Comment quitter une SCI ?

La création d'une SCI, notamment en famille, permet d’acheter, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier. Il arrive pourtant que certains associés souhaitent quitter une SCI à tout prix. L'émergence de conflits familiaux ou l’envie de récupérer leurs apports pour un projet distinct peuvent les pousser à sortir d’une SCI. Comment quitter une SCI ? Legalstart fait le point sur les options existantes et le coût de cette procédure.

Comment quitter une SCI en cédant ses parts sociales ?

Pour sortir d’une SCI en cédant ses parts, l’associé doit suivre les étapes suivantes :

• évaluer ses parts sociales, afin de déterminer le montant que doit payer l’acquéreur. Pour mesurer son prix, il faut additionner la valeur des parts de l’actif et soustraire les dettes de la SCI, avant de diviser le tout par le nombre d’associés ;
• informer les autres associés et obtenir leur accord tacite. Pour cela, l’associé désirant sortir de la société doit leur envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander une réunion d’assemblée générale des associés ;
• obtenir l'agrément de tous les associés. Une fois informés de la volonté de vendre les parts, les associés disposent d’un délai de 6 mois pour donner leur accord ;
• rédiger un acte de cession. Il précise toutes les informations relatives à la vente des parts sociales ;
• enregistrer la session au service des impôts. Il faut alors s'acquitter d’un droit d’enregistrement. Le coût de cette procédure s’élève à 5 % du montant de la vente ;
• procéder aux démarches administratives auprès du greffe. Il faut notamment déposer l’acte de cession, le procès-verbal (PV) de l’assemblée et un exemplaire modifié des statuts, qui précisent la nouvelle répartition des associés. 

La loi impose que le nouvel associé soit accepté par décision unanime des autres associés. On parle alors d’agrément obligatoire du nouvel associé. Il peut néanmoins être aménagé en raison de l’identité du nouvel associé :

• s’il s’agit d’un autre associé de la SCI qui rachète les parts sociales ou de son conjoint, l'agrément peut être écarté par une clause dans les statuts ;
• s’il s'agit d'un ascendant ou d’un descendant, la cession est libre. Les statuts peuvent néanmoins prévoir un agrément.

Comment quitter une SCI en donnant ses parts sociales ?

Un associé qui désire quitter une SCI familiale peut donner ses parts auprès d’un membre de sa famille. Cette transmission peut prendre la forme :

• d’une , s’il n’y a qu’un seul bénéficiaire ;
• d’une donation-partage, si plusieurs personnes sont concernées.

La transmission du bien immobilier peut s’effectuer progressivement, pour économiser le paiement des droits de succession. En effet, une donation est exonérée de droit de mutation dans la limite de 100.000 euros par parent et par enfant. Cette exonération est renouvelable tous les 15 ans. 

Selon les statuts de la SCI, la donation peut requérir ou non l’accord des associés. Si l’agrément est requis, il est recueilli lors d’une assemblée générale. Les associés ont alors 6 mois pour donner leur avis sous forme écrite. Au-delà de ce délai, il est considéré comme accepté. Toutefois, si le donataire est marié ou pacsé sous le régime de l’indivision, le conjoint doit donner son accord. Il a 2 ans pour annuler la décision si la donation a été réalisée sans celui-ci. 

Enfin, la donation doit être actée auprès d’un notaire pour être valable.

Comment quitter une SCI en exerçant son droit de retrait ?

Un associé peut exercer son droit de retrait en SCI et retirer le montant de ses parts sociales. Cette situation intervient notamment dans le cas où il ne trouve pas d’acquéreur pour vendre celles-ci. 

Pour sortir de la société en récupérant sa participation initiale, l’associé doit alors demander l’autorisation auprès des autres associés au cours d’une assemblée générale. Cet agrément s’effectue souvent à l’unanimité. Cependant, les statuts peuvent préciser un autre moyen de vote. 

Les autres associés peuvent refuser ce départ. Cette opposition intervient principalement lorsque le paiement des parts entraîne des difficultés financières pour la SCI. 

Dans ce cadre, l’associé peut réaliser une demande auprès du tribunal. Il est alors tenu de justifier son départ pour des motifs valables. Pour sortir d’une SCI, le divorce ou encore l’abus de majorité font partie des raisons qui sont recevables.

L’associé ne perd sa qualité d’associé qu’au moment où il perçoit le montant de ses parts sociales. Leur valeur correspond à son investissement au sein de la société. Il peut les retirer sous une forme numéraire ou en nature (en récupérant un bien immobilier). En cas de conflits sur le montant des parts, un expert peut être désigné par le tribunal de commerce compétent ou le président du tribunal judiciaire pour déterminer leur valeur.

Comment quitter une SCI en procédant à sa dissolution ?

La dissolution d’une SCI peut être requise par :

• un associé. Il doit alors effectuer une requête auprès d’un juge pour obtenir cette dissolution. Il est tenu de justifier les raisons de cette demande ;
• tous les associés de la SCI. Une dissolution anticipée peut alors être votée en AG, selon les dispositions prévues dans les statuts de la société.

Quel est le coût pour sortir d'une SCI ?

Le coût et les formalités administratives diffèrent selon la raison du départ de l’associé.

En cas de retrait d’un associé

Lorsqu’un associé exerce son droit de retrait, il peut retirer ses parts sociales. Cette opération entraîne une réduction du capital social de la SCI. Les statuts doivent alors être modifiés. Cette opération implique d’enregistrer la mise à jour des statuts auprès des impôts et du tribunal de commerce, et de publier un avis dans un journal d’annonce légale. L’ensemble de ces procédures coûte environ 250 euros.

En cas de cession de parts

Dans le cadre d’une cession, la société n’est pas tenue de procéder à la modification des statuts. Cependant, cette vente entraîne les frais suivants :

• une déclaration aux impôts. Le droit d’enregistrement s’élève à 5 % du prix de la cession. Le coût peut aussi se fonder sur la valeur fiscale de la part ;
• des formalités au greffe du tribunal.

En cas de dissolution de la SCI

Dans le cadre d’une dissolution, il faut liquider et radier la société. Une dissolution nécessite d’engager les frais suivants :

• des frais de greffe, d’environ 200 euros TTC ;
• la publication dans un journal d’annonces légales, qui coûte environ 120 euros TTC. 

Pour liquider la société, les démarches administratives impliquent les paiements suivants :

• le droit d'enregistrement auprès des impôts, d’une valeur d’environ 2.5 % du boni ;
• les frais de greffe, qui valent environ 15 euros TTC ;
• les revenus capitaux mobiliers, qui s’élèvent à flat tax 30 % du boni ;
• la publication d’une annonce légale, qui coûte environ 130 euros TTC ;
• la rédaction bilan de clôture, dont le montant dépend du prestataire engagé.

FAQ

Est-il facile de sortir d'une SCI ?

Un associé qui désire quitter une SCI doit le faire pour un motif valable. Les modalités de sortie sont ensuite plus ou moins complexes et coûteuses selon la raison de cette sortie.

Comment retirer de l’argent de sa SCI ?

Les associés peuvent retirer de l’argent sous la forme de dividendes, de revenus, voire en récupérant le montant placé sur le compte courant d’associé, s’il en existe. Dans le cadre d’une sortie d’associé, celui-ci peut récupérer ses parts sous forme monétaire ou nature. Enfin, dans le cadre d’une dissolution, les biens peuvent être vendus.

Quels sont les différents moyens pour quitter une SCI ?

Un associé peut quitter une SCI en vendant ses parts, en effectuant une donation, en exerçant son droit de retrait ou bien encore en procédant à la dissolution de la société.