Comment fonctionne le prêt immobilier en SCI ?

La création d'une SCI permet d'avoir une entreprise dont l'objet social est de détenir et d’administrer des biens immobiliers. Si elle peut financer un achat avec un apport, elle recourt bien souvent au prêt immobilier. Financements, souscriptions et obtention de prêt : Legalstart fait le point sur le prêt immobilier en SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acquérir et de gérer un patrimoine avec plusieurs personnes. Elle est composée de deux membres au minimum, qui possèdent chacun le statut d’associé. 

Ils reçoivent des parts sociales, dont le montant est proportionnel à leur apport respectif. La SCI est détentrice, quant à elle, du patrimoine immobilier. 

Les statuts de la société permettent de définir ses modalités de gestion et de fonctionnement. Il est notamment possible de définir une prise de décision à la majorité ou à l’unanimité. 

Les associés d’une SCI doivent, par ailleurs, nommer un gérant, dont le rôle est d’administrer la gestion courante des biens détenus par la société. 

Il existe cinq types de SCI :

• la SCI familiale, gérée par les membres d’une même famille (avec un lien de parenté pouvant aller jusqu'au 4^e degré). Elle est notamment utilisée pour faciliter la transmission des biens, ou pour effectuer des investissements locatifs ;
• la SCI de gestion ou de location. Elle est utilisée pour acheter et gérer des biens immobiliers, afin de générer des revenus réguliers grâce à leur location ;
• la SCI d’attribution. La propriété des biens est alors partagée par les associés en fonction du pourcentage de leur apport ;
• la SCI de jouissance à temps partagé. Elle permet à ses associés de se partager l’usage d’un bien. Ce dernier est alors considéré comme une résidence secondaire. Sa durée d’occupation correspond au pourcentage d’apport de chaque associé ;
• la SCI construction-vente. C’est la seule forme de SCI qui permet d’acheter des biens pour les revendre.

Comment financer une SCI ?

Pour financer une SCI, les associés peuvent réaliser un apport personnel et/ou solliciter un emprunt bancaire en leur nom ou à celui de la SCI.

Réaliser un emprunt immobilier

Si vous désirez réaliser un prêt immobilier en SCI, deux solutions sont possibles :

• le prêt immobilier de la SCI ;
• l'emprunt personnel des associés.

L’emprunt au nom de la SCI

Dans le cadre d’un emprunt au nom de la SCI, c’est la société qui souscrit l’emprunt et qui le rembourse. Cet investissement est une solution intéressante dans le cadre d’un investissement locatif, car il est alors possible d'ajouter les revenus locatifs prévus aux ressources personnelles des associés. 

Par ailleurs, les capacités d’emprunt de tous les associés sont prises en compte. Le montant du prêt est alors plus élevé en SCI que dans le cadre d’un emprunt individuel.

L’emprunt personnel des associés de la SCI

Le crédit immobilier peut également être réalisé par les associés. Ils empruntent chacun à titre personnel des fonds auprès d’une banque, qu’ils reversent ensuite à la SCI via un apport en numéraire ou un compte courant d'associé de SCI. La société dispose alors des fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier en SCI.

L’apport des associés

Il est aussi possible de financer l’achat d’un bien par la SCI via les apports des associés. 

Ils peuvent :

• faire un apport personnel au moment de la souscription de l’emprunt, notamment à partir de leur épargne;
• réaliser des apports en compte courant d’associé.

Dans ce deuxième cas, l’associé prête de l’argent à la SCI pour acquérir un bien. Cela alimente la trésorerie. En contrepartie, les statuts de la SCI peuvent prévoir l’application d’un taux d’intérêt.

Pourquoi souscrire un prêt immobilier en SCI ?

