Investir en SCI en 2025 : quelles sont les démarches ?

Vous voulez investir dans l’immobilier et vous ne savez pas comment ? Créer une SCI est une option qui présente de nombreux avantages. En effet, la SCI est une société civile immobilière qui remporte un grand succès auprès des investisseurs en raison de son objet social très utile pour gérer un patrimoine, investir ou encore organiser la transmission d’un bien immobilier. Pourquoi investir en SCI ? Comment investir en SCI ? On vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société repose sur un principe de transparence fiscale, où les revenus générés par les biens détenus sont directement imposés au niveau des associés. Cela en fait une solution adaptée pour structurer un patrimoine immobilier tout en facilitant la gestion collective.

SCI : définition

La SCI offre une alternative avantageuse à l’achat en indivision. En effet, elle permet d’éviter les contraintes liées à cette dernière, notamment l’unanimité requise pour prendre des décisions importantes. Grâce à la SCI, les associés définissent dès la création de la société les règles de fonctionnement via les statuts, ce qui simplifie la gestion quotidienne et évite d’éventuels blocages. 

Une SCI peut être constituée par des membres d’une même famille ou par des tiers. Dans le cadre familial, elle s’avère particulièrement utile pour organiser la transmission d’un patrimoine, en répartissant les parts sociales entre les héritiers. Cette solution juridique permet aussi de réduire les droits de succession grâce à des stratégies de donation progressives. 

Créer une SCI ne se limite pas à un simple regroupement immobilier. Elle offre une réelle flexibilité en termes de gestion des biens. Les associés peuvent, par exemple, décider de céder des parts sociales plutôt que de vendre un bien en totalité, ce qui facilite les transactions et peut avoir des conséquences fiscales moins lourdes. 

Si la SCI est une structure simple à comprendre, elle nécessite néanmoins un formalisme strict lors de sa constitution. La rédaction des statuts est une étape clé, car elle fixe les droits et obligations de chaque associé, ainsi que les modalités de gestion et de transmission. Ce document est essentiel pour éviter des litiges futurs et garantir une gestion harmonieuse.

Les différents types de SCI pour investir dans l’immobilier

Il existe différents types de SCI :

• La SCI familiale : investir en SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il est également possible pour un couple de créer une SCI pour acquérir leur résidence principale.
• La SCI entre amis : elle vous permet d’investir dans l’immobilier entre amis. Vous pouvez ainsi mutualiser vos apports et partager les frais liés à la création et la gestion de la SCI. Cette mutualisation d’apport permet de nombreux avantages comme l’obtention simplifiée d'emprunts.
• La SCI construction-vente : elle est à privilégier si vous envisagez de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.
• La SCI professionnelle : elle vous permet d’acquérir des locaux professionnels par le biais d’une SCI qui en sera propriétaire. Ce montage présente des avantages patrimoniaux et comptables non négligeables.

Qui peut investir en SCI ?

Investir en SCI est ouvert à toutes les personnes physiques ou morales souhaitant détenir et gérer un bien immobilier de manière collective. Que vous soyez un particulier, un entrepreneur, ou une société, la SCI offre une structure adaptée pour regrouper des investissements et simplifier leur gestion. Cette flexibilité en fait une solution prisée par des profils variés, notamment les familles et les investisseurs. 

Pour les particuliers, la SCI est particulièrement attrayante lorsqu’il s’agit de projets immobiliers à plusieurs, comme l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un immeuble locatif. Elle permet de partager les coûts d’achat, de gestion et d’entretien tout en fixant des règles claires pour répartir les droits et devoirs de chaque associé. Cela simplifie la cohabitation juridique entre les parties impliquées. 

Les familles voient également dans la SCI un outil précieux pour organiser la transmission du patrimoine immobilier. Les parents peuvent intégrer leurs enfants dans la structure en leur attribuant progressivement des parts sociales, ce qui réduit les droits de succession. Ce mécanisme de donation progressive favorise une gestion intergénérationnelle harmonieuse. 

Les entrepreneurs et professionnels ne sont pas en reste. Une SCI peut être utilisée pour acquérir des locaux professionnels tout en séparant le patrimoine privé de l’activité commerciale. Cela offre une meilleure protection des biens personnels tout en optimisant fiscalement les investissements liés à l’activité. 

Enfin, même les sociétés ou groupes d’entreprises peuvent constituer une SCI pour centraliser leurs actifs immobiliers. Cette structuration permet de gérer efficacement un portefeuille immobilier, tout en bénéficiant de la souplesse des règles de gouvernance prévues par les statuts. La SCI devient alors un outil stratégique pour optimiser les investissements et les cessions.

Pourquoi investir en SCI ?

Les avantages d’investir en SCI

Investir en SCI permet de détenir et de gérer un bien immobilier de manière collective tout en bénéficiant d’une structure juridique flexible et adaptée à divers profils, comme les familles ou les professionnels. Cette solution facilite la transmission de patrimoine, optimise la gestion et offre des avantages fiscaux intéressants.

