Immatriculation d'une SCI : le guide 2025

La SCI, société civile immobilière, est une forme de société civile qui a souvent pour but principal de gérer un bien immobilier. Une SCI peut être constituée ou non par les membres d’une même famille. 

Comme pour toute société, le préalable à l’existence juridique d’une SCI est son immatriculation au greffe du Tribunal de commerce. Il est alors obligatoire de respecter un certain nombre de formalités pour que la création d'une SCI soit un succès. Par exemple, l’immatriculation d’une SCI n’intervient qu’après l’enregistrement des statuts de la SCI et la publication de son avis de création dans un journal d’annonces légales. 

Quels sont les documents obligatoires ? Quels sont les frais à anticiper pour immatriculer une SCI ? On vous explique tout sur l’immatriculation de votre SCI.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

SCI signifie société civile immobilière. C'est une société civile qui a pour objectif la gestion de biens immobiliers et est composée d'a minima 2 associés.

En pratique, cela signifie donc que les biens immobiliers deviennent directement la propriété de la SCI. En contrepartie, les associés de la SCI ont ce qu'on appelle des parts sociales. 

Avant de procéder à la création de votre SCI, sachez qu'il existe différents types de société civile immobilière : 

• la SCI de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acheter, de gérer et éventuellement de mettre en location un bien immobilier ;
• la SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille ;
• la SCI construction-vente est, elle, utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier sur ce terrain et revendre le tout ;
• la SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés ;
• enfin, la SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager, entre associés, l’usage du bien.

Comment procéder à l'immatriculation d'une SCI en ligne ?

Si vous vous demandez comment monter une SCI, sachez que plusieurs formalités de création de SCI sont à effectuer. 

Ainsi, pour la constitution d’une SCI, les formalités à accomplir en ligne sont les suivantes :

1. la rédaction des statuts ;
2. le dépôt du capital social ;
3. la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
4. la constitution du dossier d'immatriculation ;
5. le dépôt du dossier d’immatriculation en ligne.

Étape 1 : la rédaction des statuts

Avant de s’informer sur comment immatriculer une entreprise, il convient de suivre plusieurs étapes préalables. La toute première consiste à rédiger les statuts de la SCI.

En effet, les statuts d’une société prennent la forme d’un document mentionnant toutes les informations nécessaires au bon fonctionnement de la SCI.

Pour être valables, les statuts de la SCI doivent mentionner a minima :

• la forme sociale de la société (SCI) ;
• la dénomination de la SCI, c’est-à-dire son nom ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social de la SCI ;
• l’identité de chaque associé ;
• le montant et la nature des apports ;
• la durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) ;
• les modalités de fonctionnement et de dissolution le cas échéant.

Étape 2 : le dépôt du capital social de la SCI

Le capital social de la SCI doit être séquestré auprès d’un dépositaire habilité le temps que la procédure de création de la société soit terminée. Il est possible de déposer le capital social de la SCI auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un avocat. Une attestation de dépôt de capital social vous est alors remise. Conservez-la bien ! Elle vous sera 

Étape 3 : la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Afin que les tiers, et notamment les créanciers des associés, puissent être informés de la création d’une nouvelle société, il est obligatoire de faire paraître une publication d’avis de création de société dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette démarche doit être accomplie dans le délai d’un mois suivant la signature des statuts par les associés.

Cette annonce doit mentionner les informations suivantes :

• la dénomination sociale ;
• la forme juridique (SCI) ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social de la SCI ;
• la durée de la société ;
• les noms, prénoms et domiciles des associés fondateurs ;
• les noms, prénoms et adresses du gérant de la SCI ;
• le greffe du Tribunal de commerce auprès duquel la SCI sera immatriculée.

Étape 4 : constitution du dossier d'immatriculation 

Le dossier d’immatriculation d’une SCI comprend un certain nombre de pièces obligatoires à fournir. Qu’il s’agisse de l’immatriculation d’une SCI familiale ou non, ces dernières sont les mêmes. 

Pour l’immatriculation d’une SCI, les pièces à fournir sont les suivantes : 

• Un exemplaire original des statuts de votre société est nécessaire à son immatriculation. Ce dernier doit être daté et signé par le(s) gérant(s) ou un mandataire. 
• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• Un pouvoir du gérant est à fournir dans le cas où il ne réaliserait pas la formalité seul ; 
• Un justificatif d’occupation des locaux tel qu’une facture (de téléphone, d’eau, etc) ou encore un contrat de bail. L’important est que la pièce transmise atteste de l’occupation régulière du lieu dans lequel est établie votre SCI. 
• Un justificatif d’identité de chaque associé de la SCI : la personne physique associée n’ayant pas la qualité de gérant doit fournir une copie conforme de sa carte d’identité. Si c’est un associé personne morale qui n’est pas gérant, il doit alors fournir un extrait Kbis datant de moins de trois mois. 

• Un justificatif d’identité du gérant de la SCI :
  • si le gérant est une personne physique, il s’agit de fournir une copie conforme de sa carte d’identité, une attestation de filiation ainsi qu’une déclaration de non-condamnation judiciaire originale ;
  • si le gérant est une personne morale, une extrait Kbis de moins de trois mois est nécessaire, ou bien, à défaut d’immatriculation, un document prouvant l’existence juridique de la société. Dans tous les cas, si le gérant n’a pas été nommé dans les statuts, il faut également fournir un exemplaire de son acte de nomination. 

