Le montage d'une SCI : les étapes à suivre

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? Le montage avec une société civile immobilière (SCI) est une solution particulièrement intéressante. En effet, la création d'une SCI vous permet d’organiser l’acquisition, la gestion et la transmission de vos biens avec une grande facilité, tout en bénéficiant de nombreux avantages.

Cet article présente les intérêts d’un montage avec une société civile immobilière, les différents montages possibles ainsi que leurs avantages et inconvénients.

Pourquoi faire un montage avec une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure à prépondérance immobilière dotée de la personnalité juridique, vous permettant de vous constituer un patrimoine avec une grande facilité, de le gérer et de le transmettre à titre onéreux ou gratuit.

Le montage avec une SCI immobilière est plus avantageux que l’acquisition en nom propre pour de nombreuses raisons. À titre d’exemples :

1. Obtenir un prêt à la banque
2. Protéger votre patrimoine immobilier 
3. Financer à plusieurs vos projets immobiliers 
4. Gérer les conflits pour conserver ou céder un bien 
5. Transmettre vos biens 

Obtenir un prêt à la banque 

Pour financer l’achat d’un bien immobilier la solution la plus courante reste de faire appel à un établissement de crédit, telle qu’une banque. Or, les banques exigent bien souvent de nombreuses garanties et un apport personnel conséquent pour consentir des prêts.

La SCI apporte deux avantages non négligeables pour parer à la réticence des établissements de crédit.

1. En tant que personne morale, la SCI a plus de poids qu’une personne physique pour négocier un prêt ;
2. Il est plus simple d’apporter un apport de départ plus élevé, puisque la SCI comporte plusieurs associés (il n’est pas possible de créer une SCI à associé unique). Les ressources disponibles pour constituer un apport sont donc multipliées par le nombre d’associés. 
3. Plus il y a d’associés solvables, plus les banques seront rassurées sur la capacité de la SCI à rembourser le prêt. 

Exemple : vous êtes deux associés au sein de la SCI, et la société n’est pas en mesure de payer une dette de 1000 €. Le créancier de la société peut demander à chacun des associés le remboursement de la moitié de la dette de la SCI. 

Protéger votre patrimoine immobilier 

Les biens immobiliers qui vous appartiennent ou ceux de votre entreprise, peuvent être saisis par vos créanciers ou les créanciers de votre entreprise en cas de difficultés de remboursement. 

Cependant, puisque la SCI est une personne morale indépendante et qu’elle est pleine propriétaire des biens immobiliers qui lui sont confiés, elle constitue un écran entre vos créanciers et le bien immobilier. 

Prenons un exemple : vous créez une SASU pour votre activité professionnelle et décidez d’acquérir des locaux dédiés à cette activité. Sans SCI, dans une telle situation, deux choix s’offrent à vous : 

• Vous pouvez acheter l’immeuble à votre nom : mais si vous vous êtes porté caution solidaire de votre entreprise, l’immeuble ne sera pas complètement protégé de vos créanciers professionnels.
• Vous pouvez acheter l’immeuble au nom de votre SASU : dans ce cas, l’immeuble entre dans le patrimoine de la SASU et peut donc être saisi par ses créanciers en cas de complications de paiement.
• La troisième solution consiste à faire acquérir l’immeuble par une SCI dont vous détenez les parts (avec un second associé). Grâce à ce procédé, l’immeuble n’appartient ni à la SASU ni à vous personnellement : il appartient à la SCI et ne peut pas être directement saisi par vos créanciers personnels ou professionnels.

Financer des biens immobiliers à plusieurs

Vous n’avez pas d’apport personnel suffisant pour acquérir un bien seul ? La SCI vous permet de vous associer avec un ou plusieurs proches ou tiers, désireux d’investir dans l’immobilier. 

Cela vous permet ainsi de multiplier votre capacité d’investissement par le nombre d’associés présents au capital de la société. 

Chaque personne détient alors des parts sociales dans la SCI et ainsi, peut prétendre aux bénéfices réalisés, à proportion de son investissement au capital social. Cela permet d’organiser avec plus d’efficacité leur détention et facilite la prise de décision collective.

Gérer les conflits pour conserver ou céder un bien

L’un des associés est déterminé à vendre un bien alors que vous souhaitez le conserver ? Le conflit se réglera grâce à l’acquisition de ses parts sociales afin de garder le bien. 

En effet, sans un montage de SCI, l’achat et la gestion d’un bien à plusieurs peut rapidement s’avérer complexe. En effet, l’achat d’un immeuble à plusieurs suppose de se placer sous le régime de l’indivision. Or ce régime suppose que chaque personne qui a contribué au financement du bien est son propriétaire à hauteur de sa participation. 

Par conséquent, chaque propriétaire a son mot à dire quant au sort du bien : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. 

Dans une SCI, c’est tout l’inverse qui se produit :

• les décisions collectives relatives à la structure juridique en elle-même sont prises par l’ensemble des associés (ces règles peuvent d’ailleurs être aménagées dans les statuts) ;
• les décisions de gestion courante du bien sont confiées à un gérant désigné par les associés. 