Les avantages patrimoniaux

Investir en SCI vous permet de gérer et de transmettre plus facilement votre patrimoine familial. En effet, une SCI facilite la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple ainsi qu’entre héritiers.

D’une part, si vous investissez en SCI avec votre concubin, le concubin survivant sera mieux protégé. Grâce au mécanisme de démembrement des parts, le concubin survivant récupère la pleine propriété des parts de la SCI et évite l’indivision avec les héritiers du défunt. 

D’autre part, créer une SCI vous permet de transmettre votre patrimoine à vos enfants en leur attribuant des parts de la SCI. Créer une SCI vous permet de bénéficier d’une facilité de gestion et d’une grande souplesse d’organisation.

Les avantages financiers

Investir en SCI vous permet de mettre en commun des capitaux et des moyens financiers à plusieurs. Vous pouvez ainsi mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de vos biens immobiliers. Ces avantages financiers vous permettent d’acquérir des biens de plus grande valeur. 

La SCI vous apporte également une protection de votre patrimoine personnel au regard de la responsabilité des associés de SCI. En effet, en cas de difficultés, les créanciers de la SCI devront en premier engager une action contre la société. Ce n’est que si cette action n'aboutit pas que les créanciers pourront se retourner contre les associés. De plus, les associés ne sont pas solidairement responsables face aux dettes de la société, c'est-à-dire qu’un créancier ne peut pas demander le paiement de l'intégralité d’une dette à un seul associé, contrairement aux autres sociétés de personnes comme la SNC.

Les avantages fiscaux

Dans un premier temps, la fiscalité de la SCI est avantageuse pour investir car il est possible de déduire vos intérêts d’emprunt ainsi que le montant des travaux réalisés sur les biens immobiliers. 

Dans un second temps, la revente des parts de SCI, après une durée d’obtention de 15 années, est exonérée d’impôts sur les plus-values. 

Aussi, dans le cadre d’une transmission de parts sociales, une SCI offre une optimisation fiscale de taille : des abattements sur les droits de donation. Les donations de parts sociales entre parents bénéficient d’une exonération d’impôts jusqu’à 100.000 euros tous les 15 ans. 

A titre d'exemple, si des parents créent une SCI et font l’acquisition d’un bien d’une valeur de 400.000 euros. La valeur des parts de chacun est de 200 000 euros et les droits de donation sont calculés sur cette valeur. Chacun des parents peut faire une donation de la moitié de ses parts à un de ses enfants sans payer d’impôt dessus tous les 15 ans. Pour donner l’intégralité de ses parts, chacun des parents devra donner la moitié de ses parts à un enfant, puis l’autre moitié, 15 ans après.

Si vous investissez en SCI pour de la location, vous pouvez également bénéficier, sous conditions, du mécanisme de déficit foncier.

Les avantages de gestion

Une SCI est une forme de société peu contraignante. La rédaction des statuts étant libre, elle permet aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible. La cession d’immeuble est également simplifiée avec la création d’une SCI car la cession de parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Les inconvénients d’investir en SCI

Comme pour toute société, il convient de réaliser plusieurs démarches juridiques et administratives. Ces démarches peuvent être longues, fastidieuses et coûteuses. Il est donc recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. 

Investir en SCI présente certains inconvénients liés à sa création et à sa gestion. La constitution d’une SCI nécessite un formalisme important, notamment la rédaction des statuts, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), et parfois le recours à un professionnel comme un notaire ou un avocat. Ces démarches peuvent engendrer des coûts initiaux non négligeables. 

Sur le plan fiscal, bien que la SCI offre une certaine souplesse, elle peut également entraîner des contraintes. En choisissant l’impôt sur le revenu, les associés sont directement imposés sur les bénéfices, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revenus locatifs importants. Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut réduire cette charge, mais expose la société à une taxation des plus-values plus élevée en cas de revente du bien. 

La gestion quotidienne d’une SCI implique également une charge administrative supplémentaire. Tenir une comptabilité rigoureuse, organiser des assemblées générales, et respecter les formalités légales peuvent s’avérer chronophages et complexes, en particulier pour les petites SCI sans accompagnement professionnel. Ces obligations nécessitent un investissement en temps et en compétences. 

Enfin, la solidarité entre les associés peut devenir un frein en cas de désaccord. Chaque associé étant responsable à hauteur de sa participation, les conflits autour des décisions de gestion ou de la répartition des revenus peuvent rapidement perturber la gouvernance de la SCI. Une mésentente prolongée peut même entraîner des blocages et des difficultés pour prendre des décisions importantes.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients d’investir en SCI 

Quel budget pour investir en SCI ?

