Liasse fiscale SCI : guide complet pour déclarer vos revenus immobiliers

Qu’est-ce qu’une liasse fiscale de SCI ?

La liasse fiscale SCI est un ensemble de documents comptables et fiscaux que toute Société Civile Immobilière (SCI) doit transmettre annuellement à l'administration fiscale. Elle comprend différents formulaires et annexes, dont la composition varie selon le régime fiscal de la SCI (IR ou IS). Elle inclut notamment :

La déclaration de résultats : ce document présente les revenus et les charges de la SCI, permettant de déterminer son résultat fiscal.
Le bilan comptable SCI : il donne une image de la situation patrimoniale de la SCI à la clôture de l'exercice, en listant ses actifs et ses passifs.
Les annexes : elles fournissent des informations complémentaires sur certains éléments du bilan et du compte de résultat, comme les amortissements, les provisions, les engagements financiers, etc.

Est-ce obligatoire de faire la liasse fiscale d’une SCI ?

La déclaration SCI 2024 de la liasse fiscale est une obligation légale pour toutes les SCI, qu'elles soient soumises à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Le non-dépôt de la liasse fiscale dans les délais impartis entraîne des sanctions financières, telles que des intérêts de retard et des majorations d'impôt, pouvant aller jusqu'à 80 % en cas d'activité occulte. Les entreprises non imposables sont également passibles d'une amende de 150 € pour retard de dépôt.

Quelle liasse fiscale pour une SCI à l’IR ?

La liasse fiscale pour une SCI à l'IR, c'est-à-dire soumise à l'impôt sur le revenu, est composée principalement de deux déclarations : la déclaration 2072 au niveau de la société et la déclaration 2044 au niveau des associés.

La déclaration 2072 SCI est le document central de la liasse fiscale SCI à l'IR. Elle permet aux gérants de déclarer les résultats de la société, les charges engagées, ainsi que les biens immobiliers détenus. Deux versions existent :

2072-S : pour la plupart des SCI, sauf celles concernées par la 2072-C.
2072-C : pour les SCI ayant un associé imposé à l'IS ou au régime réel BNC, BIC ou BA, possédant des immeubles spéciaux (monuments historiques) ou bénéficiant de la déduction des amortissements.

La déclaration 2044 concerne les revenus fonciers des associés de la SCI. Chaque associé doit déclarer sa quote-part de revenu ou de déficit foncier sur sa déclaration de revenus personnelle, car l'impôt sur le revenu est acquitté individuellement par chaque associé en fonction de sa participation au capital de la SCI.

Quelle liasse fiscale pour une SCI à l’IS ?

La liasse fiscale d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) diffère de celle d'une SCI à l'IR. Elle se compose de la déclaration 2065, véritable pierre angulaire de la déclaration, accompagnée des annexes 2033 ou 2050 à 2059, selon le régime d'imposition de la SCI.

La déclaration d’une SCI à l’IS 2065 est le formulaire principal de la liasse fiscale SCI à l'IS. Elle regroupe les informations essentielles sur l'identité de la société, son régime d'imposition, ses activités et ses résultats financiers. Elle permet également de calculer le montant de l'impôt sur les sociétés dû, en ventilant les bénéfices imposables selon les différents taux applicables.

Les annexes 2033 et 2050 à 2059 fournissent des informations complémentaires sur la situation financière et patrimoniale de la SCI :

Annexe 2033 : destinée aux SCI au régime réel simplifié, elle présente le bilan comptable simplifié, le compte de résultat simplifié, les immobilisations, les amortissements, les plus et moins-values, ainsi que la composition du capital social.
Annexes 2050 à 2059 : destinées aux SCI au régime réel normal, elles fournissent des informations plus détaillées que l'annexe 2033, notamment sur les variations de l'actif et du passif, les dotations aux amortissements et provisions, les produits et charges exceptionnels, les plus et moins-values, les transferts de charges, les renseignements sur les dirigeants et associés, etc.

Quand faut-il transmettre la liasse fiscale d’une SCI ?

La déclaration SCI 2024 a une date limite pour le dépôt de la liasse fiscale, qui est la même pour les SCI à l'IR et les SCI à l'IS.

Exercice clos au 31 décembre : la liasse fiscale doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante.
Exercice décalé : le dépôt doit être effectué dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice.

La déclaration 2044 doit être transmise en même temps que la déclaration de revenus des particuliers (formulaire 2042), entre avril et juin, selon le département et le mode de déclaration. Le non-respect des délais entraîne des pénalités de retard.

Comment transmettre la liasse fiscale d’une SCI ?

La transmission de la liasse fiscale SCI s'effectue obligatoirement par voie électronique, que votre SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

La première option est la télédéclaration directe via l'espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Cette méthode est accessible aux gérants de SCI à l'IR et aux SCI à l'IS au régime réel simplifié. Elle offre l'avantage d'être simple et rapide, mais nécessite une certaine maîtrise des outils informatiques et des règles comptables.

La seconde option, réservée aux SCI à l'IS au régime réel normal, consiste à faire appel à un tiers déclarant, généralement un expert-comptable. Ce professionnel utilise un logiciel agréé (EDI-TDFC) pour télétransmettre la liasse fiscale, garantissant ainsi la conformité de la déclaration et évitant les erreurs potentielles. Cette solution, bien que plus coûteuse, apporte une expertise et une sécurité supplémentaires.

FAQ

Qui doit faire une 2072 ?

La déclaration 2072 doit être remplie par les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu (IR). Elle permet de déclarer les revenus et les charges de la SCI, ainsi que les informations sur les associés et les biens immobiliers détenus, à travers la liasse fiscale SCI.

Quelle déclaration fiscale pour une SCI familiale ?

La liasse fiscale d’une SCI familiale à l'IR implique de déclarer la 2072-S (ou 2072-C dans certains cas) pour indiquer ses revenus et charges. Les associés doivent ensuite reporter leur quote-part de revenus ou de déficit foncier sur leur déclaration de revenus personnelle (formulaire 2044).

Comment faire sa déclaration de revenus quand on a des parts dans une SCI ?

Si vous êtes associé d'une SCI à l'IR, vous devez déclarer votre quote-part des revenus ou déficits fonciers de la SCI sur votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042), en utilisant le formulaire 2044. Si vous ne percevez pas de revenus de la SCI, il suffit de déclarer votre quote-part de résultat sur le formulaire 2042, dans la rubrique des revenus fonciers.

Principales sources législatives et réglementaires :

Article 223 - Code Général des Impôts
Article 1835 - Code Général des Impôts

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