Un montage en SCI permet donc d’éviter toute situation bloquante dans la gestion du bien.

La transmission de parts sociales par donation

La transmission de parts sociales étalée sur une longue période vous permet de réduire considérablement les droits de donation ou de succession, et d’éviter par la suite, le régime d’indivision successorale. 

Il est possible de réaliser des donations de parts sociales de SCI en bénéficiant d’abattements fiscaux à conditions de respecter certaines règles. 

1. Règle numéro 1 : vous ne pouvez bénéficier de ces abattements que dans le cadre de donations à un membre de votre famille. Le montant de l’abattement varie alors en fonction du lien de parenté. 
2. Règle numéro 2 :  vous ne pouvez bénéficier d’un abattements fiscal équivalent à 100.000 euros qu’une fois tous les 15 ans. 

Prenons un exemple : vous détenez l’équivalent de 400.000 € de parts de la SCI. Vous avez deux enfants à qui vous souhaitez céder vos parts. Pour qu’ils n’aient pas à payer des droits de mutation, vous pouvez céder à chacun l’équivalent de 100.000 € de parts sociales sur lesquelles ils ne paieront pas de droits de mutation. 

Vous devrez attendre 15 années supplémentaires pour leur céder les parts restantes et bénéficier d’un abattement sur cette nouvelle donation. 

Le montage avec une SCI est-il adapté à votre projet ?

Le montage avec une SCI n’est pas adapté à tous les projets. En effet, comme son nom l’indique, une SCI est une société civile. À ce titre, elle ne peut pas avoir une activité commerciale. Certaines activités comme l’achat-revente d’immeubles relèvent par nature d’une activité commerciale et ne sont donc pas possibles en SCI.  

Vous devez ainsi analyser attentivement plusieurs éléments pour choisir un système en adéquation avec le vôtre :

• Achat pour un usage personnel, location, revente ?
• Nombre et valeur des biens qui vous intéressent ?
• Nécessité de réaliser des travaux ou non ?
• Créer un patrimoine, le transmettre, obtenir des revenus ?
• Monter un projet seul, avec des investisseurs ou vos proches ?

La réponse que vous apporterez à ces interrogations vous permettra de vérifier si la SCI est idéale pour votre projet, de choisir le montage idéal ainsi que le régime d’imposition.

Quels types de montages existent avec une SCI ? 

Pour la concrétisation de votre projet, il est possible d’utiliser la SCI de plusieurs façons :

• Créer une SCI classique : seule, la SCI est idéale pour l’achat d’un unique bien de grande valeur ou de plusieurs biens de valeur plus faible ;
• Montage avec une SCI familiale : cette SCI vous permet de constituer un patrimoine familial, permettre la distribution de revenus fonciers aux membres de votre famille et réduire les coûts de donation ou succession ;
• Montage avec une SCI et une société d’exploitation : une SCI acquiert des biens immobiliers pour votre entreprise grâce à un prêt et conclu un bail avec votre société d’exploitation, dont les loyers permettent de rembourser le prêt de la SCI ;
• Montage avec une holding : idéal pour de plus grandes opérations, ce montage vise à détenir du patrimoine immobilier avec une ou plusieurs SCI dont le capital est détenu par une holding. Cela permet d’avoir une structure entre les SCI et vous, tout en bénéficiant des nombreux atouts d’une holding : régime mère-fille, convention de trésorerie, intégration fiscale, politique commune du groupe, etc.  

Quels sont les atouts fiscaux du montage avec une SCI ? 

En matière fiscale, les avantages et inconvénients de la SCI diffèrent selon le régime fiscal que vous choisissez. Par défaut, c’est le régime de la transparence fiscale qui s’applique, à savoir, l’impôt sur le revenu. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

La système d’imposition diffère selon le régime que vous choisissez :

• L’impôt sur le revenu permet une unique imposition au barème progressif (pouvant atteindre 45%) entre les mains des associés, des produits issus de la vente des biens ou de la location nue de vos biens dans la catégorie des revenus fonciers ;
   
• L’impôt sur les sociétés engendre une double imposition, à savoir, au niveau de la société et à l’IR au niveau des associés lors de la distribution de dividendes (Flat tax de 30% ou sur option, barème progressif).

Les avantages et inconvénients fiscaux dépendent également du régime fiscal :

• L’impôt sur le revenu ne permet pas d’amortir vos biens immobiliers, ni de faire de la location meublée, ni de déduire de nombreuses charges (exemple : travaux de construction non déductibles, ni les frais d’agence ou notaire). En revanche, l’abattement pour durée de détention du régime de plus-value des particuliers, en fait un régime attractif pour la vente de biens détenus depuis longtemps ;
   
• L’impôt sur les sociétés n’est à l’inverse pas intéressant lorsqu’il s’agit de céder un bien que vous avez acquis il y a longtemps, puisqu’en raison de l’amortissement, sa valeur sera faible et la base d’imposition de la plus-value très importante. En revanche, sur du court terme, amortir vos biens afin de réduire votre base fiscale, faire de la location meublée, déduire les frais de notaire ou travaux, l’IS est idéal.