Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?
Avant d’investir en SCI, il est primordial de connaître vos obligations comptables. En principe, une SCI n’est pas une structure commerciale puisqu’elle a pour objectif principal la gestion d’un patrimoine immobilier. À cet égard, elle n’a, par principe, aucune obligation de tenir une comptabilité, de publier ses comptes ou encore d’avoir recours à un expert-comptable. La tenue d’une comptabilité peut toutefois être une obligation légale, notamment si elle est indiquée dans les statuts de la structure ou qu’elle est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).
Néanmoins, il s’avère important de tenir cette comptabilité, afin de respecter les obligations de la structure au regard de ses associés, de l’administration fiscale ou de tiers. Elle permet aussi d’éviter que la structure soit qualifiée de fictive, ce qui provoquerait alors le solde des comptes courants des associés.
Le mode de comptabilité varie alors en fonction du choix d’imposition. En effet, si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle doit tenir une comptabilité simplifiée. En revanche, certaines SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou “comptabilité d’entreprise”.
Dans les deux cas, il est alors important :
- d’enregistrer les flux financiers sur un logiciel ou de posséder un livre de recettes et dépenses ;
- de conserver les justificatifs ;
- d’ouvrir un compte bancaire dédié à la SCI ;
- de payer les factures (le cas échéant) ;
- de tenir une assemblée générale pour prendre des décisions et informer les associés du bilan financier de la structure.
Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ?
La principale raison de tenir une comptabilité pour une SCI est de satisfaire au devoir d’information qui pèse sur le gérant de la SCI. En effet, celui-ci doit communiquer de façon transparente aux associés les informations relatives à la gestion de la SCI, ce qui comprend les bénéfices et les pertes. Or, le meilleur moyen d’apporter et de prouver ces informations est de tenir une comptabilité.
Par ailleurs, la comptabilité (et notamment le plan comptable de la SCI) permet d’avoir un document clair et précis, ce qui sera d’autant plus utile en cas de contrôle fiscal. Ce sera donc particulièrement utile pour prouver les montants dus par la société aux associés au titre des comptes courants ou pour justifier de la répartition des bénéfices. Ces justificatifs permettent ainsi :
- d’éviter tout jugement de fictivité de la SCI, qui mènerait à un redressement fiscal ;
- de simplifier le versement des dividendes, en connaissant avec précision le montant du résultat de la structure.
Tenir la comptabilité d’une SCI, même si ce n’est pas obligatoire, permet également de pouvoir comptabiliser correctement les amortissements.
En outre, ces informations peuvent être demandées par les établissements bancaires quand ils sont sollicités pour un nouvel emprunt ou par des tiers qui souhaitent entrer au capital de la SCI.
Quels modes de gestion de la comptabilité en SCI ?
Aucun texte n’impose de tenir une comptabilité pour une SCI. En ce sens, vous n’êtes pas obligé d’établir un compte de résultat, un bilan annuel, ou encore d’avoir recours à un expert-comptable en SCI. Il est cependant nécessaire de pouvoir suivre a minima la trésorerie de la structure. Certaines SCI doivent, en revanche, tenir une comptabilité commerciale en double partie.
La comptabilité de trésorerie (comptabilité simplifiée)
Une SCI transparente, c’est-à-dire qui est soumise à l’impôt sur le revenu, doit tenir une comptabilité simplifiée. Cela consiste à enregistrer les recettes et les dépenses par ordre chronologique dans un livre comptable. Il est possible d’utiliser un tableur Excel ou un logiciel dédié pour procéder à cette comptabilisation.
La SCI doit ensuite procéder à la déclaration des revenus de l’ensemble des biens immobiliers en remplissant le formulaire 2072-C-SD. Enfin, elle doit présenter ses comptes auprès des associés une fois par an pour les approuver en assemblée.
En revanche, la structure n’est pas tenue de suivre un plan comptable de SCI. Néanmoins, les associés doivent conserver les pièces justificatives liées à l’activité de la SCI pour faciliter un futur contrôle fiscal.
Même si les SCI à l’IR ont la possibilité de se contenter d’une comptabilité de trésorerie, toutes les autres n’ont pas cet avantage. Il convient de noter que le choix entre une SCI à l’IR ou l'IS peut avoir un impact important sur les obligations comptables d’une telle structure. Elle entraine notamment le renoncement à des abattements. Il convient alors de prendre conseil auprès d’un expert-comptable ou d’un avocat avant de procéder à ce changement.
