Peut-on créer une SCI “commerciale” ?

Est-il possible de créer une SCI commerciale et comment ? La création d'une SCI (société civile immobilière) permet d’acquérir, détenir, gérer et transmettre facilement un bien immobilier.

Bien que de nature civile, la SCI s’est professionnalisée et constitue aujourd’hui un instrument de gestion patrimoniale et fiscale très utilisé dans le cadre d’activités commerciales. Legalstart vous explique tout. 

Quel est le but d’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est comme son nom l’indique, une société civile. Il existe différentes formes de sociétés civiles, une SCI a plus particulièrement pour but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Monter une SCI permet d'acheter un bien immobilier à plusieurs associés en évitant le régime de l’indivision. 

Par ailleurs, les règles de gestion sont précisément déterminées dans les statuts et cette dernière est confiée à un gérant.

La transmission d’un bien immobilier est en outre facilitée grâce à la cession de parts sociales.

Une SCI peut-elle avoir une activité commerciale ?

Avant de se demander comment créer une SCI, il est essentiel de savoir si vous vous tournez vers la bonne structure juridique.

Une SCI ne peut exercer qu’une activité de nature civile, à l’exclusion de toute activité commerciale. En conséquence, il n’est, par exemple, pas possible de pratiquer une activité d’achat revente en SCI car l’activité d’achat-revente de bien immobilier est considéré comme étant de nature commerciale.

En pratique, il reste possible de réaliser de telles opérations, mais ces dernières ne bénéficieront pas de l’exonération des plus-values de SCI, puisqu’on considèrera alors que la SCI poursuit un objectif “commercial” et non civil.

Bien sûr, cela n’empêche pas la SCI de revendre un bien qu’elle a acquis, mais cette opération doit être ponctuelle pour bénéficier d’une exonération et la possibilité de vente d’un bien doit figurer dans l’objet social de cette dernière.

Bien sûr, cela n’empêche pas la SCI de revendre un bien qu’elle a acquis, mais cette opération doit être ponctuelle pour bénéficier d’une exonération. Et la possibilité de vente d’un bien doit figurer dans l’objet social de cette dernière.

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

La SCI professionnelle se définit comme une société civile immobilière, dont l’objet social précise que le bien géré est utilisé dans l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. De ce point de vue, la société civile professionnelle est parfois qualifiée de SCI “commerciale”.

Pour autant cette dénomination de “SCI commerciale” n’est pas juridiquement correcte : l’activité de la SCI n’est pas commerciale puisqu’elle consiste toujours en la gestion d’un bien immobilier. Seul l’usage du bien est commercial.  

Il faut donc retenir qu’une SCI, qu’elle soit “commerciale” ou familiale demeure une société civile et non une véritable société commerciale comme la SARL ou encore la SAS.

Pourquoi acheter des murs commerciaux en SCI ?

Si vous êtes entrepreneur et que votre activité nécessite un local, il peut être judicieux de réfléchir au mode de détention de l’immeuble accueillant l’exploitation de votre activité commerciale.

La détention de l’immeuble au travers d’une SCI professionnelle présente de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux :

• pouvoir contracter un prêt immobilier ;
• baisse des charges de l'entreprise ;
• bénéficier du régime de plus-value des particulier ;
• et faciliter la transmission des actifs.

Pouvoir contracter un prêt immobilier

La SCI pourra réaliser un prêt immobilier afin d’acquérir un immeuble. Un contrat de bail commercial pourra ensuite être signé entre la société d’exploitation (par exemple la SARL) et la SCI, propriétaire de l’immeuble.

Baisse des charges de l'entreprise

La société d’exploitation (également appelée société opérationnelle) paiera un loyer, qui diminuera ses charges et donc son imposition.

Bénéficier du régime de plus-value des particulier

De plus, la SCI soumise à l’IR bénéficie du régime de plus-value des particuliers, avec un abattement pour durée de détention.

En cas de vente de l’immeuble au bout de 22 ans, la cession sera exonérée d’impôt sur les plus-values (au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour en savoir plus sur la fiscalité de la SCI, pensez à consulter notre fiche dédiée.

Le recours à une SCI pour acheter des murs commerciaux permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

En dissociant la propriété de l’immeuble et la propriété de l’entreprise, le patrimoine immobilier est en principe protégé contre d’éventuelles poursuites de créanciers de l’activité commerciale (sauf en cas de fraude).

Faciliter la transmission des actifs

Ce montage permet également de faciliter la transmission des actifs.

En effet, si l’entrepreneur souhaite céder son entreprise, il pourra conserver l’immeuble, qui pourra continuer de louer les locaux et générer un revenu grâce aux loyers.

De plus, en cas de succession, l’immeuble et l’entreprise pourront être facilement répartis entre les héritiers.

FAQ

Quelle est la différence entre une SCI commerciale et une SCI familiale ? 

La SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille dans le but de gérer un patrimoine immobilier commun. La SCI commerciale, quant à elle, a vocation à générer des revenus locatifs ou à réaliser des opérations immobilières avec un objectif lucratif, mais elle reste limitée car une SCI ne peut pas avoir une activité strictement commerciale (ex : achat/revente).

Quels sont les différents types de SCI ? 

On distingue principalement la SCI familiale, la SCI de gestion ou de location, la SCI de construction-vente (SCICV) et la SCI d’attribution. Chacune répond à des objectifs spécifiques comme la transmission de patrimoine, l’investissement locatif ou la construction de biens pour revente.

Est-il possible d'acheter un local commercial via une SCI ? 

Oui, une SCI peut tout à fait acheter un local commercial, tant que l’activité exercée ne relève pas de la revente régulière de biens (ce qui relèverait d’une société commerciale). Le local peut ensuite être loué à une entreprise, y compris à une société détenue par les associés de la SCI.

Quel est le coût annuel d'une SCI ? 

Le coût annuel varie selon la complexité de la gestion : en moyenne entre 500 € et 1.500 €, comprenant les frais comptables, la tenue d’assemblées générales et éventuellement la fiscalité. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les obligations comptables sont plus lourdes et donc plus coûteuses.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• articles 1845 à 1870-1 - Code civil ;
• article Annexe à l'article R443-9-4 - Code de la construction et de l'habitation ;
• articles R814-109 à R814-144 - Code de commerce.