Organiser son héritage en SCI : le guide à suivre

Gérer son héritage et sa succession est une problématique juridique importante. L’héritage peut être composé de différents éléments du patrimoine, (somme d’argent, biens, parts sociales de sociétés, par exemple, mais aussi les dettes). Parmi eux, les biens immobiliers constituent souvent une part importante, voire la principale composante de l’héritage, en valeur.

Créer une SCI peut s’avérer très utile pour gérer son propre héritage immobilier. Les caractéristiques de la SCI font de cette structure un montage juridique idéal pour préparer, organiser et gérer une succession ou une transmission de patrimoine immobilier.

On vous explique pourquoi choisir la SCI pour votre héritage, et comment le faire sereinement.

L’héritage en SCI : pourquoi éviter une succession traditionnelle ?

Choisir de passer par une SCI, et notamment une SCI familiale, plutôt que par la succession “traditionnelle” (sans structure juridique particulière) permet d’éviter plusieurs difficultés liées habituellement à la transmission de biens.

Éviter l’indivision

Lorsqu’une succession “traditionnelle” a lieu, les héritiers sont propriétaires du ou des biens transmis selon le régime de l’indivision. En indivision, chaque héritier est propriétaire de l’ensemble du bien, mais à hauteur de la part dont il hérite. Les décisions importantes, par exemple celle de vendre le bien, doivent être prises à l’unanimité. Par ailleurs, certaines décisions nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires pour être prises, et notamment la conclusion ou le renouvellement de baux de location.

De fait, si vous décidez de créer une SCI pour acheter un appartement, vos héritiers éviteront l'indivision et seront chacun propriétaires d'une fraction de l'appartement via la détention de parts sociales de la SCI.

Gérer votre héritage de façon apaisée

Choisir la Société Civile Immobilière (SCI) pour organiser son héritage permet de limiter les risques et les blocages entre les héritiers. En effet, un gérant de la SCI est désigné et prend les décisions qui s’imposent.

À la relation d’indivisaires se substitue une relation d'associés de la SCI pour les héritiers. Les rapports entre les héritiers sont donc définis clairement à l’avance par les statuts de la SCI, notamment en ce qui concerne les règles de cession des parts de la SCI (droit d’agrément, préemption…).

Ainsi, gérer l’héritage d’un bien immobilier en SCI permet d’anticiper et de désamorcer d'éventuels conflits qui pourraient survenir à une période émotionnellement difficile pour les héritiers.

Réduire les coûts de la succession

Un avantage majeur de la SCI dans le cadre d’un héritage est d’éviter un certain nombre de coûts obligatoires liés à la succession. En effet, en cas de transmission classique, un droit de succession est prélevé sur le patrimoine hérité, à un taux plus ou moins élevé selon la valeur du bien transmis (il peut atteindre 60% du bien immobilier), à payer dans les six mois qui suivent le décès.

Par ailleurs, des frais de notaire sont également à prévoir sur la transmission d’un bien immobilier, que ce soit dans le cadre d’une succession, ou d’une donation effectuée du vivant du donateur. Là encore, les frais de notaire évoluent selon la valeur du ou des biens transmis.

Pour nous concentrer ici sur l’organisation de l’héritage immobilier en SCI, nous vous renvoyons directement vers notre fiche pratique dédiée pour en savoir plus sur la fiscalité en SCI.

Comment organiser son héritage via une SCI ?

La répartition du capital social de la SCI entre les héritiers

Il faut naturellement commencer par respecter les étapes de création de votre SCI et procéder, entre autres, à son immatriculation au greffe du Tribunal de commerce.

Si vous avez déjà acheté votre bien immobilier, vous pouvez l’apporter au capital de la SCI par le biais d’un “apport en nature”. Si vous ne l'avez pas encore acheté, vous pouvez acquérir le bien immobilier directement via votre SCI.

