SCI familiale et emprunt : comment faire ?

La création d'une SCI familiale est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier avec des membres de sa famille. Que vos associés soient votre conjoint, vos enfants, ou encore vos cousins, ce statut de société vous permet de faciliter l’achat, la détention, mais également la transmission de biens immobiliers entre les membres de votre famille.

Mais une SCI peut-elle emprunter ? Sachez que SCI familiale et emprunt immobilier font très bon ménage. Legalstart vous explique l’intérêt de la SCI pour emprunter, les garanties demandées ainsi que les charges déductibles dans le cadre d’un emprunt en SCI familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est initialement une société civile immobilière. Par conséquent, une SCI familiale est une SCI créée par les membres d’une même famille. Ces derniers doivent avoir en commun des liens d’alliance ou de parenté. 

Une SCI familiale requiert au minium 2 membres pour sa création. Ce type de société est créé dans l’objectif de gérer en commun des biens immobiliers. En effet, le fonctionnement de cette société est le suivant : chaque personne liée par un lien de parenté ou d’alliance qui réalise un apport au capital social d'une SCI familiale devient automatiquement associé de la société. Celui-ci recevra alors en échange des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué.

Est-ce qu’une SCI familiale peut emprunter ? 

Il est tout à fait possible d'acheter en SCI via un crédit bancaire. Toutefois, du fait de la nature même de la société civile immobilière et de son caractère familial, certaines spécificités sont à prendre en compte.

SCI familiale et emprunt : mode d’emploi

Quand on souhaite créer une SCI, comment emprunter de l’argent est une question courante. En effet, la constitution d’une SCI familiale a pour principal objectif de créer et de gérer un patrimoine immobilier. Dès lors, il est assez rare que les membres de la famille disposent des liquidités nécessaires pour financer l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers sur leurs propres deniers.

C’est pourquoi, le recours à l’emprunt en SCI est quasiment systématique. Il est alors possible de contacter une banque pour le prêt d’une SCI comme pour solliciter un emprunt à titre personnel.

Quelles sont les caractéristiques d'un emprunt en SCI ?

La SCI familiale est une personne morale. Dès lors, elle n’a pas accès aux prêts aidés comme les prêts à taux zéro par exemple.

Toutefois, le prêt pour une SCI immobilière peut être in fine, c’est-à-dire qu’il est remboursé en une seule fois, à terme, ou amortissable, à taux fixe ou à taux variable.

En fait, en SCI, il n’existe pas de crédit immobilier spécifique. Le prêt immobilier via une SCI est le même que pour une autre société ou un emprunt personnel.

Les points de vigilance avant de contracter un crédit en SCI familiale

En SCI, l’endettement personnel des associés est pris en compte pour évaluer la capacité d’emprunt de la SCI.

En effet, au-delà des revenus potentiels que la SCI va dégager grâce à la gestion de son patrimoine immobilier, les banques tiennent compte de la situation personnelle de chaque associé. Cela s’explique par le fait que les associés de la SCI ont une responsabilité indéfinie. Par conséquent, si la société n’est plus en mesure de faire face à ses charges d’emprunt, la banque peut se retourner contre les associés pour obtenir le paiement sur leurs biens personnels dans la limite de leur quote-part dans le capital social.

De fait, plus le nombre d’associés est grand, plus la capacité d’emprunt est, en principe, importante.

D’autre part, il est important de comparer les différents modes de souscription possible pour un prêt immobilier de SCI familiale.

Quel intérêt de créer une SCI familiale pour emprunter ?

Quand il s’agit de financement immobilier pour une SCI, deux possibilités s’offrent aux associés. Ils peuvent décider d’emprunter au nom de la SCI ou de demander un emprunt personnel.

Pourquoi emprunter au nom d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale pour emprunter permet d’obtenir un crédit immobilier au nom de la SCI et non à celui des associés.

Cela permet de sortir du régime précaire de l’indivision et de pouvoir organiser la gestion du patrimoine immobilier à travers les statuts de la SCI. De plus, un gérant de SCI est désigné, ce qui permet de soulager les associés de la gestion quotidienne (signature des baux, mise en vente des biens, etc.). 

Lorsque le prêt immobilier de la SCI est directement signé par la société en tant que personne morale, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de l’assiette de calcul de l’impôt.

