SCI à capital variable : quels avantages ?

Lorsque vous faites le choix de créer une SCI et que vous en rédigez les statuts, plusieurs questions se posent à vous. Parmi elles, vous devez choisir entre SCI à capital variable ou SCI à capital fixe. Ne vous méprenez pas, ce choix aura un réel impact sur le fonctionnement de votre SCI.

Pour que vous puissiez décider de ce qui convient le mieux à votre projet, nous vous faisons part des principaux avantages que présente la SCI à capital variable.

Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable ?

Une SCI est une société civile immobilière. Il s'agit donc d'une forme juridique qui permet à au moins deux personnes de s'associer en vue de constituer et de gérer un patrimoine immobilier.

Au moment de réaliser les étapes pour créer une SCI vous allez devoir opérer un choix concernant le capital social de la SCI. Vous avez le choix entre créer une SCI avec un capital fixe ou variable. La SCI à capital variable se distingue de la SCI à capital fixe de la manière suivante :

• Dans la SCI à capital fixe, le capital est constitué par une somme prédéterminée et fixée dans les statuts dès sa création. Les associés d'une SCI ne peuvent la modifier que dans le cadre d’une procédure lourde et à l’issue de l’accomplissement de formalités onéreuses.

• Dans la SCI à capital variable, il s'agit de deux sommes prédéterminées et fixées dans les statuts. Ces deux sommes constituent le montant minimal et le montant maximal (plancher et plafond) entre lesquels le capital de la SCI peut être modifié librement par les associés. Le gérant d'une SCI à capital variable a la même prérogatives que celui qui gère une SCI classique à capital fixe.

Quels sont les avantages d'une SCI à capital variable ?

Créer une SCI à capital variable offre trois principaux avantages :

• éviter le formalisme relatif à la modification du capital ;
• l'anonymat des nouveaux associés ;
• la facilité de retrait d'un associé.

La SCI à capital variable pour éviter le formalisme relatif à la modification du capital

Pour chaque modification des statuts d'une SCI il y a un formalisme à respecter. En choisissant de créer une SCI à capital variable vous éviter, en principe, toutes les formalités liées aux modifications du capital social car vous fixez un capital minimum de SCI et un capital maximal. Ainsi, en cas d'augmentation ou de réduction du capital de la SCI, vous n’avez en principe pas besoin de :

• Convoquer et tenir une assemblée générale (AG) ;
• Publier une annonce légale (dont le coût varie de 150 à 250 € en moyenne) ;
• Déposer un exemplaire des statuts modifiés et une copie du procès-verbal de l’AG au greffe du Tribunal de Commerce du siège social de la SCI ;
• (Eventuellement enregistrer l’opération aux impôts et payer des droits d’enregistrement).

Exemple  : vous décidez, dans vos statuts, de fixer le capital minimum de la SCI à 1 euro et le montant maximum à 100.000 euros. Votre capital initial est de 100 euros. Trois cas :

• Les associés portent le capital initial de 100 à 500 euros : aucune formalité n'est requise.
• Les associés portent le capital maximum à 500.000euros : le capital est donc supérieur au plafond fixé par les statuts et il faudra donc procéder à toutes les formalités requises pour une augmentation de capital classique.
• Les associés décident de modifier les montants minimum et maximum, dans les statuts, à 1.000 euros et 1.000.000 euros : les formalités sont, encore une fois, obligatoires.

Les coûts de création d'une SCI sont suffisamment important pour qu'il soit intéressant de réduire les frais ultérieurs de modification de capital social.

L'anonymat des nouveaux associés 

Lors de l'entrée d'un nouvel associé de SCI, les formalités précitées ne sont pas requises. L'entrée d'un nouvel associé est uniquement conditionnée à l'existence d'un vote de l'Assemblée générale en sa faveur. Le gérant de la SCI devra seulement porter la copie du procès verbal de l'assemblée au greffe du tribunal de commerce.

Son nom n'étant pas sur les statuts, le nouvel associé conserve son anonymat vis-à-vis du public. Cela peut se révéler utile lorsque l'investisseur d'un projet immobilier ne veut pas révéler son identité.

La SCI à capital variable facilite le retrait d'un associé

Contrairement à la SCI à capital fixe, un associé peut se retirer d'une SCI à capital variable sans avoir à demander l'accord des autres associés.

Lorsque la SCI est à capital fixe, une procédure d'agrément assez lourde est nécessaire pour qu'un associé puisse céder ses parts sociales de SCI et donc se retirer de la SCI. La mise en œuvre de cette procédure est souvent génératrice de conflits. En particulier, les associés restants ne sont pas toujours prêts à accueillir une nouvelle personne au sein de la SCI et n'ont pas forcément les moyens de procéder au rachat des parts. Le caractère familial de la SCI exacerbe souvent les tensions et peut conduire à des situations de crise.

Pour éviter cela, préférez la SCI à capital variable. Elle permet à un associé de se retirer sans passer par la procédure d'agrément. En principe, un associé ne peut avoir recours à ce droit que lorsqu'il ne fait pas passer le capital social sous la limite d'un seuil fixé par les statuts. Ce dernier peut même récupérer tout ou partie des apports qu'il a effectué. La reprise s'opère généralement sous la forme d'un paiement conformément à ce qui aura été prévu dans les statuts.

SCI à capital variable : comment faire en pratique ?

Pour faire varier le capital d'un SCI à capital variable dans la limite des montants précisés dans les statuts de la société, il suffit d'apporter des sommes et de les inscrire au capital. Il faut également mettre à jour la liste des souscripteurs en indiquant le montant de l'apport, sa nature et la date. Il est également utile de préciser la quote-part du capital détenu par l'associé.

Si le capital de la SCI varie au-delà du montant plafond, alors il faut suivre la procédure classique d'augmentation du capital social.

Comment créer une SCI à capital variable ?

Les étapes à suivre pour créer une SCI à capital variable sont les suivantes : 

1. rédiger les statuts. Pour vous aider, vous pouvez utiliser un modèle de statuts de SCI à capital variable ;
2. déposer le capital social ;
3. publier une annonce de constitution de SCI dans un journal d'annonces légales ;
4. faire une demande d'immatriculation en ligne sur le site internet de l'INPI (guichet unique).

FAQ

Peut-on transformer une SCI à capital fixe en SCI à capital variable ?

Oui, il est tout à fait possible de transformer une SCI à capital fixe, en SCI à capital variable. Dans ce cas, il convient de suivre la procédure de modification des statuts qui implique notamment de réunir les associés de la SCI en assemblée générale extraordinaire. Des frais de procédure sont également à prévoir.

Pourquoi augmenter le capital d'une SCI ?

Augmenter le capital d'une SCI peut avoir plusieurs motivations différentes comme la volonté de faire entrer un nouvel associé au capital. Toutefois, la raison la plus courante est la volonté de refléter la réalité de la valeur du patrimoine de la SCI et ainsi inspirer confiance aux investisseurs.

Quel capital en SCI ?

Le capital minimum en SCI est de 1 €. Toutefois, il est préférable de prévoir un capital social plus important, afin de pouvoir faire face aux premières dépenses mais aussi de renforcer la crédibilité du projet aux yeux des investisseurs.