Les avantages du prêt immobilier en SCI

Au-delà de permettre d'acquérir un bien immobilier à plusieurs, le prêt pour une SCI immobilière offre plusieurs avantages :

• bénéficier de l’effet levier du crédit immobilier. Ce principe financier vise à accroître la rentabilité de l’investissement réalisé en prenant en compte les taux d’intérêt des emprunts, de l’épargne et du montant des rentes, à savoir le loyer versé à la SCI.
• optimiser les chances d’obtenir un prêt immobilier. La banque tient compte des capacités financières de chaque associé. Ce cumul des capacités d’emprunts permet d’offrir de meilleures garanties à la banque, qui sera plus encline à accepter un prêt.
• investir sans affecter la répartition du capital. Si l’un des associés dispose d’une capacité d’emprunt plus élevée, il a la possibilité d’en faire bénéficier aux autres. Cette situation permet d’équilibrer les capacités. C’est notamment intéressant si l’un des associés désire emprunter en SCI sans CDI.
• profiter d’une évaluation plus basse de la valeur fiscale des parts sociales de la société. En effet, leur valeur correspond à la différence entre la valeur du bien immobilier et le capital restant dû du prêt immobilier souscrit par la SCI pour l’acquérir. Ainsi, cet actif net est moins important durant les premières années de remboursement, ce qui permet d’avoir une valorisation plus basse des parts. Dès lors, les associés peuvent transmettre à leurs enfants une partie de leurs parts sociales plus facilement tout en bénéficiant d'avantages fiscaux importants.

Les inconvénients du prêt immobilier SCI

Malgré tous ses bénéfices, le prêt immobilier en SCI comprend également quelques inconvénients qu’il est important de connaître :

• la responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que si la SCI rencontre des difficultés pour rembourser un prêt, la banque pourra s’adresser directement aux associés. Ils devront rembourser le restant dû, en proportion de leur capital social dans la société. Toutefois, cette procédure n’intervient qu’en dernier lieu, une fois que toutes les autres possibilités ont été épuisées, car les associés ont une responsabilité subsidiaire.
• il est nécessaire de demander l’accord de tous les associés pour réaliser un emprunt. Cela s’explique par le fait qu’ils soient tous indirectement engagés en cas de dettes de la société.
• il faut veiller à ce que les loyers perçus couvrent l’ensemble des charges dans le cadre d’un investissement locatif, pour éviter un cashflow négatif. Dans le cas contraire, les associés devront effectuer des versements réguliers dans le compte courant d’associés. Cette situation est d’autant plus problématique que les versements effectués n’auront pas d’impact sur leur participation dans le capital social.
• les banques peuvent exiger la souscription d’une assurance emprunteur. Elle couvre généralement au moins contre la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) et le décès. Il est important de vérifier que cette assurance protège l’intégralité du prêt contracté.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients du prêt immobilier en SCI  

Quelle est la différence entre un prêt immobilier en SCI et un prêt personnel ? 

Si vous hésitez entre effectuer un prêt en SCI ou un prêt personnel, sachez qu’il n’existe pas un type de prêt dédié à ce type de société. Il faut ainsi souscrire à un prêt immobilier classique. Il n’y a donc pas de différence au niveau de l’emprunt. 

Toutefois, les associés bénéficient d’une responsabilité subsidiaire. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de la SCI, leur responsabilité intervient seulement si la SCI est incapable de régler ses dettes.

Comment obtenir un prêt immobilier en SCI ?

Les conditions de ressources pour obtenir un prêt en SCI

De la même manière que pour un crédit classique, l’établissement bancaire va tenir compte des ressources de l’emprunteur pour décider d’accorder ou non le prêt immobilier. 

Dans le cas d’un prêt immobilier pour une SCI, les ressources sont donc :

• les ressources de la SCI elle-même ;
• les ressources personnelles de chacun des associés.

Les ressources de la SCI

La banque tient compte de la capacité de remboursement de la société. Si la SCI sollicite l’établissement bancaire pour l’acquisition de son premier bien immobilier, il est fort probable que la société ne dispose d’aucun fond. 

C’est pourquoi, la communication d’un business plan peut s’avérer utile. Cela permet de présenter le bien visé et son potentiel locatif, notamment en apportant des éléments de comparaison des loyers pratiqués ces dernières années pour des biens similaires dans le quartier. 

La banque va également prendre en compte les éléments suivants :

• le montant de l’apport de votre SCI ;
• les crédits actuellement en cours, qu’ils soient souscrits par la société ou ses associés.

Les ressources personnelles des associés

Cette spécificité explique que les établissements bancaires soient particulièrement vigilants quant à la capacité de remboursement de chacun des associés. Par conséquent, si l’un d’eux est propriétaire d’un bien immobilier à titre personnel sans crédit attaché, il sera considéré comme plus solvable qu’une personne qui a déjà des emprunts en cours.

