Comment devenir associé d’une SCI ?

Vous voulez créer une SCI (société civile immobilière) mais vous ne savez pas avec qui la loi vous autorise à le faire ? Pouvez-vous la créer avec des gens qui ne font pas partie de votre famille ? Avec vos enfants mineurs ? Qui peut devenir associé de l'entreprise ?

Vous avez de la chance, de nombreuses options sont ouvertes ! Si vous vous demandez comment vous associer en SCI, nous vous aidons à y voir plus clair.

Associé de SCI : se lancer seul ou à plusieurs ? 

Pour créer une société civile immobilière, il suffit d’être deux ! Une fois que vous avez trouvé un associé, vous pouvez proposer à autant de personnes que vous souhaitez de vous rejoindre. 

Impossibilité d’être associé unique en SCI 

En SCI, le nombre d’associés est une question importante. En effet, la loi fixe pour la SCI un nombre d’associés minimum de 2 personnes. 

Il n’est donc pas possible de créer une SCI à associé unique. Lors de la demande de l’immatriculation de la société, le greffe veille à ce que cette condition soit respectée.

Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle ?

Si la loi interdit la constitution d’une SCI par une seule personne, en pratique, il peut arriver que toutes les parts de la société soient réunies dans les mains d’un seul associé.

Cela peut se produire dans différents cas :

• le décès des autres associés de la SCI ;
• la cession de parts entre associés ;
• le retrait d’un associé.

Si dans les faits, la SCI vient à compter un seul associé, celui-ci dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation. Cela signifie qu’il doit trouver de nouveaux associés qui acceptent d’entrer au capital de la SCI. Dans le cas où l’associé unique de la SCI ne respecterait pas ce délai, n’importe quel tiers peut demander au tribunal la dissolution et la liquidation de la SCI. Toutefois, le juge peut accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour parvenir à trouver au moins un associé supplémentaire.

À l'expiration du délai d’un an, et si aucune action n’est faite par un tiers, la SCI à associé peut perdurer. Toutefois, sa situation est extrêmement précaire. Il sera impossible de souscrire à un nouvel emprunt bancaire. De plus, l’associé unique se retrouve solidaire à 100% des dettes de la SCI.

Pourquoi devenir associé d’une SCI ?

Devenir membre d’une SCI présente de nombreux avantages :

• acheter un bien immobilier à plusieurs ;
• séparer son patrimoine personnel de son patrimoine locatif et/ou professionnel ;
• gérer facilement les biens immobiliers sans être soumis au régime précaire de l’indivision ;
• transmettre simplement son patrimoine ;
• pouvoir opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), afin d’éviter de changer de tranche d’imposition à titre personnel ;
• bénéficier de l’abattement sur la plus-value immobilière qui est calculée à partir de la date de souscription des parts sociales.

Quelles sont les conditions pour être associé d’une SCI ?

Pour savoir qui peut être associé d’une SCI, sachez qu’il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale (une autre société). Les associés de la SCI peuvent être français ou étrangers. 

Si votre associé est ressortissant d’un pays hors Union Européenne, il peut être librement associé d'une SCI, à condition que sa loi nationale ne le lui interdise pas.

Couples en biens communs

Vous disposez de biens communs dès lors que :

• vous êtes mariés sous le régime légal (la communauté d’acquêts) ;
• vous avez conclu un PACS avant le 1er janvier 2007 : les biens acquis séparément ou ensemble étant réputés indivis (NB : depuis le 1er janvier 2007, chacun des partenaires est propriétaire de ses biens).

Vous pouvez apporter un bien commun à la SCI à condition que votre époux/partenaire consente au préalable à cet apport. En pratique, un simple avis suffit, mais il doit être mentionné dans l’acte d’apport. À défaut, votre conjoint/partenaire non associé pourra demander la nullité de l’apport.

Une fois l’accord de votre époux/partenaire obtenu, la qualité d’associé à la SCI vous est reconnue à hauteur de la moitié du bien.

Attention, l’époux ou partenaire non associé peut revendiquer sa qualité d’associé à la SCI en cours de vie sociale ! Son entrée dans la SCI peut cependant être soumise à l’agrément des autres associés (sauf du conjoint associé qui ne participe pas au vote) dans le cas où les statuts le prévoient.

En pratique, le droit de revendication du conjoint/partenaire non associé est très étendu dans le temps et peut entraîner un certain nombre de risques. Même au cours de la procédure de divorce, et jusqu'à ce que le jugement de divorce soit définitivement prononcé, le conjoint non associé peut revendiquer sa qualité d’associé ! Certains conseillent de restreindre ce droit en formulant clairement dans les statuts une clause relative à la renonciation du conjoint non associé. Clause au sein de laquelle, le conjoint non associé renonce à revendiquer sa qualité d’associé pour le bien commun apporté par son conjoint. Néanmoins, il pourra revendiquer sa qualité d’associé à l’occasion d’un autre apport.

Constituer une SCI pour acheter un appartement est une option souvent envisagée par les couples. Il faut néanmoins faire attention et se prémunir contre les risques du divorce, comme pour les autres types de sociétés.

Couples avec un régime de séparation de biens

Qu’en est-il si vous êtes « simplement » concubins et qu’il n’y a pas de biens communs ? La création d’une SCI peut être très pertinente pour faciliter la transmission entre vous et votre concubin, avec qui vous n’êtes par définition pas marié(e).

Pour que votre concubin puisse bénéficier de la maison que vous avez acquise ensemble si jamais vous décédez, constituer une SCI est une bonne façon de se prémunir contre un héritage compliqué. En effet, les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de transmission du bien en cas de décès.

Pour cela, il faut procéder à un montage juridique consistant pour chacun à bénéficier de 50% des parts sociales en nue-propriété et 50% en usufruit.

Comment créer une SCI avec ses amis ?

Comment créer une SCI  ? Sachez qu'une telle société peut se faire en dehors de tout cadre familial, par exemple en décidant d’acheter une maison de vacances avec vos amis ! La constitution de la SCI étant assez libre, vous pouvez vous associer avec les personnes que vous souhaitez et donc vous associer avec un ami. Pour cela, vous devez seulement respecter les formalités applicables à toute création de société civile immobilière. Prévoyez seulement des statuts qui conviennent à tous afin de vous assurer que rien ne viendra brouiller votre belle amitié.

C’est à vous de décider avec qui vous souhaitez constituer votre SCI. De multiples possibilités vous sont offertes ! Vous pouvez par exemple créer une SCI avec votre frère, son fils et un couple d’amis ou tout simplement avec votre famille.

Vous êtes en train de créer votre société ? N'oubliez pas qu'il est désormais obligatoire de déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire de déclarer le ou les personnes qui ont le contrôle effectif de la société.

Avant de vous lancer dans la constitution d'une société civile immobilière, vous devez prévoir le coût de création de la SCI.