Quelles SCI peuvent être concernées par le régime micro-foncier ?
Toutes les SCI ne sont pas éligibles au régime micro-foncier, car ce mode d’imposition est soumis à des critères stricts.
Les conditions pour être au régime micro-foncier en SCI
L’imposition au régime micro-foncier est soumise aux conditions suivantes :
- La SCI est imposée à l’impôt sur le revenu.
- Le bien est loué en location non meublée ou nue. Si la location est meublée, les revenus perçus ne sont pas imposés au titre de revenus fonciers, mais sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Les revenus locatifs nets de l’associé ne dépassent pas000 euros par an.
- Être propriétaire direct d’un bien immobilier loué vide en dehors de la SCI. Autrement dit, si les revenus locatifs de l’associé proviennent uniquement de ses parts sociales dans la SCI, il ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier.
- Le bien mis en location n’est ni un monument historique, ni un immeuble en nue-propriété, ni un immeuble ancien éligible à la loi Malraux, ni un immeuble bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien ou Borloo. Par ailleurs, il ne doit pas faire l’objet d’une défiscalisation au titre de l’amortissement (loi Pinel).
Les SCI exclues du régime micro-foncier
Certaines situations excluent d’office les SCI du régime micro-foncier :
- La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Les associés perçoivent un revenu supérieur à 15.000 euros de revenus fonciers.
- Les biens sont en location meublée.
- Les associés ne sont pas propriétaires d’un autre bien immobilier en location vide, en dehors de la SCI.
Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?
Pour l’associé d’une SCI, l’imposition au régime micro-foncier offre deux avantages non négligeables :
- Simplicité de déclaration. L’associé doit simplement déclarer sur sa déclaration 2042 ses revenus bruts annuels.
- Abattement forfaitaire quel que soit le montant réel des charges supportées. En effet, même si les charges supportées pour la SCI au titre de la gestion de son patrimoine immobilier sont nulles ou inférieures au pourcentage d’abattement de 30 %, l’administration fiscale applique de plein droit ce taux. A contrario, si le montant réel des charges supportées est supérieur à ce taux, il devient intéressant de réfléchir aux alternatives au régime micro-foncier.
Comment déclarer les revenus d’une SCI au micro-foncier ?
Pour déclarer les revenus de la SCI, il convient de :
- calculer le montant des revenus locatifs bruts ;
- déclarer les revenus.
Calculer le montant des revenus
Il convient de calculer en premier lieu les revenus perçus pour s’assurer que leur total n’excède pas 15.000 euros. Ce seuil s’apprécie sur la base des :
- loyers perçus sur les locations de biens immobiliers détenus en direct :
- recettes exceptionnelles ;
- recettes accessoires ;
- revenus perçus sur le résultat de la SCI.
Par contre, les remboursements, les provisions au titre de charges locatives et les dépôts de garantie n’entrent pas dans le calcul. En outre, il n’y a pas de proratisation en régime foncier de la SCI. Cela veut dire que même les loyers perçus pendant quelques mois seulement entrent dans le calcul dès 15.000 euros. De ce fait, en cas de dépassement de ce plafond, le régime réel s’applique dès l’année au titre de laquelle le dépassement est constaté.
Déclarer les revenus
La déclaration d’imposition des revenus fonciers de la SCI au régime micro-foncier est très simple. Elle est menée en ligne, sur le site des impôts, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1ᵉʳ mai de l’année, pour les loyers de l’année précédente.
Chaque associé renseigne sur sa déclaration 2042 le montant des loyers hors charges qu’il a perçus au cours de l’année. De ce fait, il n’a pas à déclarer les charges.
De son côté, la déclaration de la SCI en micro-foncier se fait sur le formulaire de déclaration 2072. Cette déclaration de la SCI sans revenus fonciers renseigne :
- les produits et les charges ;
- le résultat annuel réparti entre les associés proportionnellement à leur participation dans le capital de la SCI.
L’administration fiscale applique de plein droit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts déclarés, quelle que soit la valeur réelle des charges supportées. Seuls les 70 % sont donc imposés dans la tranche de l’impôt sur le revenu applicable à l’associé (assiette de l’impôt).
Ainsi, il n’y a pas de déficit foncier en SCI soumise au régime micro-foncier. Toutefois, si la SCI était antérieurement imposée au régime réel, il est possible d’imputer sur ses revenus fonciers les déficits fonciers constatés au cours des 10 dernières années encore reportables.
FAQ
Quelle différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?
Ce sont les deux régimes possibles lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Le régime micro-foncier offre une simplification des déclarations, menées directement par chaque associé. Elle offre aussi droit aussi à un abattement forfaitaire de 30 %. Quant à lui, le régime réel permet de déduire le montant des charges qui sont réellement engagées. Il s’applique lorsque la quote-part des associés dépasse 15.000 euros de revenus fonciers.
Une SCI peut-elle être au régime micro-foncier ?
Oui, la SCI peut être soumise au régime micro-foncier lorsque la quote-part des associés est située sous le seuil de 15.000 euros de revenus fonciers annuels. Certains critères supplémentaires sont toutefois à respecter, comme le fait d’être soumis à l’impôt sur le revenu, d’être propriétaire d’un bien loué en location nue ou non meublée, de posséder un autre bien en location nue, hors SCI, ou bien de ne pas déjà disposer de certains dispositifs, comme la loi Pinel.
Comment sont imposés les revenus fonciers d'une SCI ?
Comme la SCI est une société de personnes, elle est naturellement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés ont alors la possibilité de dépendre du micro-foncier ou du régime réel. Néanmoins, ils peuvent aussi opter plutôt pour l’impôt sur les sociétés (IS) au cours de la création de l’entreprise ou de sa vie sociale. Cette imposition demeure, en revanche, obligatoire pour les SCI qui exercent une activité commerciale.
Principale source législative et réglementaire :
