Comment est imposée la plus-value immobilière en SCI ?

Vous souhaitez lancer votre projet immobilier via la création d’une SCI ? Vous avez raison ! La SCI est la société idéale pour acquérir, gérer et transmettre votre patrimoine. 

Au cours de la vie de votre société, vous serez peut-être amené à céder un des biens immobiliers acquis, et lorsqu’une opération de cession intervient, il est possible de réaliser une plus-value. 

Qu’est-ce qu’une plus-value ? Comment la calculer ? Comment est imposée la plus-value immobilière en SCI ? Legalstart vous dit tout.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Lorsqu’une vente se fait à un prix supérieur au prix d’achat, une plus-value est réalisée. La plus-value est donc la différence entre prix de cession et prix d’acquisition d’un bien. Le profit que vous retirez ainsi de la vente est considéré comme un revenu.

Dans une SCI, la plus-value peut provenir de la vente d’un bien ou de la cession de parts sociales. 

Une des questions centrales concernant les plus-values en SCI est leur fiscalité. En effet, la plus-value réalisée par la SCI lors d’une cession est imposable, et son régime d’imposition dépend du régime fiscal de la société. La qualification de la plus-value, et donc son imposition, diffère selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR :

• la plus-value d’une SCI à l’IR est une plus-value immobilière ;
• la plus-value dans une SCI à l’IS est qualifiée de plus-value professionnelle.

Comment calculer la plus-value immobilière en SCI ?

Le calcul classique pour identifier une plus-value immobilière est simple. Prenons l’exemple de l’achat d’une maison pour un prix de 200.000€, revendue un an plus tard pour 250.000€ :

• il faut soustraire le prix d’achat au prix de vente ;
• 250.000€ - 200.000€ = 50.000€ ;
• la plus-value réalisée est donc de 50.000€.

Mais cette opération n’est pas la seule à réaliser. En effet, le calcul de la plus-value en SCI est un peu plus complexe. La plus-value calculée précédemment (50.000€) est brute, et ne correspond pas à la somme qui sera imposée. Pour obtenir la plus-value nette imposable, il faut retirer du prix de vente et ajouter au prix d’achat certains éléments :

• Pour le prix de vente, il faut déduire les commissions de vente, les frais de diagnostics, et le cas échéant, l’indemnité d’éviction versée au locataire. Ces sommes ne peuvent être déduites que sur présentation d’un justificatif.
  
  
• Pour le prix d’achat, il peut être augmenté des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition comme les droits d’enregistrement et frais de notaire, les dépenses de travaux et les frais de voirie, réseaux et distribution. L’ajout de ces éléments est également conditionné par un justificatif.

Quelle est la fiscalité applicable à la plus-value immobilière de SCI ?

Lorsque la SCI est à l’IR, la plus-value réalisée sera déterminée au niveau de la société, mais elle sera imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble. Ainsi, pour la vente d’un bien en SCI, la fiscalité s’applique dans les mêmes conditions que si les associés étaient propriétaire en direct de l’immeuble cédé : à hauteur de leur quote-part du capital dans la SCI. On dit alors que la SCI est transparente puisqu’elle n’impacte pas l’imposition de l’associé.

Si chaque associé est donc imposé à hauteur de sa quote-part, le calcul de la plus-value immobilière de SCI n’est pas terminé ! La plus-value doit être répartie entre les associés.

Prenons l’exemple d’une SCI composée de 2 associés, dont l’associé n°1 possède 60% des parts, et l’associé n°2 détient 40% des parts, réalisant une plus-value de 10.000€ :

• l’associé n°1 sera imposé sur 60.00€ ;
• l’associé n°2 sera imposé sur 4.000€.

L’imposition de la plus-value immobilière de SCI, qu’elle soit réalisée sur un bien ou sur une cession de parts, se répartit comme suit :

• 19% d’impôt sur le revenu ;
• 17,2% de prélèvements sociaux ;
• une taxe sur la plus-value de SCI de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50.000€.

