Comment fonctionne une SCI ? Le guide complet 2025

Avec plus de 700.000 SCI créées en France, la Société Civile Immobilière a de beaux jours devant elle dans l’Hexagone. Pourtant, beaucoup de gens ignorent encore quel est le fonctionnement d’une SCI.

Alors concrètement, comment marche une SCI ? Si vous vous intéressez à la création d'une SCI, lisez attentivement cette fiche sur la SCI pour tout savoir !

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une SCI est une société spécifiquement créée pour administrer un ou plusieurs biens immobiliers. D’ailleurs, si vous vous demandez ce que veut dire SCI, sachez que la signification de SCI est “société civile immobilière”.

Elle peut avoir pour objectif de générer des profits, ou uniquement de détenir et gérer un parc immobilier.

Si l’on devait donner, pour la SCI, une définition juridique, ce serait la suivante : “une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d'associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.”

Il est donc possible de créer une SCI pour louer des biens immobiliers, ou pour acquérir des biens comme une résidence principale ou une résidence secondaire.

Les principales caractéristiques de la SCI sont :

• un objet social immobilier ;
• un nombre d’associés minimum de 2 personnes physiques ou morales ;
• un capital social de 1 € minimum ;
• une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) par principe, mais une possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• la responsabilité illimitée des associés.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Quel est le principe de la SCI  ? Ce type de société vise à optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, à partager les bénéfices d’un bien, à profiter d’avantages fiscaux et à faciliter la transmission d’un héritage immobilier.

Mais comment fonctionne une SCI ? Concrètement, la SCI est une société dont les associés peuvent mettre en commun un bien immeuble afin de faciliter sa gestion. Le patrimoine immobilier des associés est alors détenu par la SCI, et chaque membre perçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

SCI familiale ou régime de l’indivision ?

Si vous voulez éviter l’indivision d’un bien, vous devez savoir comment fonctionne une SCI familiale. En effet, le fonctionnement d’une SCI familiale est très intéressant, car il permet d’éviter l’indivision et de faciliter la transmission de patrimoine.

Dans le régime de l’indivision, chaque indivisaire dispose d’une quote-part, mais les droits de ce dernier s’appliquent à l’ensemble du bien. Par opposition, le fonctionnement d’une SCI assure que chaque associé dispose de parts sociales et que ses droits sur le bien s’y limitent.

En SCI, le fonctionnement permet également de transmettre le patrimoine plus facilement. En effet, vous pouvez céder des parts de votre Société Civile Immobilière à vos héritiers en bénéficiant des abattements assurés par les droits de succession en ligne directe.

Dans quels cas est-il intéressant de créer une SCI ?

Par définition, la SCI est une solution intéressante pour créer et gérer un patrimoine immobilier que l’on souhaite mettre en location ou non. Cela permet de confier la gestion quotidienne à un gérant. 

De plus, la création d’une SCI est favorable dès lors que vous souhaitez investir dans l’immobilier à plusieurs.

Quels sont les avantages du fonctionnement de la SCI ?

Au-delà de la simplification de la gestion, le fonctionnement de la SCI présente de nombreux avantages.

Avoir une entreprise SCI permet d’isoler le patrimoine immobilier des associés de leur patrimoine personnel. Dans le cadre d’une SCI, en définition, les biens immobiliers appartiennent à la société et non aux associés en nom propre. Dès lors, les créanciers personnels des associés ne peuvent pas obtenir le paiement de leurs créances sur les biens appartenant à la SCI. Ils peuvent seulement obtenir des nantissements de parts sociales en cas d’action en justice. Toutefois, tant que l’associé ne vend pas ses parts sociales ou que la SCI n’est pas dissoute, le créancier ne perçoit rien, et ce, même si la SCI vend un bien immobilier.

Fonctionnement SCI : une fiscalité avantageuse

Le fonctionnement d’une SCI offre des avantages fiscaux intéressants en matière de droit de succession. En effet, la SCI permet de transmettre un héritage immobilier presque “gratuitement” en le cédant progressivement.

La transmission du patrimoine d’une SCI est assez simple, car il peut passer par des donations de parts sociales, conditionnées par :

• une dotation de 100.000€ maximum par enfant ;
• une donation tous les 15 ans.

L’avantage de la SCI est de vous permettre de respecter les plafonds d’abattement de donation d’un bien immobilier. Il ne vous reste plus qu’à échelonner vos dotations dans le temps pour transmettre aisément votre patrimoine immobilier à vos descendants directs.

Toutefois, si la fiscalité d’une SCI est avantageuse pour la succession, elle est dite “transparente” pour l’impôt sur le revenu. Si la société perçoit des revenus, ceux-ci sont imposables, et puisque le montant des revenus fonciers dépend de la participation de chaque associé, tous les associés verront leur imposition personnelle augmenter proportionnellement.

En somme, dans une SCI, la fiscalité est très avantageuse pour la succession, mais n’apporte rien pour le revenu.