D’autre part, emprunter au nom de la SCI permet réduire le montant de l’actif de la société, et donc de diminuer la valeur des parts sociales. Cela s’avère particulièrement dans le cadre d’une SCI familiale puisque l’objectif le plus courant est de faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers. Ainsi, plus la valorisation des parts est basse (cela doit être justifiable en cas de contrôle), plus il est possible de transmettre de parts à moindre coût. 

Enfin, lorsque le prêt pour une SCI familiale est signé par elle, c’est la société qui règle les échéances. C’est bien la SCI le débiteur. Par conséquent, c’est sa responsabilité qui est recherchée en premier en cas de défaut de paiement. En SCI, la responsabilité des associés ne peut être mise en jeu qu’après épuisement des recours contre la SCI ou constat de son insolvabilité. C’est le principe de subsidiarité. 

Emprunt de la SCI familiale ou emprunt personnel : quelle est la meilleure option ?

Les associés ont également la possibilité de souscrire un prêt immobilier pour la SCI, mais en leur nom personnel. 

Le plus souvent, cela permet de constituer un capital social (apport en numéraire) plus important pour lancer la SCI. Cependant, il ne faut pas oublier que cet endettement sera pris en compte par les établissements bancaires, si à l’avenir, la SCI souhaite souscrire un emprunt en son nom.

Il est aussi possible de réaliser un apport en compte courant, c’est-à-dire que l’associé prête de l’argent à la SCI. Les statuts peuvent prévoir l’application d’un taux d’intérêt pour la rémunération de ce crédit. Dans ce cas, l’associé peut demander le remboursement total ou partiel de son compte courant d’associé en SCI à tout moment, dès lors que cela ne met pas en péril la santé financière de la SCI familiale.

D’autre part, en SCI, l’emprunt bancaire d’un associé ne peut pas donner lieu à une déduction des intérêts avant impôt.

Enfin, en cas d’emprunt personnel des associés, chaque associé est seul responsable du remboursement de son propre crédit pour la SCI. 

Pour choisir entre emprunt de la SCI familiale et emprunt personnel, il faut tenir compte de la situation de chaque associé, du montant du capital social envisagé pour la constitution de la société et des autres crédits immobiliers de la SCI familiale à envisager.

Quels sont les points à prendre en compte avant d’emprunter avec une SCI familiale ?

Contracter un emprunt avec une SCI familiale peut dans quelques cas mener à des difficultés financières. Pour cela, il est important d’avoir connaissance des points suivants avant de vous lancer. 

La nécessité d’un accord unanime des associés pour emprunter

En SCI familiale, les associés ne bénéficient pas d’une responsabilité limitée. De ce fait, ces derniers sont engagés personnellement pour les dettes contractées par la société. 

Par conséquent, l’emprunt par le biais de la SCI familiale nécessite obligatoirement un accord unanime des associés.

Les conséquences d’un défaut de remboursement de la SCI familiale

Les associés doivent être vigilants s'ils souhaitent emprunter avec une SCI familiale. En effet, puisque les associés sont responsables des dettes contractées, les créanciers de la société ont la possibilité de poursuivre individuellement chaque associé membre de la SCI afin de réclamer le paiement de sa créance.

De plus, il convient par conséquent d’être prudent également en cas de transmission d’une SCI familiale. Effectivement, si la SCI familiale transmise est endettée, les associés reprenant la société seront responsables du remboursement de ses dettes. 

Le remboursement de l’emprunt de la SCI familiale 

Lorsque la SCI familiale contracte un emprunt, celle-ci doit rembourser son prêt de façon progressive. Cependant, il peut arriver que les charges et mensualités que doit payer la société soient supérieures aux loyers perçus par celle-ci.  

Dans ce cas, les associés devront eux-mêmes procéder au financement de la SCI en apportant des liquidités à la société afin de combler le passif. 

Comment une SCI familiale peut-elle obtenir un emprunt ?

Comment emprunter en SCI familiale ? Les étapes pour emprunter pour une SCI sont les mêmes que pour n’importe quelle société. 

Tout d’abord, il faut constituer la SCI familiale, c’est-à-dire une SCI dont tous les associés font partie de la même famille par lien de filiation ou par alliance. Il est alors nécessaire de :

1. rédiger les statuts ;
2. déposer le capital social ;
3. publier un avis dans un journal d’annonces légales ;
4. déposer le dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal.

