Tout savoir sur la SCI familiale en 2025

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins. On parle parfois plus simplement de société familiale. Elle se distingue des autres formes de sociétés civiles classiques pour un certain nombre de raisons.

Pourquoi créer une SCI de famille ? Comment monter une SCI familiale ? Quel est son fonctionnement ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Le statut de la SCI familiale en intrigue plus d'un.

Avant de définir une SCI familiale, il est nécessaire de savoir ce que veut dire SCI. C'est une société civile immobilière. Celle-ci est à distinguer de la SCPI, qui est une société civile de placement immobilier. 

Le statut SCI familiale peut être défini comme une SCI créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d'alliance entre eux. L'objectif d'une SCI familiale est d’assurer une gestion commune de biens immobiliers.

Pour créer cette entreprise familiale, il faut au moins deux fondateurs, mais aucun nombre maximum d'associés n’est imposé par la loi. Il est toutefois peu fréquent qu’une société civile immobilière familiale soit composée d’un très grand nombre d’associés.

Toute personne qui effectue un apport au capital social d'une SCI familiale devient automatiquement associé de celle-ci et reçoit, en contrepartie, un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier).

Avant de vous lancer, il est important de connaître le fonctionnement de la SCI familiale, notamment pour bien rédiger les statuts de votre SCI familiale. Une bonne compréhension du rôle des associés et de celui du gérant vous permettra de mieux organiser votre SCI familiale en fonction de la situation et des besoins de votre famille.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Avant de créer une SCI familiale, il est primordial de faire le point sur votre situation patrimoniale et fiscale et sur vos objectifs personnels.

Posez-vous la question suivante : “Pourquoi créer une SCI familiale dans ma situation ?”  

Si vous souhaitez bénéficier de la fiscalité de la SCI, d’avantages successoraux ou encore éviter l’indivision, il est souvent très avantageux de créer une SCI familiale.

Pour des raisons financières 

Le fait de créer une SCI familiale procure un certain nombre d'avantages financiers. Cette structure peut être utilisée pour :

• faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, notamment pour des époux séparés de biens ou des concubins qui souhaiteraient constituer un patrimoine commun et se préparer dans le cadre d’une succession ;
  
  
• organiser une indivision stable entre héritiers sur la durée et structurer un projet immobilier collectif avec les différents membres de votre famille ;
  
  
• organiser la transmission (successive) d’un patrimoine immobilier au sein de votre famille en réduisant les coûts de succession, notamment les impôts (droits de mutation) à acquitter lors d’une cession, donation ou transmission par voie de succession ;
  
  
• associer vos enfants à un projet d’acquisition d’un bien immobilier afin de leur constituer un patrimoine sans besoin de prévoir des fonds de succession ;
  
  
• organiser avec subtilité les droits et les pouvoirs entre les gérants, les associés, les nus propriétaires et les usufruitiers, si votre objectif est la transmission d’une (majeure) partie d’un patrimoine immobilier tout en conservant le pouvoir ou les revenus de ce patrimoine.

Pour des raisons fiscales 

Les avantages fiscaux sont notables. Par exemple, il est possible de céder petit à petit son immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales.

Pour bénéficier d'abattements et ne pas payer de droit de succession, le montant des parts que vous donnez ne doit pas dépasser 100.000 €. Les avantages de la SCI en font donc un outil particulièrement pertinent pour gérer et organiser son héritage immobilier (par exemple l'héritage d'une maison ou de tout autre bien immobilier).

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, il est intéressant de créer une SCI familiale, par exemple. En effet, pour que l'avantage s'applique, il faut que les associés conservent leurs parts sociales dans la société, une SCI familiale permet de sécuriser cette conservation.

Quels les avantages et inconvénients de la SCI familiale ?

Quel fonctionnement pour une SCI familiale ?

La responsabilité des associés dans la SCI familiale

Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, non solidaire, et subsidiaire. En effet, chacun des associés d'une SCI répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société civile immobilière de famille. Il existe des mécanismes pour limiter la responsabilité des mineurs associés.