Il est possible de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière. Cet abattement s’applique de manière progressive, en fonction de la durée de détention du bien ou des parts, et est calculé à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI. Les taux d’abattement par durée de détention sont les suivants :

• 0% jusqu’à 5 ans de détention ;
• 6% de la 6e à la 21e année de détention ;
• 4% la 22e année de détention ;
• exonération d’IR de la plus-value au-delà de la 22e année de détention.

Quelles sont les conditions d'exonération d’une plus-value immobilière en SCI ?

Il existe plusieurs situations où il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de SCI.

Tout d’abord, comme vu précédemment, si le bien est détenu pendant plus de 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, et également de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Également, les associés peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15.000€.

Une autre exonération s’applique lorsque le logement est mis à la disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale. L’associé concerné bénéficiera d’une exonération d’impôt sur sa quote-part de la plus-value immobilière de la SCI. 

Il existe également d’autres cas d’exonérations, plus rares, comme :

• lorsque la cession est réalisée au profit d’un organisme en charge du logement social, ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme ;
  
  
• lorsque la cession concerne une opération d’expropriation ou de remembrement urbain/rural.

Cas particulier : l’imposition de la plus-value professionnelle dans une SCI à l’IS

Il est impossible de parler de plus-value immobilière d’une SCI à l’IS. En effet, dans une SCI à l’IS, on ne parle pas de plus-value immobilière mais de plus-value professionnelle. Cette plus-value professionnelle obéit à des règles d’imposition différentes de celles applicables à la plus-value immobilière en SCI.

Dans une SCI à l’IS, la plus-value sur la vente d’un bien immobilier est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société. Ainsi, l’imposition de la plus-value se fait à l’impôt sur les sociétés (taux de 25%).

Si la plus-value réalisée concerne une cession de parts sociales de SCI, deux possibilités sont à envisager :

• l’associé cédant ses parts est une personne physique : le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières s’applique ;
• l’associé cédant ses parts est une personne morale : le régime des plus-values professionnelles s’applique.

FAQ

Quelle imposition sur la vente d'un bien immobilier en SCI à l’IR ?

L’imposition sur la vente d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR relève du régime des plus-values immobilières. Si une plus-value est réalisée lors de la vente, elle sera imposée à l’IR au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Selon la durée de détention du bien, un abattement, voire une exonération pourra être appliquée. Il existe également d’autres cas d’exonération possibles. 

Comment déclarer la plus-value immobilière de SCI ?

Le calcul du montant de la plus-value et de sa base imposable, ainsi que l’établissement de la déclaration et la transmission à l’administration fiscale, sont des actions réalisées par le notaire chargé de la vente. Il gère également le paiement de l’impôt. De leur côté, les associés doivent inscrire la plus-value immobilière dans leur déclaration annuelle de revenus.

SCI à l’IS ou à l’IR : quelle différence pour l’imposition de la plus-value ?

Lorsque la SCI est à l’IS, la plus-value réalisée par la société est qualifiée de plus-value professionnelle et est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société. Au contraire, lorsque la SCI est à l’IR, on applique alors la fiscalité des plus-values immobilières. Ainsi, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Une surtaxe entre 2 et 6 % de la plus-value est applicable si celle-ci est supérieure à 50.000€.

Comment ne pas payer de plus-value immobilière en SCI ?

Pour ne pas payer de plus-value immobilière en SCI, il faut : 

• avoir une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ;
• détenir le bien depuis plus de 22 ans ou avoir un prix de vente inférieur à 15.000 €.

Pour ne pas payer de cotisations sociales, il faut détenir le bien ou les parts sociales depuis plus de 30 ans.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• articles 150 A bis à 150 VH - Code général des impôts
• article 200 B - Code général des impôts
• articles 170 à 175 A - Code général des impôts