Une fois la société créée, vous pouvez prendre rendez-vous avec un ou plusieurs établissements bancaires pour présenter votre projet. La banque va vous demander des renseignements sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir par le biais de la SCI familiale, mais aussi sur les associés.

Lorsque le financement est accepté par la banque, le gérant habilité par les associés de la SCI familiale signe le contrat de prêt, puis les fonds peuvent être débloqués.

SCI familiale et emprunt : quelles garanties sont demandées par les banques ? 

Au moment de procéder à un achat immobilier en SCI familiale, chacun des associés est responsable des dettes à titre personnel en fonction de sa participation au capital social. Cela signifie que pour souscrire un emprunt, chacun des associés de la SCI familiale doit présenter des garanties financières suffisantes.

Généralement, la banque demande deux types de garanties, lui permettant d’être remboursée, au cas où l’emprunteur ne paie pas les échéances dues. Ces deux garanties sont les suivantes : 

• Une garantie hypothécaire : l’hypothèque est une garantie qui permet à la banque de saisir le bien immobilier de la SCI pour lequel le crédit immobilier a été pris, dans le cas où la société ne rembourse pas les échéances. L’inscription de l’hypothèque doit être faite devant un notaire, ce qui implique des frais de notaire supplémentaires pour la SCI familiale.
• Une garantie personnelle : il s’agit le plus souvent d’une caution. La banque demande ainsi à ce que chacun des associés de la SCI se porte personnellement caution à hauteur de ses parts dans la société. Par exemple, si une SCI familiale est composée de 2 associés détenant chacun 50% des parts, que cette société achète un appartement estimé à 800.000€, chacun des associés doit se porter caution à hauteur de 400.000€ de l’achat de la SCI familiale, auprès de la banque. 

Au-delà de ces deux garanties, il est fréquent que la banque demande à ce que les associés souscrivent une assurance décès-invalidité. Cette assurance a pour objectif de couvrir les risques d’incapacité de travail, d’invalidité et de décès pouvant empêcher l’un des associés de rembourser les mensualités dues.

Comment une SCI familiale doit rembourser un emprunt bancaire ?

La durée de l’emprunt d’une SCI familiale est similaire à celle d’un prêt immobilier classique. Ainsi, elle est comprise entre 7 et 25 ans. Par conséquent, obtenir un prêt pour une SCI sur 25 ans est tout à fait possible.

Toutefois, plus la durée du prêt est importante, plus les risques supportés par l’établissement bancaire sont élevés. C’est ce qui justifie l’application d’un taux d’intérêt plus haut.

Ensuite, concernant les modalités de paiement, il est possible de rembourser l’emprunt de la SCI familiale tous les mois, tous les trimestres, tous les ans ou in fine.

FAQ

Combien peut emprunter une SCI familiale ? 

La capacité d’emprunt de la SCI familiale est déterminée par le cumul des capacités d’emprunt personnelles de chaque associé, mais aussi des revenus locatifs espérés.

Il n’existe pas de plafond minimum ou maximum. Le montant que peut emprunter une SCI familiale varie en fonction de la situation personnelle des associés, mais aussi du type de biens détenus par la société.

Quelle banque choisir pour emprunter en SCI familiale ?

Quelle est la meilleure banque pour une SCI ? Si vous souhaitez solliciter un emprunt pour une SCI familiale, vous pouvez commencer par vous adresser à votre établissement bancaire habituel.

En cas de refus ou de proposition jugée peu avantageuse, vous pouvez démarcher d’autres banques. Vous pourrez ainsi comparer les différentes offres de prêts, et notamment les taux d’intérêts et les garanties demandées.

Emprunt en SCI familiale : quelles sont les charges déductibles ?

Dans la grande majorité des cas, l’imposition d’une SCI repose sur le régime de principe à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, le résultat de la société est calculé au niveau de la SCI, mais payé directement entre les mains des associés. 

Du résultat de la SCI familiale (essentiellement constitué des loyers perçus par la société) à l’IR, il est possible de déduire un certain nombre de charges parmi lesquelles on trouve les intérêts des emprunts. Pour que les intérêts des emprunts soient déductibles du résultat imposable, deux conditions cumulatives doivent être respectées :

• l’un emprunt est contracté pour l’acquisition, l’entretien, la réparation ou l’amélioration de l’appartement ou de la maison achetée en SCI familiale ;
• les intérêts sont payés pendant la période d’imposition, y compris s’ils se rapportent à un emprunt souscrit à une période antérieure.