Investir en SCI nécessite de prévoir un budget pour l’acquisition du bien immobilier, mais également pour les formalités liées à la création et à la gestion de la société. Lors de la constitution de la SCI, il faut inclure les frais de rédaction des statuts, qui peuvent être rédigés par un avocat ou un notaire pour garantir leur conformité et leur précision. Ces frais peuvent varier entre quelques centaines et plusieurs milliers d’euros en fonction de la complexité du projet. 

Le capital social de la SCI représente également un élément du budget. Bien qu’aucun montant minimum ne soit exigé par la loi, il est recommandé de constituer un capital suffisant pour inspirer confiance aux partenaires financiers et faciliter l’obtention de prêts immobiliers. Ce capital peut être apporté en numéraire ou en nature, comme un bien immobilier. 

Il faut également tenir compte des frais d’acquisition immobilière, notamment les droits de mutation, les frais de notaire et les éventuelles taxes locales. Ces coûts varient en fonction de la localisation du bien, de sa valeur et de sa nature (ancien ou neuf). Dans le cadre d’une SCI, ces frais sont identiques à ceux d’un achat classique. 

Enfin, le budget doit inclure les frais récurrents de gestion de la SCI. Cela comprend les coûts liés à la tenue de la comptabilité, à l’organisation des assemblées générales, et à l’acquittement des éventuels impôts et taxes. Ces dépenses peuvent être gérées en interne ou confiées à un expert-comptable, ce qui représente un coût supplémentaire à prévoir.

Comment investir en SCI ?

Investir en SCI peut se faire de deux manières principales : en créant sa propre société pour gérer un projet immobilier ou en achetant des parts dans une SCI existante. Chaque approche a ses spécificités et suit des étapes précises, adaptées à vos objectifs et à vos besoins.

Investir en SCI en créant sa propre société

Créer une SCI permet de structurer un projet immobilier collectif en définissant les règles de gestion dès le départ. Cette démarche suit plusieurs étapes essentielles.

Définir le projet immobilier et les associés

La première étape consiste à clarifier les objectifs du projet immobilier : achat locatif, résidence partagée ou transmission de patrimoine. En parallèle, vous devez identifier les futurs associés, qu’il s’agisse de membres de la famille ou de partenaires externes. Ce choix est crucial, car chaque associé jouera un rôle dans la gestion et la réussite de la SCI.

Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont le document fondateur de la société. Ils définissent les règles de fonctionnement, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de gestion et de prise de décision. Leur rédaction peut être réalisée par les associés eux-mêmes ou confiée à un professionnel, comme un notaire ou un avocat, pour garantir leur conformité juridique.

Immatriculer la SCI

Une fois les statuts rédigés, il est nécessaire de les enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI. Cette démarche inclut la publication d’une annonce légale dans un journal habilité, un préalable obligatoire pour rendre la création officielle.

Réaliser les apports au capital

Les associés doivent ensuite réaliser leurs apports au capital social, qu’ils soient en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier). Ces apports sont indispensables pour concrétiser la constitution de la SCI et serviront de base pour son financement et ses investissements.

Acquérir le bien immobilier

Enfin, la SCI peut procéder à l’acquisition du bien immobilier prévu dans le projet. Le financement peut être réalisé par un prêt au nom de la SCI ou par les fonds propres des associés. La propriété est alors enregistrée au nom de la société, et la gestion locative ou patrimoniale peut commencer.

Investir en SCI en achetant des parts

Acheter des parts dans une SCI existante est une option plus simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à créer une structure. Ce processus suit également des étapes distinctes.

Identifier une SCI et évaluer les parts

La première étape consiste à trouver une SCI correspondant à vos objectifs, qu’il s’agisse d’un projet locatif, patrimonial ou d’une opération collective. Une évaluation des parts est ensuite réalisée pour déterminer leur valeur en fonction du patrimoine de la SCI, de ses dettes et de sa rentabilité.

Négocier et formaliser l’achat

Une fois une SCI identifiée, il faut négocier les conditions d’achat des parts avec les associés vendeurs. La transaction est officialisée par un acte sous seing privé ou un acte notarié, selon la complexité et la valeur des parts.

S’intégrer à la gestion de la SCI

En devenant associé, vous participez désormais à la gestion de la SCI. Vous devrez respecter les statuts en vigueur et participer aux décisions collectives, comme celles prises en assemblée générale. Cette implication vous donne des droits sur les bénéfices et le patrimoine de la société.

FAQ

Est-ce qu’une SCI est rentable ?

Oui, une SCI peut être rentable si elle est bien gérée, notamment grâce à l’optimisation fiscale et la mutualisation des ressources.

Quel taux d’endettement pour une SCI ?

En général, le taux d’endettement maximum recommandé est de 33 % à 35 %, comme pour un particulier.

Quel est l’intérêt d’acheter en SCI ?

Acheter en SCI facilite la gestion collective, optimise la transmission patrimoniale et offre des avantages fiscaux intéressants. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 1845 à 1870-1 - Code civil