IFI et SCI : quel abattement fiscal ?
L'IFI et les SCI soulèvent la question des abattements fiscaux applicables. Si la détention de biens immobiliers via une SCI peut présenter certains avantages fiscaux, les règles relatives aux abattements peuvent différer de celles applicables aux biens détenus en direct.
L'abattement de 30% pour la résidence principale
Un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale du contribuable est prévu pour le calcul de l'IFI. Mais attention : cet abattement ne s'applique pas lorsque la résidence principale est détenue indirectement via une SCI. En effet, le Conseil constitutionnel a jugé que l'associé d'une SCI ne dispose pas des mêmes prérogatives sur les biens immobiliers détenus par la société que s'il en était propriétaire directement.
La décote pour absence de liquidité : une alternative pour les SCI
Pour compenser l'absence d'abattement pour la résidence principale, l'administration fiscale admet l'application d'une décote sur la valeur des parts de SCI, en raison de leur manque de liquidité. Cette décote, qui varie généralement entre 10 % et 20 %, permet de réduire la valeur des parts de SCI à déclarer à l'IFI.
L'application de cette décote est soumise à certaines conditions :
- La décote doit être justifiée par la difficulté de cession de parts sociales de SCI.
- Elle peut s'appliquer à tous les types de SCI, y compris les SCI de location (et non seulement SCI de gestion), à condition que la SCI détienne la résidence principale de l'associé.
Autres abattements et déductions
En dehors de l'abattement pour la résidence principale et de la décote pour absence de liquidité, d'autres abattements et déductions peuvent s'appliquer dans le cadre de l'IFI, notamment :
- Le passif déductible : les dettes contractées pour l'acquisition ou la conservation des biens immobiliers peuvent être déduites de la valeur du patrimoine taxable.
- Les abattements pour dons aux œuvres : les dons effectués à certains organismes d'intérêt général peuvent ouvrir droit à une réduction d'IFI.
Comment calculer l’IFI sur les parts d’une SCI ?
Le calcul de l'IFI sur les parts d'une SCI se fait en plusieurs étapes :
- Évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI : la valeur vénale est la valeur à laquelle les biens pourraient être vendus sur le marché libre. Elle est déterminée par un expert immobilier agréé.
- Répartition de la valeur des biens entre les associés : la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI est répartie entre les associés en fonction de leur pourcentage de détention du capital social.
- Déduction des dettes de la SCI : les dettes contractées par la SCI pour l'acquisition ou les travaux effectués sur les biens immobiliers peuvent être déduites de la valeur des parts sociales.
- Application du barème de l'IFI : la valeur nette du patrimoine immobilier taxable global du contribuable, incluant la valeur des parts de SCI, est soumise au barème progressif de l'IFI.