Quel fonctionnement en SCI ?

Mais la SCI, comment ça marche ? Voici des explications concrètes sur le fonctionnement quotidien d’une SCI.

Qui régit le fonctionnement d’une SCI ?

Le fonctionnement d’une SCI est principalement déterminé par les statuts de la société. 

Si leur rédaction est assez libre concernant la SCI, certaines mentions et clauses doivent apparaître pour garantir le bon fonctionnement de la société, et éviter toute situation de blocage. Il s’agit notamment de :

• l’étendue du mandat du gérant, 
• les règles de majorité lors des votes des assemblées ;
• les règles spécifiques en cas de vente ou échange de parts ;
• les clauses d’agrément en cas d’entrée dans la société ou de sortie ;
• etc.

En pratique, le gérant de la SCI s’occupe de la gestion quotidienne et les associés prennent les décisions les plus importantes.

Fonctionnement d’une SCI : à quoi sert le gérant ?

Il n’est pas toujours évident de savoir comment gérer une SCI. Le bon fonctionnement d’une SCI passe obligatoirement par la nomination d’un gérant par les associés au moment de la création de la SCI. Ensuite, le changement de gérant de SCI, en principe, se fait lors de l’assemblée générale annuelle, par élection à la majorité.

Le nom du gérant d’une SCI doit être mentionné dans les statuts de la société. Pour assurer le fonctionnement d’une SCI, le gérant ne peut être nommé que s’il remplit certaines conditions :

• être une personne physique ou morale ;
• être majeur (ou mineur émancipé) ;
• ne pas être sous le coup d’une interdiction de gestion (liquidation judiciaire ou autre);
• être un associé de la SCI ou non ;
• ne pas exercer une profession réglementée incompatible comme avocat ou notaire.

Le rôle du gérant de la SCI est très important, car c’est à lui de prendre soin du ou des bien(s) détenus par la société. Par ailleurs, il est chargé de la gestion quotidienne de la SCI :

• signer les baux ;
• réaliser les travaux nécessaires ;
• tenir la comptabilité ;
• représenter la société devant la justice.

Le gérant rend des comptes aux associés de la SCI.

Quelle est la responsabilité des associés ?

Pour comprendre le fonctionnement d’une SCI, il est nécessaire de comprendre la responsabilité des associés. Il s’agit d’une responsabilité indéfinie, non-solidaire et subsidiaire des associés de la SCI.

En effet, si la SCI vient à ne plus pouvoir assumer ses dettes, les créanciers de la société peuvent demander le remboursement sur les biens personnels des associés de la SCI dans la limite de la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social. Ainsi, un associé qui détient 50% des parts sociales de la SCI peut être poursuivi en paiement pour 50% des dettes de la SCI sans limite de montant. C’est pourquoi, on parle de responsabilité indéfinie.

Toutefois, pour pouvoir engager la responsabilité des associés de la SCI, les créanciers de la société doivent prouver qu’ils ont épuisé toutes les voies de recours contre celle-ci ou que la SCI est insolvable (procédure collective). C’est le principe de subsidiarité.

Enfin, les associés de la SCI ne sont pas solidaires entre eux. Ainsi, si l’un des associés ne peut pas assumer sa quote-part des dettes sociales, le créancier ne peut pas se retourner contre les associés pour obtenir le paiement.

Quels sont les droits des associés ?

En tant qu’associé, vous bénéficiez d’un droit de vote aux assemblées générales, ainsi que de la répartition des bénéfices sous forme de dividendes.

Vous avez également la possibilité de consulter certains documents au siège social de la SCI et de poser des questions écrites au gérant.

Les associés ont aussi le pouvoir de nommer et de révoquer le gérant de la SCI.

Comment fonctionne le démembrement de parts en SCI ?

En SCI, il est possible de procéder à un démembrement de propriété des parts sociales, c’est-à-dire de confier la propriété des différents droits attachés aux titres à plusieurs personnes distinctes.

Le démembrement de parts en SCI se traduit comme suit :

• le nu-propriétaire conserve les droits de vote ;
• l’usufruitier perçoit les dividendes (les fruits) et peut utiliser les biens détenus par la SCI.

Le recours au démembrement de parts en SCI peut être particulièrement avantageux pour céder des parts de manière anticipée tout en bénéficiant des abattements fiscaux.

Fonctionnement d’une SCI : capital fixe ou capital variable ?

En principe, en SCI, le capital social est fixe. Cela signifie que le montant du capital social correspond à un montant déterminé, précisé expressément dans les statuts et visible sur tous les documents légaux de la SCI (factures, etc.).

Toutefois, dans certains cas, le capital variable en SCI présente certains avantages. Dans ces cas, les statuts de la SCI précisent un montant minimum et un montant maximum entre lesquels le capital social peut osciller. C’est une option intéressante pour éviter d’avoir à lancer une procédure d’augmentation de capital pour injecter des capitaux propres dans la SCI et/ou faire entrer un nouvel associé en créant de nouvelles parts sociales.

