SCI et avantages fiscaux : quels sont les atouts de la société civile immobilière ?

Si vous souhaitez optimiser la gestion de vos biens immobiliers et simplifier la transmission de votre patrimoine, la création d'une SCI s’avère être une solution particulièrement intéressante en raison des nombreux avantages fiscaux que la SCI peut présenter.

À la fin de votre lecture, vous aurez toutes les informations votre possession pour faire les choix qui correspondent le mieux fiscalement à votre projet en comprenant le principe de la SCI et de ses avantages fiscaux.

Quel est le régime fiscal le plus avantageux en SCI ?

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question. En réalité, tout dépend de vos projets, de votre situation personnelle et de vos choix. Il existe en effet deux régimes fiscaux en SCI :

1. le régime de l’impôt sur le revenu (IR), qui est le régime par défaut auquel vous êtes déjà soumis en tant que particulier ; 
2. le régime de l’impôt sur les sociétés.

SCI, avantages et inconvénients : voyons les particularités de ce modèle d'entreprise.

Le régime de l’impôt sur le revenu 

Lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu, on dit qu’il s’agit d’une SCI transparente, car ce n’est pas la société qui est directement imposée sur ses bénéfices. Ce sont les associés, qui sont imposés, à titre personnel sur les bénéfices de la société, à hauteur de leur quote-part détenue au capital.

En conséquence :

• les bénéfices de la SCI augmentent les revenus de leur foyer fiscal, ils paient donc plus d’impôt ;
• tandis que les pertes de la SCI (le déficit foncier) viennent réduire le montant de leur imposition.

L’impôt sur le revenu (IR) est donc intéressant lorsque les bénéfices de la société sont faibles, ou que le résultat est déficitaire puisque ce déficit s’impute sur le revenu global des associés.

Toutefois, le barème de l’IR peut conduire à une très forte imposition étant donné que les bénéfices de la société s’ajoutent à tous les revenus du foyer fiscal.

L’option pour l’impôt sur les sociétés

La fiscalité de la SCI est modulable. S’il devient plus avantageux de changer de régime fiscal, vous pouvez renoncer à l’impôt sur le revenu au profit de l’impôt sur les sociétés.

En outre, l’impôt sur le revenu amène à une imposition entre les mains des associés y compris en l’absence de distribution des bénéfices. À l’inverse, si aucun dividende n’est distribué (par exemple, pour constituer des réserves), seule la société est imposée avec l’IS.

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux lorsque vous êtes dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. L’avantage majeur est que son taux ne peut excéder 25 % (contre 45 % pour l’IR). Un taux réduit de 15 % s'applique sous conditions (notamment un chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros et un bénéfice imposable ne dépassant pas 42.500 euros par période de 12 mois).

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?

Si vous créez une SCI avec des membres de votre famille, vous pouvez opter pour la SCI familiale dont les avantages fiscaux sont encore plus importants. L’objectif étant de confier à chacun des membres une participation au capital de la société.

Les biens immobiliers sont quant à eux la propriété de la société. En conséquence, chacun des associés ne possède pas une fraction de la propriété du bien, mais directement des droits dans la société, qu’il peut conserver ou céder dans le respect des statuts.

Grâce à elle, vous pouvez investir à plusieurs dans un bien immobilier. De plus, il y a un vrai avantage fiscal de la SCI pour la succession :

• Réduire considérablement le coût des droits d’enregistrement : les droits s’élèvent à seulement 5 % du montant des parts sociales alors qu’en l’absence de SCI, ils peuvent aller jusqu’à 60 % du patrimoine transmis. il faut cependant noter que les droits de mutation à titre onéreux (qui incluent les droits d'enregistrement) peuvent varier en fonction du prix de cession et du département.
  
  
• Exclure les droits de succession : en procédant à une donation des parts sociales à vos héritiers de votre vivant en plusieurs fois afin de respecter l’abattement dont vous pouvez bénéficier (exemple : 100.000 euros par enfant, tous les 15 ans), vous leur évitez les droits d’enregistrement.

Les avantages de la SCI familiale pour la fiscalité sont non négligeables, pour organiser en toute sérénité la gestion de votre patrimoine ainsi que sa transmission.