Peut-on souscrire un prêt en SCI sans apport ?

Il est possible d’emprunter avec une SCI sans apport. En effet, la banque va analyser les capacités financières de chacun des associés, ainsi que les revenus générés par d’autres biens, si la SCI est déjà propriétaire. 

Il faut donc constituer un dossier solide, qui prouve sa capacité de remboursement. Il est possible d’inclure également un business plan. 

Néanmoins, la réalisation d’un apport demeure un atout pour la validation de votre dossier de prêt.

La durée de l’emprunt pour une SCI

Les conditions d’emprunt en SCI sont les mêmes que pour un emprunt classique. La durée d’un emprunt en SCI va donc de 5 à 25 ans en général. 

Toutefois, plus un emprunt est long, plus le taux risque d’être élevé. C’est pourquoi un taux d’emprunt en SCI sur 20 ans sera plus important que pour un emprunt sur 10 ans.

Le taux d’un prêt immobilier en SCI

Il n’existe pas de prêt immobilier spécialement dédié aux SCI. Les conditions de prêt sont les mêmes que pour une acquisition immobilière en direct. Le taux accordé à un prêt immobilier en SCI correspondra donc au taux classique appliqué par votre banque. 

Par ailleurs, puisque les taux applicables aux prêts immobiliers de SCI sont les mêmes que pour les crédits immobiliers des particuliers, il peut être intéressant de renégocier son prêt. Pour cela, vous pouvez :

• voir votre banque pour lui expliquer votre souhait ;
• faire jouer la concurrence, et éventuellement faire racheter le crédit de la SCI par une autre banque. Il convient toutefois de prêter attention aux frais de remboursement anticipé et aux frais de dossier ;
• renégocier votre assurance emprunteur.

Les garanties pour un prêt immobilier en SCI

Le crédit immobilier en SCI engage la responsabilité des associés sur leurs biens personnels. Néanmoins, la solidarité des associés est limitée aux dettes de la société, et ne concerne pas les associés entre eux.

Ainsi, si l’un d’eux ne peut pas rembourser sa part des dettes de la SCI, le créancier ne peut pas s’adresser aux autres associés pour en obtenir le paiement. 

C’est pourquoi, les garanties demandées par la banque vont porter sur la SCI elle-même, mais aussi sur les patrimoines personnels de tous ses associés. 

Tout prêt immobilier en SCI comprend des conditions. Une banque demandera notamment les garanties suivantes :

• une garantie hypothécaire. La SCI doit engager le(s) bien(s) acheté(s) sur le prêt souscrit. Selon les banques, l’hypothèque peut être remplacée par un privilège de prêteurs de deniers ou par la caution d'une société spécialisée ;
• une caution solidaire au prêt immobilier de la SCI. Cela permet d’étendre la caution à un montant plus important que celui de la simple quote-part détenue dans le capital social. De plus, cela permet de rendre les associés solidaires entre eux pour les dettes liées à la SCI.

FAQ

Quelles sont les banques qui prêtent à une SCI ?

Dans le cadre d’un investissement financier, il vaut mieux se tourner vers une banque traditionnelle. En effet, une majorité des banques en ligne ne prêtent pas à une SCI.

Il est toutefois possible d’ouvrir un compte dans une banque en ligne pour la gestion courante.

Quel montant peut emprunter une SCI ?

Il n’y a pas de montant maximal pour emprunter en SCI. Pour déterminer ce montant, la banque va analyser les ressources financières de la société et de ses associés. Elle effectuera une simulation de prêt immobilier pour votre SCI, et elle pourra vous donner le montant que vous pouvez emprunter.

Est-il plus facile d'emprunter avec une SCI ?

L’emprunt en SCI est un emprunt classique. Il ne bénéficie pas d’avantages spécifiques. La banque étudie le dossier et les capacités d’emprunt de la SCI et de ses associés. Il n’est donc pas plus facile ou difficile d’emprunter avec une SCI que d’effectuer un emprunt à titre personnel. Toutefois, en SCI, il est possible d’emprunter un montant plus important, grâce à la combinaison des capacités d’emprunt des associés. 

Principale source législative et réglementaire :

• Articles 1845 à 1870-1 - Code civil