Fonctionnement d'une SCI : quelles formalités de création ?

Pour créer une SCI, plusieurs étapes doivent être respectées, à savoir : 

1. rédiger les statuts de la SCI ;
2. déposer le capital social ;
3. publier une annonce dans un journal d'annonces légales (JAL) ;
4. déposer une demande d'immatriculation en ligne sur le site internet du guichet unique de l'INPI. 

Ces démarches de création de SCI peuvent être réalisées par l'un des associés fondateurs, le futur gérant ou être confiées à un professionnel comme Legalstart.

Comment modifier les statuts d’une SCI ?

Pour modifier les statuts d’une SCI, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :

1. convoquer une assemblée générale extraordinaire pour procéder au vote de la décision. Les règles de majorité à respecter sont définies par les statuts. Un procès-verbal doit être établi ;
2. rédiger et signature des nouveaux statuts ;
3. faire publier dans un journal d’annonces légales ;
4. réaliser les formalités de modifications en ligne.

Comment transmettre le patrimoine d’une SCI ?

La création d’une SCI permet souvent d’organiser son héritage, et notamment d’optimiser les donations de son vivant.

Il existe plusieurs moyens pour transmettre son patrimoine en SCI :

• La création d’une SCI familiale avec ses enfants : au décès du ou des parents, les enfants sont déjà associés dans la société, seule la répartition des parts change.
  
  
• La donation-partage qui permet de réaliser une donation correspondant à 100.000 € tous les 15 ans à vos différents héritiers sans avoir à payer de frais de mutation. L’avantage en SCI, c’est que l’objet de la donation est les parts sociales et non les biens immobiliers eux-mêmes. Or, la valeur des parts sociales est moins élevée que celle des biens, ce qui permet de donner davantage.
  
  
• Le démembrement qui comme nous venons de le voir permet de confier l’usufruit aux héritiers. Cela présente le double avantage de pouvoir transmettre une partie des droits afférents aux parts sociales de la SCI facilement puisque la valeur de l’usufruit est moindre par rapport à l’entière propriété, donc le plafond fiscal de 100.000€ est plus simple à respecter. D’autre part, au moment du décès des nus-propriétaires, les héritiers reçoivent leurs droits sans avoir à régler de droits de mutation.

Quels sont les frais de fonctionnement d’une SCI ? 

Lorsque l’on souhaite être associé dans une SCI, plusieurs types de coûts sont à prendre en considération. Il y a d’une part, les coûts de création de la SCI et d’autre part, les frais liés au fonctionnement quotidien de la SCI. Voici un tableau récapitulatif des frais de fonctionnement d’une SCI :

FAQ

Quel est le fonctionnement d’une SCI familiale ? 

Le fonctionnement d’une SCI familiale se caractérise par le lien de parenté existant entre tous les associés de la SCI. En effet, pour bénéficier de ce statut, tous les associés doivent faire partie de la même famille que ce soit par filiation ou par alliance.

Généralement, les parents sont associés majoritaires et gèrent la SCI, tandis que les enfants détiennent des parts sociales à titre minoritaire. Cela permet de bénéficier des avantages de transmission de patrimoine via la SCI de manière encore plus simple.

Quel est le fonctionnement d’une SCI entre conjoints ?

Monter une SCI en couple permet de ne pas être soumis au régime de l’indivision et de pouvoir céder facilement les parts sociales à son conjoint.

Vous pouvez prévoir une répartition des parts à 50/50 ou désigner un associé majoritaire en fonction des apports réalisés par chacun.

Le fonctionnement d’une SCI entre conjoints est similaire à celui d’une SCI de famille.

Quel est le fonctionnement d’une SCI entre amis ?

En ce qui concerne la SCI, une définition simple consiste à dire qu’il s’agit d’une société constituée par plusieurs personnes en vue d’acquérir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Il est donc tout à fait possible que les associés soient des amis.

Aucun régime particulier n’est prévu dans ce cas. Mais l’intérêt de créer une SCI est alors d’éviter la précarité de l’indivision. De plus, il est possible de désigner un gérant associé ou non pour administrer la société.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Concernant la SCI, les inconvénients principaux sont pour les associés dont la responsabilité est illimitée, bien que non solidaire. Cela signifie que peu importe le montant apporté au capital ou le nombre de parts sociales détenues, un associé peut être poursuivi par un créancier de la SCI pour la totalité des sommes dues. Cependant, il peut se retourner ensuite contre les autres associés pour obtenir le remboursement de leurs parts respectives. D'autre part, la SCI n'est pas adaptée pour faire de la location meublée à titre principal.

Une SCI est-elle une entreprise ?

Une SCI est une société par nature civile. Contrairement aux sociétés commerciales qui sont des entreprises, la SCI ne peut pas avoir pour activité l'achat et la revente d'immeubles. Dans ce cas, il faut devenir marchand de biens par exemple.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 1845 à 1870-1 - Code civil