Lors de la constitution de la SCI, vous allez décider de la répartition du capital. Vous pourrez conserver la majorité des parts, pour garder un pouvoir de décision sur la gestion du ou des biens immobiliers, et répartir le reste du capital entre les héritiers (vos enfants, voire vos petits-enfants par exemple). Chaque héritier recevra des parts de la SCI et sera donc associé de la société. A ce titre, les héritiers pourront être impliqués dans la gestion courante du bien immobilier.

La donation-partage, clé de voûte de votre succession ?

Par la suite, pour éviter des frais de succession trop importants, vous pouvez opérer une donation de vos parts sociales de votre vivant. La donation-partage permet d’effectuer une donation à plusieurs de vos héritiers en un seul acte.

Vous transmettrez dans ce cas non pas le bien directement, mais les parts sociales de votre SCI. Des frais fiscaux sont liés à la donation des parts sociales en SCI, mais vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans : cela vous permet de ne pas payer de frais de donation, dans la limite de 100 000 € de valeur transmise tous les 15 ans.

Pour organiser une succession, sachez que la cession de parts d’une SCI à titre gratuit peut également présente de nombreux avantages.

Le démembrement des parts sociales : deux avantages

La valeur des parts sociales est calculée au moment de l’acte de donation. Vous pouvez en réalité dépasser le seuil des 100.000 € en réalisant un démembrement de SCI et, plus précisément, un démembrant vos parts sociales. Comment cela fonctionne-t-il ?  Vous pouvez “diviser” le droit de propriété sur les parts sociales en deux :

• l’usufruit, qui donne notamment un droit de jouissance
• la nue-propriété, qui donne le droit de disposition (c’est-à-dire la capacité de vendre)

Vous pourrez ensuite donner uniquement la nue-propriété à vos enfants. La valeur d’une part sociale en nue-propriété est bien inférieure à celle d’une part sociale “entière”, en pleine-propriété. De ce fait, vous pouvez donner “plus” de parts sociales, tout en restant sous la limite des 100 000 € de l’abattement fiscal. Vous continuerez aussi à profiter du bien.

D’autre part, au moment du décès, les parts sociales seront de nouveau complètes, les parts détenues en usufruit rejoignant les parts détenues en nue-propriété, sans demander le paiement de frais de donation supplémentaires.

Y a-t-il des contraintes à donner de son vivant ?

Organiser son héritage peut se faire très tôt dans la vie. Vous pouvez vouloir prévoir votre succession sereinement, tout en souhaitant conserver la jouissance de votre bien. C’est l’autre avantage du démembrement des parts sociales. Il vous permettra de conserver l’usufruit, c’est-à-dire, notamment, le droit de toucher des dividendes sur les bénéfices de la SCI.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Un certain nombre de règles encadrent la transmission de parts sociales par succession. En principe, les parts sociales reviennent à l’héritier direct automatiquement. Dans la plupart des cas, vos héritiers seront déjà les autres associés de votre SCI, et les parts seront concentrées entre leurs mains.

Si ce n’est pas le cas, et que vos associés ne sont pas vos héritiers (parce que vous avez préféré créer la SCI entre amis, par exemple), une clause d’agrément peut être prévue par les statuts. Dans ce cas, les associés peuvent refuser la qualité d’associé à un héritier. Ils doivent alors lui rembourser la valeur des parts sociales qu’il ne peut recevoir.

Quels sont les inconvénients d’une SCI pour gérer un héritage ?

Le passage par une SCI pour organiser et gérer l’héritage d’un bien immobilier n’est pas une solution miracle, et ne présente pas que des avantages. Le passage par une société implique des formalités juridiques, au moment de la création de la SCI, mais aussi durant la vie sociale (obligations comptables, par exemple).

Enfin, les associés sont en SCI solidairement responsables des dettes de la société, à hauteur de leur apport. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être saisi par les créanciers en cas de dettes contractées par la SCI. Cette solution n’est donc pas adaptée à tous les patrimoines.

La Société Civile Immobilière peut être un excellent moyen de gérer sereinement une succession dans laquelle des biens immobiliers entrent en jeu. N'hésitez donc pas à profiter vous aussi des avantages offerts par la SCI en créant votre SCI !