Étape 5 : le dépôt du dossier d’immatriculation en ligne

Une fois toutes ces étapes préalables à la création de la SCI, les formalités en ligne peuvent être effectuées.

Il est désormais obligatoire d’immatriculer sa SCI en ligne sur le site du Guichet unique. 

Vous devez dorénavant remplir ce qu'on appelle un formulaire unique (en effet, le formulaire M0 SCI, n'est plus d'actualité depuis le 1ᵉʳ janvier 2023), puis déposer toutes vos pièces justificatives et régler les frais de dossier sur la plateforme en ligne de l'INPI..

Quel est le coût lié à une immatriculation d’une SCI ? 

Quels sont les frais pour monter une SCI ?

Certains coûts de création en SCI sont incontournables. Il s’agit d’une part des frais de greffe, et d’autre part, des frais de déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Peuvent s’ajouter à ces coûts incompressibles, des frais liés aux honoraires d’un avocat ou d’un notaire, l’adhésion à une société de domiciliation ou encore les apports en numéraire pour le capital social.

Quels frais pour gérer une SCI ? 

Ensuite, au cours de la vie de la SCI, plusieurs types de frais sont à prévoir, notamment si vous avez recours à un comptable ou si vous souscrivez des prêts immobiliers en SCI. Toutefois, sachez que les intérêts de ces derniers sont déductibles des impôts.

Viennent s’ajouter à ces frais, les coûts d’entretien des biens immobiliers de la SCI. De plus, dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière pour la gestion de votre parc locatif, des frais d’agence sont à prévoir.

Enfin, notons qu’en principe, le gérant de la SCI n’est pas rémunéré. Cependant, les statuts peuvent prévoir le contraire.

Immatriculation d’une SCI : quelles conséquences ? 

Une fois l’immatriculation de la SCI finalisée, la société bénéficie de la personnalité morale. Elle peut donc souscrire un crédit immobilier pour acheter son premier bien immobilier, réaliser des actes juridiques, etc.

Elle doit également s’acquitter de ses obligations, notamment d’un point de vue comptable et fiscal.

Vous vous demandez quelle imposition choisir pour votre société : SCI à l'IR ou à l'IS ? 

La SCI est, par principe, imposable à l'impôt sur le revenu (IR). Cependant, vous pouvez décider d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Il n'y a pas forcément de meilleur régime fiscal. Tout dépend en fait de votre situation personnelle en tant qu'associé, des revenus générés par votre SCI, etc. 

Immatriculation d'une SCI : et après ?

Les SCI ayant une activité de location doivent effectuer une déclaration d’existence auprès du Centre de Formalités des Entreprises du lieu du siège social de la SCI.

Cette déclaration doit être réalisée sur papier en deux exemplaires et préciser :

• la forme juridique ;
• la dénomination sociale ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• la durée de vie ;
• l’identité du gérant.

Elle s'accompagne aussi des statuts de la SCI en double exemplaire.

La déclaration d’existence doit être effectuée dans le délai de 3 mois à compter de la création de la société si elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Si la SCI est à l’impôt sur les sociétés, ce délai est réduit à 1 mois.

Les SCI qui n’ont aucune activité de location n’ont pas de démarches spécifiques à réaliser après l’immatriculation.

FAQ

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

En moyenne, le délai d’immatriculation d’une SCI est de 1 à 2 semaines une fois le dépôt du dossier en ligne effectué.

Pour ce qui est du délai de création de la SCI, c’est-à-dire de la décision des associés de créer la société jusqu’à l’immatriculation, un certain laps de temps peut être nécessaire pour bien réfléchir à son projet d'entreprise, puis accomplir les différentes formalités et réunir les pièces nécessaires. On peut alors compter un délai minimum d'1 ou 2 mois, selon les cas, pour l'immatriculation de votre SCI. 

Combien de SCI peut-on avoir ? 

La loi ne fixe aucun plafond en la matière. Vous pouvez détenir des parts sociales dans autant de SCI que vous le souhaitez. 

Est-il possible de créer une SCI seul ?

Non, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Il faut au moins 2 associés. Il s’agit de l’une des conditions impératives vérifiées par le greffe du tribunal. Si une SCI vient à devenir une SCI à associé unique, la situation n’a pas vocation à durer.

L'immatriculation d'une SCI est-elle obligatoire ?

Oui, il est obligatoire de procéder à l'immatriculation d'une SCI pour créer officiellement la personne morale et bénéficier des avantages de ce statut. De plus, il est désormais obligatoire de faire l'immatriculation d'une SCI en ligne sur le guichet unique.

Est-ce que les SCI ont un siret ?

Oui, les SCI ont un numéro Siret qui leur est attribué au moment de leur immatriculation. Ce numéro d'identification de la société doit être indiqué sur tous les documents officiels et contractuels.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière dont tous les associés sont membres d'une même famille soit par lien de filiation, soit par les liens d'alliance (mariage, pacs, concubinage).

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 1845 à 1870-1 - Code civil