réduit.

La déduction des charges

Un autre avantage conséquent d’une SCI à l’IS est la possibilité de déduire les charges engagées par la SCI pour son fonctionnement. Ces dépenses regroupent à la fois les charges générées par l’acquisition d’un bien immobilier ou les dépenses engagées pour conserver le patrimoine possédé par la société.

En effet, la SCI soumise à l’IS permet la déduction de certaines charges importantes, telles que par exemple : 

• les frais payés lors de l’acquisition d’un bien immeuble (comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement) ;
• la rémunération du gérant de la SCI ;
• les primes d’assurances ; 
• les intérêts des emprunts contractés par la SCI pour l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier ; 
• la taxe foncière ; 
• les frais de gestion pour l’administration de l’immeuble ;
• les dépenses engagées pour l’entretien et la réparation du bien immobilier.

Le report des déficits

En étant soumise à l’IS, la SCI qui paie des impôts sur ses bénéfices et qui enregistre des pertes lors d'un exercice peut reporter ces pertes sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de temps.

Par conséquent, dans le cas où les bénéfices réalisés lors d'un exercice ultérieur ne suffisent pas à compenser les pertes enregistrées, le surplus de pertes sera reporté sur les bénéfices de l'exercice suivant.

Cet avantage a pour conséquence qu’en cas de résultat négatif de la SCI, le montant des impôts de la SCI à l’IS à payer peut être réduit.

Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS ?

La plus-value lors de la vente de l’immeuble

Si l’option pour l’IS est avantageuse durant la période d’investissement, elle l’est un peu moins lors de la revente. En effet, lors du calcul de la plus-value d’une SCI soumise à l’IS, on fait la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien.

Or, si le bien a été totalement amorti, sa valeur nette comptable est nulle et la plus-value porte sur le montant global du prix de cession.

Exemple : un immeuble a été acheté 400.000€ et revendu 500.000€. La SCI devrait donc  être imposée sur une plus-value de 100.000€. Toutefois, comme l’immeuble a été amorti en totalité : sa valeur nette comptable est nulle. Le calcul est 500.000 (prix de cession) - 0 (valeur nette comptable). C’est donc l’intégralité du prix de la vente qui va être pris en compte et non la simple plus-value de 100.000€ qui a été réalisée.

La double imposition

Cette option présente un autre inconvénient, qui est la double imposition d’une SCI à l'IS. 

En effet, avec l’IS, c’est en principe seulement la société qui est imposée, et ce, sur l’ensemble des bénéfices réalisés. En l’absence de distribution de dividendes, les associés ne payent alors pas d’impôt sur le revenu au titre des bénéfices.

Cependant, dans le cas où les associés décident de se verser des dividendes, ces derniers seront, eux aussi, imposés sur ces dividendes au titre de l’impôt sur le revenu. Ces bénéfices seront alors doublement imposés : une première fois à l’IS au niveau de la société, puis une seconde fois à l’IR sur la somme de dividendes que l’associé a décidé de se verser.

L’obligation de tenir une comptabilité détaillée

Comme les sociétés commerciales, une SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés doit suivre les règles de la comptabilité commerciale, ce qui engendre des frais supplémentaires. 

En effet, lors de chaque exercice, une SCI à l’IS doit fournir :

• un bilan ;
• un compte de résultat ;
• une annexe.

Dans quels cas est-il intéressant de passer à l’IS en SCI ?

La SCI à l'IS a une fiscalité intéressante et offre des avantages à considérer selon votre situation et vos projets professionnels. En effet, il est intéressant d’opter pour ce régime pour pouvoir amortir la valeur de vos biens immobiliers. Cependant, il faut être conscient que lors de la vente de ces biens, les impôts à payer seront plus élevés.

Ainsi, si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sans prévoir de vendre rapidement vos biens, la SCI à l'IS est une option avantageuse, vous permettant de profiter de l'amortissement pour réduire vos bénéfices. À l’inverse, si vous souhaitez tirer un certain profit en revendant vos bien, l’IR est plus adapté.

Par ailleurs, opter pour l'imposition sur les sociétés est aussi pertinent si vous souhaitez exercer une activité commerciale et que vous possédez des biens générant des revenus locatifs importants, sans prévision de plus-values considérables. En effet, cette option fiscale est généralement recommandée pour des investissements importants ou liés à une activité professionnelle.

Enfin, il peut être aussi très avantageux de choisir la SCI à l'IS lorsque le chiffre d'affaires de la société est significatif, et dépasse la tranche d'imposition de l'impôt sur le revenu des 25%.

Comment faire de la location meublée en SCI sans être à l’IS ?

SCI de location meublée : quelle est la fiscalité ? En principe, si elle fait de la location meublée, la SCI est soumise à l’IS (c'est le cas pour la pratique de l'Airbnb en SCI par exemple). 

Toutefois, il y a deux exceptions qui peuvent permettre à une SCI de faire de la location meublée sans être soumise à l’IS :

• lorsque la location meublée représente une part minime dans vos recettes (moins de 10%) ; 
• et lorsqu’il ne s’agit pas d’une activité à titre habituel : la location meublée est de courte durée et n’a pas un caractère régulier.

Par exemple : une SCI qui fait une location meublée de quelques semaines tous les ans, serait passible de l’IS à cause du caractère régulier (tous les ans) de son activité.

Comme vous l’aurez compris, les questions de fiscalité de la SCI demandent un véritable temps de réflexion. Il est préférable d’utiliser un simulateur de SCI à l’IS et de consulter un professionnel afin de choisir la meilleure option en fonction de vos projets ! 

FAQ

Comment passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ?

La SCI est par principe soumise à l’IR. Cependant, les associés bénéficient d’une option leur permettant de choisir l’impôt sur les sociétés. 
Pour opter pour l'IS, le processus est assez simple. Ces derniers doivent informer le service des impôts des entreprises. Cette option prendra alors effet à partir de l'exercice social suivant la notification.

Est-il possible de revenir à l’IR après être passé à l’IS en SCI ?

Avant 2019, passer d'une imposition de votre SCI à l'IR à l'IS était généralement définitif. Cependant, depuis cette date, il est possible de revenir sur cette décision. Les associés ont désormais cinq ans à compter de la soumission de la SCI à l'IS pour annuler cette option. Une fois ce délai écoulé, l'option devient permanente. De même, si les associés choisissent de revenir à l'IR, la SCI ne pourra plus jamais opter pour l'IS.

Pourquoi faire le choix d’être soumis à l’IS en SCI ?

L'imposition d'une SCI à l'IS est avantageuse pour les associés soumis à de hautes tranches d'imposition, ou pour les entrepreneurs souhaitant exercer une activité commerciale. En effet, les associés bénéficient d'une fiscalité avantageuse, ne payant des impôts que sur les bénéfices distribués sous forme de dividendes. Cette option offre également des avantages en matière d'amortissement des biens immobiliers, et permet à la SCI de déduire les charges importantes telles que les frais d'acquisition et la rémunération du gérant. Par ailleurs, les pertes enregistrées peuvent être reportées sur les bénéfices des années suivantes, réduisant ainsi l'impôt à payer en cas de résultats négatifs