Les droits des associés dans la SCI familiale

Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :

Le gérant de la SCI familiale

Une SCI familiale est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant accomplit, dans la limite de ses pouvoirs statutaires, tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI familiale. Devenir gérant d'une SCI familiale n'est pas simple, à vous de voir quel membre de votre famille a les capacités pour devenir le gérant de la structure.

Comment créer une SCI familiale ?

Vous vous demandez comment créer une SCI familiale ? Sachez que c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut remettre les documents nécessaires à la création d'une SCI familiale. Il officialise la constitution de la SCI (son immatriculation) et délivrera le K-bis, qui correspond à la “carte d’identité” de la société.

Les étapes de création de la SCI familiale 

Les formalités de création d’une SCI familiale sont les mêmes que pour une société civile immobilière traditionnelle. À ce titre, il vous faut respecter certaines étapes indispensables et incontournables de la création d’entreprise.

1ʳᵉ étape : la rédaction des statuts 

La première chose à faire lorsque vous souhaitez créer une SCI familiale est de rédiger vos statuts. Il s'agit là de fixer les règles de fonctionnement et d’organisation de votre structure.

Les associés de cette SCI disposent d’une grande liberté dans la rédaction de vos statuts.

2^e étape : le dépôt du capital social 

Après avoir rédigé vos statuts, vous devez déposer votre capital social sur un compte bancaire au nom de votre structure. Ce capital social comprend l’ensemble des apports effectués par les associés de la société. Il s’agit donc des :

• apports en nature, c’est-à-dire l’apport de bien meubles ou immeubles ;
• apports en numéraire, correspondant à un apport d’une somme d’argent.

Il n’existe pas de montant minimum pour ces apports. Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale avec 1 €. Cependant, il convient de disposer d’un capital suffisant pour votre activité, afin de gagner en crédibilité et de rassurer les établissements de crédits si vous avez besoin de financement pour l’acquisition d’un immeuble.

3^e étape : la publication dans un journal d’annonces légales

Il s’agit d’une étape essentielle dans le processus de création de société. Cette publication a pour objectif de porter à la connaissance des tiers, la création de votre SCI. Cette publication doit être réalisée dans un journal d’annonces légales (JAL), dans le même département que votre siège social.

4^e étape : la constitution d’un dossier d’immatriculation 

Avant de procéder à votre enregistrement au greffe, il vous faut constituer un dossier d’immatriculation. Pour ne pas faire d'erreur, vous pouvez confier vos démarches à un professionnel comme Legalstart. Par ailleurs, si vous décidez de vous en occuper seul, vous devez réaliser les formalités en ligne, sur le site du guichet unique.

Dans tous les cas, votre dossier d'immatriculation de SCI doit comporter les documents suivants :

• le formulaire de déclaration d’immatriculation ;
• les statuts de la SCI ;
• l’attestation de parution dans un JAL ;
• la déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
• un justificatif d’identité du ou des gérants ;
• une attestation de dépôt de capital social ;
• un chèque pour régler les frais de greffe.

Nous verrons plus tard, dans le détail, ces différents documents obligatoires à la création de votre SCI.

5^e étape : l’immatriculation en ligne

L’ultime étape de création de votre SCI familiale est son immatriculation en ligne. Cette étape permet à votre société d’exister juridiquement. Lorsque votre immatriculation est acceptée, vous recevrez en contrepartie un extrait K-bis justifiant de l’existence de votre structure.

Les documents nécessaires à la création d’une SCI familiale 

Les principaux documents à fournir pour créer votre SCI familiale sont les suivants :

Les frais de création d’une SCI de famille 

La création d’une société civile immobilière familiale génère un certain nombre de frais plus ou moins élevés en fonction des choix que vous faites lors de la création de votre structure.