Quels sont les avantages fiscaux liés aux biens d’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) possède d'autres avantages liées à sa fiscalité qu'il est important de connaître pour faire des choix éclairés.

La déduction des travaux portant sur vos biens

La SCI a des avantages en cas de travaux ! En effet, les travaux que vous réalisez sur vos biens immobiliers constituent des charges déductibles. Lorsque vous relevez de l’impôt sur le revenu, si ces charges sont supérieures aux recettes, comme les loyers, on parle alors de déficit foncier : vous avez dépensé plus d’argent pour entretenir votre immeuble que ce qu’il ne vous a rapporté.

Ce déficit s’impute sur votre revenu global, avec pour conséquence une réduction du montant de l’impôt à payer. En outre, l’excédent peut être reporté sur les revenus globaux des associés qui composent la société pour les six années suivantes.

Pour bénéficier de ce mécanisme, seuls quelques types de travaux sont pris en compte : 

• Travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien ;
• travaux occasionnés par la vétusté ou la force majeure ;
• travaux engagés afin de faciliter la location.

L’imposition des plus-values en cas de vente du bien  

Lorsqu’une personne physique cède sa résidence principale et réalise une plus-value, celle-ci bénéficie d’une exonération d’imposition. La SCI permet de bénéficier de cet avantage lorsqu’elle confie à l’un des associés un bien à titre de résidence principale. Cette exonération bénéficie à l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, et que cela doit être justifié (par exemple, par une mise à disposition à titre gratuit).

En outre, bien qu’il s’agisse d’une société, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique aux cessions de biens.

Enfin, lorsque le bien immobilier appartient à la SCI depuis plus de 22 ans, la plus-value n’est plus imposable. Toutefois, il faudra patienter jusqu’à la 30ᵉ année de détention pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Bien que la SCI présente de nombreux avantages et ait un fonctionnement simplifié, il s’agit tout de même d’une véritable société. En conséquence, sa création implique de réaliser plusieurs démarches administratives : rédaction des statuts, constitution d’un dossier auprès du greffe, immatriculation, dépôt du capital social, etc.

En outre, la gestion est également encadrée. À titre d’exemple, vous devez tenir une comptabilité et être en mesure de la présenter à l’administration si besoin. De plus, toute décision à prendre concernant la structure juridique de la société (ces statuts, la distribution ou non de ses bénéfices, etc) doit faire l’objet d’une décision prise en Assemblée générale par la collectivité des associés.

Au regard des nombreux avantages que procure la SCI, ces inconvénients sont cependant particulièrement faibles. D’autant plus, qu’ils sont aisément surmontables avec l’assistance d’un professionnel.

Pourquoi constituer une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) vous permet de choisir la façon dont seront gérés vos biens immobiliers. Plusieurs situations peuvent conduire à sa constitution :

• acquérir un bien immobilier à plusieurs ;
• optimiser la gestion de biens qui appartiennent à plusieurs personnes ;
• éviter le démantèlement du patrimoine après une succession ;
• gérer les conflits relatifs à la conservation ou cession d’un bien.

La société civile immobilière est une forme juridique très avantageuse sur un plan fiscal. Grâce à elle, vous pouvez constituer un patrimoine, le transmettre, augmenter vos revenus en louant vos biens, déduire les charges relatives aux travaux effectués, etc.

FAQ

Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?

La gestion d'une SCI familiale peut être complexifiée par les relations personnelles, et les statuts peuvent limiter la cession de parts à des tiers, restreignant la liquidité des parts.

Y a-t-il, dans le cas d'une SCI, des avantages en cas de succession ? 

La SCI permet de transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers en direct, ce qui simplifie le partage entre héritiers et peut optimiser fiscalement les droits de succession grâce aux abattements sur les parts.

Quel est l'avantage fiscal d'une SCI pour un investissement locatif ?

Une SCI peut offrir des avantages fiscaux pour l'investissement locatif, notamment en permettant la déduction de certaines charges (travaux, intérêts d'emprunt) et en optimisant l'imposition des revenus locatifs selon le régime fiscal choisi (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés).

Principales sources réglementaires et législatives : 

• Articles 1832 à 1873 - Code civil
• Articles 206 à 208 septies - Code général des impôts
• Articles 150 A bis à 150 VH - Code général des impôts