Régime LMNP et TVA : dans quelles conditions s’applique cette taxe ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est en principe exempte de TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Cependant, elle peut être assujettie à cette taxe lorsque le loueur propose des prestations para-hôtelières ou que le logement est installé dans des zones spécifiques. Legalstart fait le point dans cet article sur le régime LMNP et la TVA.

Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le régime de la location de meublé non professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui proposent la location d’un bien meublé. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis soit au régime micro-BIC, soit au réel simplifié.

Pour qu’un particulier puisse en bénéficier, il doit répondre aux exigences suivantes :

• générer un revenu locatif annuel inférieur à 23.000 euros ;
• le revenu de la location ne doit pas représenter plus de 50 % du revenu du foyer fiscal ;
• le bien mis en location doit respecter la législation en matière de bien meublé.

Quel est le régime de TVA en LMNP ?

Par principe, une franchise de base TVA est applicable au régime LMNP. Cette taxe ne s’applique que pour les locataires qui exercent une activité similaire à celle des établissements hôteliers. De fait, le montant du chiffre d’affaires de location annuel, et les modalités de location (à l’année ou saisonnière) n’ont pas de conséquences à ce sujet. 

Cependant, il convient cependant de noter qu’à cause de cette exonération de TVA, le loueur peut être amené à la payer, notamment s’il fait appel à des prestataires pour mener des travaux. En revanche, il ne peut pas la récupérer.

LMNP et TVA sont-ils compatibles ?

Oui, un loueur de meublé non professionnel est assujetti à la TVA s’il exerce des prestations menées habituellement dans le secteur hôtelier. C’est le cas s’il pratique 3 des 4 services suivants :

• la réception des locataires (même si elle n’est pas personnalisée) ;
• la fourniture de linge ;
• le nettoyage régulier du bien immobilier :
• le service du petit-déjeuner.

L’assujettissement à la TVA de la location meublée concerne aussi les bailleurs qui proposent des services d’hébergement dans :

• des villages de vacances classés ou agréés, lorsqu’ils sont destinés au tourisme ;
• des hôtels de tourisme classés ;
• des résidences de tourisme classées (sous conditions) ;
• des locations de nus ou de meublés à un exploitant d’un établissement d’hébergement dont l’activité est elle-même soumise à la TVA.

LMNP et TVA : quel taux ?

Il existe trois taux différents de TVA en LMNP en 2025 :

• 20 % pour tous les services annexes qui ne sont pas compris dans la location meublée (prestation de services) ;
• 10 % sur le tarif de la location meublée d’un logement standard ;
• 5,5 % pour la location meublée placée dans un logement-foyer, un établissement pour personnes handicapées ou dans un centre à vocation social ou de réadaptation professionnelle.

Comment déclarer la TVA en LMNP ?

La déclaration de la TVA en LMNP est à effectuer depuis l’espace professionnel du site des impôts. Il faut alors y remplir la déclaration de TVA (formulaire n° 3517-S-SD). Ce document est à compléter et à envoyer avant le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. La déclaration est ensuite automatiquement transmise au SIE. 

Quant à lui, le paiement de la TVA s’effectue en 2 temps. Il est accompagné à chaque fois d’un formulaire d’acompte prévisionnel (formulaire n°3514). Le versement est à réaliser à hauteur de :

• 55 % au mois de juillet au titre de l’exercice précédent ;
• 40 % en décembre au titre de l’exercice précédent. 

Le solde est mené au moment de la déclaration de TVA de l’année qui suit.

La TVA est-elle récupérable en LMNP ?

Oui, la TVA en LMNP est récupérable si le loueur :

• est assujetti à cette taxe ;
• loue un bien neuf ;
• s’engage à conserver son logement au moins 20 ans. 

Il peut alors récupérer cette taxe, notamment dans les situations suivantes :

• frais d’entretien ;
• charges liées à la location du bien meublé ;
• charges de copropriété ;
• factures acquittées de travaux ;
• honoraires de notaire.

Pour la récupérer, l’investisseur doit en premier lieu demander une immatriculation LMNP. Elle est à mener en remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921*5) sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. 

Il doit, par la suite, effectuer une demande d’inscription à la TVA LMNP. Il doit aussi faire appel à un professionnel pour mener l’exploitation et la gestion du bien, pour une durée de 9 ans. Il réceptionne ensuite un numéro de TVA. 

Le loueur est amené à remplir le formulaire de demande de remboursement de crédits de taxes (formulaire n°3519-SD). Il doit être envoyé auprès du SIE dont il dépend, accompagné des éléments suivants :

• un RIB ;
• une copie du bail commercial ;
• l’acte notarié d’achat du logement, indiquant le montant hors taxe (HT) et toutes taxes comprises (TTC) du bien ;
• le décompte du notaire indiquant le montant de la TVA. 

La fréquence de la déclaration dépend du régime d’imposition. Elle est à réaliser :

• une fois par an si le loueur est imposé au régime réel simplifié ;
• tous les mois s’il est soumis au régime réel normal.

FAQ

Quelle TVA pour de la location meublée ?

Les biens en location meublée professionnelle (LMP) et en location meublée non professionnelle (LMNP) sont exonérés de TVA. Cependant, ils peuvent être assujettis à cette taxe s’ils exercent des activités de para-hôtellerie, s’ils proposent une location d’un hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans un village de vacances agréé ou classé, ou enfin si la location est effectuée auprès d’un gestionnaire soumis lui-même à la TVA.

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

Lorsque le revenu locatif annuel est inférieur à 77.700 euros, le locataire dépend du régime fiscal micro-BIC. Il est alors imposé au titre de l’impôt sur le revenu. Cependant, il demeure possible d’opter pour le régime réel. Celui-ci est également automatiquement imposé auprès des personnes qui dépassent le seuil de 77.700 euros de revenus locatifs annuels.

Est-ce que la location meublée est une activité commerciale ?

Tout dépend de la nature de l’activité. Une location meublée simple est considérée comme une activité civile. En revanche, si le loueur propose aussi des prestations similaires à celles des établissements hôteliers (comme un ménage régulier, une location de linge, un service de petit-déjeuner ou une réception des locataires), alors il exerce une activité commerciale. 

Principale source législative et réglementaire :

• article 261 D - Code général des impôts