En effet, pour chaque formalité administrative que vous réalisez, il vous faudra régler les frais de création de votre SCI. Le tableau ci-dessous répertorie les différents frais pour vos démarches de création :

Avant de vous lancer dans une SCI familiale, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur le coût de création d’une SCI. Même s'il est parfois possible d'envisager de créer une SCI familiale sans apport, vous devez également prévoir un certain budget pour créer une SCI familiale. Pour en savoir plus, vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de création d'entreprise avec Legalstart :

Est-il possible de créer une SCI familiale sans notaire ?

Il n’est normalement pas nécessaire d’avoir recours à un notaire pour rédiger vos statuts. L’intervention d’un notaire n’est obligatoire que lorsque l’immeuble est apporté à la société civile immobilière familiale ou acheté par celle-ci au moment de sa création.

L’acte d’apport ou d’achat doit alors obligatoirement revêtir la forme authentique et faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Si vous envisagez d’apporter un immeuble à votre SCI familiale simultanément à sa création, vous aurez donc besoin d'un notaire.

Alternativement, vous pouvez tout à fait procéder à un apport du bien immobilier postérieurement à la création de la SCI familiale. Dans ce cas, vous pouvez réduire les frais de notaire liés à la rédaction des statuts (de l’ordre de 1.500 € à 3.000 € en moyenne) mais vous devrez supporter des frais supplémentaires liés à la dissociation des opérations dans le temps, de l’ordre de 600 € à 850 € en moyenne.

Ces frais correspondent aux droits d’enregistrement en cas d’apport à titre pur et simple à une société civile immobilière familiale ou pas, non soumise à l’IS (l’apport est exonéré de droits s’il est effectué à la création), aux frais d’annonce légale et aux frais d’inscription modificative au greffe.

Est-il possible de créer une SCI familiale pour acquérir un immeuble ?

Il est très fréquent qu’une SCI familiale soit créée en vue d’acquérir un immeuble. Afin de permettre le financement d’une telle acquisition par la société civile immobilière familiale, des procédés divers pourront être envisagés par les associés lors de la création.

Les associés peuvent par exemple faire en sorte que l’ensemble de leurs apports couvre le prix d’acquisition de l’immeuble, auquel cas, ils devront libérer immédiatement ces apports. Afin de financer leurs apports, les associés pourront notamment recourir à l’emprunt à titre personnel et par la suite déduire les intérêts de cet emprunt de leurs revenus fonciers. Ainsi, il est courant de créer une SCI familiale pour souscrire un emprunt.

Pour financer leur acquisition, les associés d’une telle société peuvent opter pour différentes solutions. Ils peuvent notamment :

• privilégier la fixation d’un capital social d’un montant faible ;
• opter pour un capital social variable et emprunter parallèlement par l’intermédiaire de la SCI familiale
• apporter des fonds à la société sous la forme d’un prêt ou d’avance en compte courant. Si la SCI de famille loue par la suite l’immeuble acquis, les revenus perçus pourront ensuite être affectés au remboursement des emprunts ou des avances en compte courant.

FAQ

Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

La SCI et la SCI familiale sont les mêmes formes de sociétés. De ce fait, il n’y a aucunes différences dans les formalités de création ou dans leur fonctionnement. La différence principale réside dans la qualité des associés : dans une SCI familiale, les associés appartiennent tous à la même famille. Plus précisément, les associés doivent avoir des liens de parenté ou d’alliance.

Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?

Un des inconvénients à prendre en compte lors de la création d’une activité familiale est la contrainte liée aux activités exercée. En effet, la SCI étant une société civile, elle n’est pas vouée à l’exercice d’une activité commerciale. Certaines opérations telles que l’achat revente d’immeubles ne sont donc pas envisageables.

Comment dissoudre une SCI familiale ?

Plusieurs situations peuvent mener à la dissolution d’une société (terme statutaire, extinction de l’objet social, procédure judiciaire, réunion des parts en une seule main ou bien entendu choix des associés). La dissolution d’une SCI familiale répond à la même procédure qu’une dissolution de SCI. Les étapes principales sont la dissolution, la liquidation et enfin la radiation de la SCI.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article 1845 et suivants - Code civil
• Article 1846 - Code civil
• Article 1857 - Code civil