Réserve légale d’une SCI : le point sur cette réserve d’argent

En règle générale, lors de l’approbation des comptes d’une société, il est obligatoire d’affecter une partie de ses bénéfices à la réserve légale. Pour les SCI, cette obligation dépend en réalité du régime fiscal auquel elle est soumise. Qu’est-ce que la réserve légale de la SCI ? Quand est-elle obligatoire ? Comment la constituer ? Pour quel montant ? Quelles sont les autres réserves existantes ? Voici ce qu’il faut savoir sur la réserve légale en SCI.

Qu’est-ce que la réserve légale d’une SCI ?

La définition de la réserve légale d’une SCI (Société civile immobilière) est la même que pour les sociétés commerciales. Il s’agit d’une somme d’argent prélevée annuellement sur les bénéfices réalisés par la société, et affectée sur un compte de réserve. Elle est égale à un dixième de son capital social. La réserve légale fait partie des capitaux propres de la société. 

Plus qu’une simple opération comptable, la constitution de la réserve légale ou “dotation à la réserve légale” permet notamment de faire face à d’éventuelles pertes futures et d’assurer la confiance des créanciers (en cas de prêt/crédit accordé par la banque, par exemple). Ils voient que la société dispose d’un fonds de réserve important, qui peut servir le cas échéant à combler ou atténuer toute perte financière éventuelle.

Est-ce obligatoire de constituer une réserve légale en SCI ?

Selon le Code de commerce, la constitution d’une réserve légale n’est obligatoire que dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL et EURL) et les sociétés par actions (SAS, SASU). Comme les SCI sont des sociétés en participation, elles ne sont pas concernées. Néanmoins, la réserve légale SCI devient obligatoire si la structure opte volontairement pour l’impôt des sociétés (IS). 

Cette obligation a pour objectif d'éviter qu'une entreprise verse la totalité du bénéfice sous forme de dividendes aux associés, et ainsi contraindre les associés à prendre les mesures pour pérenniser leur activité. Par conséquent, les sommes dotées au titre de la réserve légale ne peuvent être versées aux associés. 

En cas de non-respect de la constitution d’une réserve légale, seront frappés de nullité :

• la délibération de l’assemblée générale ordinaire ;
• l’ensemble des décisions prises par les associés et dirigeants de la société.

Quel est le montant minimum de la réserve légale d’une SCI ?

Le montant de la réserve légale de la SCI doit être au moins égal à 10% de son capital social. Pour chaque année bénéficiaire, les associés ont l’obligation de verser au minimum 5% des bénéfices réalisés sur le dernier exercice, et ce, jusqu’à ce que la réserve légale atteigne 10% du capital de la SCI. 

Lorsque la réserve légale est supérieure à 10 % du capital social, la dotation n’est plus obligatoire. Néanmoins, les associés peuvent continuer d’affecter des bénéfices à la réserve s’ils le souhaitent.

Pour mieux comprendre, voici un exemple concret avec une société A disposant d’un capital social de 10.000 euros et d’une réserve légale de 300 euros. Si, au cours du dernier exercice, la société A a réalisé un bénéfice de 2.000 euros, la dotation à la réserve légale sera d’un montant minimum de 100 euros. La réserve légale, désormais de 400 euros, devra être complétée de la même manière chaque année jusqu’à ce qu’elle atteigne un montant total de 1.000 euros (sauf en cas de perte ou d’augmentation de capital).

Comment constituer une réserve légale en SCI ?

La dotation à la réserve légale d’une SCI se fait au moment de l’approbation des comptes annuels. Il est donc nécessaire de réaliser cette opération avant d’affecter une partie des résultats dans la réserve légale, puis de l’inscrire dans les livres de comptabilité.

Approbation des comptes

Chaque année, lors de l’Assemblée générale, les comptes de la SCI doivent être approuvés par l’ensemble des associés. Cette étape est indispensable pour procéder à l’affectation du résultat et ainsi constituer la réserve légale de la SCI.

Pour engager la procédure d’approbation des comptes, le gérant de la SCI doit convoquer les associés de la SCI à l’Assemblée générale ordinaire annuelle, dans un délai de 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Il leur expose le rapport de gestion et les comptes annuels. Ensemble, ils doivent approuver les comptes, au travers d’un vote selon les règles de quorum et de majorité.

Affectation du résultat dans la réserve légale

Ensuite, le gérant et les associés peuvent procéder à l’affectation du résultat. Cette obligation comptable correspond au traitement donné aux bénéfices ou aux pertes réalisés par une société au cours d’un exercice. Le résultat peut ainsi être :

• mis en réserve ;
• réparti entre les associés ;
• reporté à l’exercice suivant (seule solution possible lorsque l’exercice est déficitaire). 

C’est donc à ce moment-là qu’il est possible de constituer la réserve légale de la SCI. L'approbation des comptes et la dotation à la réserve légale sont ensuite rapportées dans le procès-verbal d’Assemblée générale de SCI.

Inscription dans les livres de comptabilité

L’affectation des résultats doit aussi être inscrite dans les livres de comptabilité annuels de l’entreprise. En comptabilité, la réserve légale de la SCI est inscrite dans le compte 1061 “Réserve légale”.

Quels sont les autres types de réserves possibles en SCI ?

Les autres types de réserve en SCI sont les suivants :

• La réserve statutaire. Il s’agit d’une réserve supplémentaire, décidée lors de la rédaction des statuts. Ces derniers précisent les modalités de mise en réserve. En cas de changement, les statuts doivent être modifiés en conséquence.
• La réserve facultative. À la différence de la réserve statutaire, elle n’est pas incluse dans les statuts. Son instauration est décidée en assemblée générale par les associés, qui définissent alors les modalités de constitution et d’utilisation de cette réserve, ainsi que la somme qui lui est affectée. Cette réserve peut avoir des objectifs différents, comme le fait de renforcer la solidité financière de l’entreprise, de provisionner de l’argent en vue d'investissements futurs, ou encore de s’assurer en cas de risques. En revanche, le montant de la réserve facultative ne peut pas être transformé ensuite en dividendes, sauf si la SCI est dissoute.

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) a pour objectif d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle est constituée d’au moins deux associés, et elle est régie par le Code civil. Il en existe plusieurs sortes, comme la SCI professionnelle ou la SCI familiale.

Comment approuver les comptes annuels d’une SCI ?

Le gérant doit convoquer ses associés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA). Le dirigeant expose les comptes annuels et le rapport de gestion. Les associés approuvent les comptes par un vote respectant les règles de quorum et de majorité. Un procès-verbal est ensuite rédigé.

Peut-on utiliser la réserve légale d’une SCI ?

Oui, il est possible d’utiliser la réserve légale dans des situations spécifiques. Elle peut servir à couvrir des pertes ou des dettes, à financer des projets destinés à développer la structure ou encore pour augmenter le capital. En revanche, elle ne peut pas être redistribuée sous la forme de dividendes, sauf en cas de dissolution de la société.