Faut-il toujours procéder à l’enregistrement des statuts d’une SCI ?

Si vous envisagez de créer une SCI (société civile immobilière), il conviendra d’accomplir plusieurs formalités. Parmi elles, figure l’enregistrement des statuts. Cette formalité n’est pas systématique dans tous les cas de figure. Elle est obligatoire lorsque vous réalisez un apport en nature ou que vos statuts sont établis par un notaire.

Cet article vous permettra de comprendre ce qu’est l’enregistrement des statuts et de déterminer si cette obligation s’applique dans votre situation.

A quoi correspond l’enregistrement des statuts ?

Lorsque vous créez une SCI, la première étape juridique est la rédaction des statuts. Il s’agit de l’acte fondateur exposant l’ensemble des informations essentielles propres à cette nouvelle structure : la forme juridique, le montant et la répartition du capital social, la dénomination, le siège, l’objet social et la durée.

Les statuts vous permettent également de déterminer avec une grande précision le fonctionnement de votre SCI : les relations entre les associés, la façon dont elle sera dirigée, les modalités de transmission des parts sociales, les assemblées générales, etc.

L’enregistrement des statuts de SCI au service des impôts était auparavant une formalité propre à cette forme de société. Vous deviez l’accomplir lors de sa création et elle visait à informer l’administration fiscale de l’existence de cette nouvelle SCI. Cela permettait à titre d’exemple, de limiter les fraudes.

Cette formalité était gratuite mais constituait une étape supplémentaire pour la création de la SCI en s’ajoutant à :

• la rédaction des statuts,
• la constitution du capital social,
• la publication dans un journal d’annonces légales et 
• le dossier à déposer au greffe afin d’obtenir l’immatriculation de votre SCI.

Faut-il toujours faire enregistrer les statuts d’une SCI ?

Aujourd’hui, vous n’êtes en principe, plus tenu de procéder à l’enregistrement des statuts de votre SCI auprès du services des impôts des entreprises. Cette formalité a été supprimée afin de simplifier la création de cette société.

Toutefois, cette étape n’a pas complètement disparu pour autant. En effet, il reste des hypothèses dans lesquelles l’enregistrement est obligatoire. Elles concernent la façon dont les statuts ont été établis ou l’opération qui a été réalisée :

• Statuts dressés par un notaire ;
• Statuts résultant d’une décision de justice ;
• Statuts comportant un apport d’immeuble ;
• Statuts comportant un apport de fonds de commerce ;
• Statuts comportant un apport d’actions ou de parts sociales.

Bon à savoir  : lorsque vous apportez un bien (immeuble, fonds de commerce, titres sociaux…), cela correspond à un « apport en nature ».

De plus, la plupart des actes propres à la vie de votre SCI doit faire l’objet d’un enregistrement : cession de parts sociales de la SCI, augmentation ou réduction de son capital social, cession d’un fonds de commerce, etc.

Comment faire enregistrer les statuts d’une SCI ?

Vous disposez d’un délai d’un mois pour effectuer la formalité visant à faire enregistrer les statuts de votre SCI au centre des impôts des entreprises.  

Bon à savoir  : L’enregistrement résultant de l’apport d’un immeuble doit donner lieu à une publication de l’acte au service de la publicité foncière de son lieu de situation.

Vous devez veillez à effectuer cette formalité dans le délai d’un mois précité. En effet, vous encourez, en cas de retard, le paiement d’un intérêt s’élevant à 0,2% par mois de retard couplé à une majoration de 10% des droits d’enregistrement dus.

Quel est le coût de l’enregistrement des statuts ?

Dans ce cadre, l’enregistrement est, en principe, une formalité gratuite. Toutefois, selon la situation, des droits d’enregistrement sont dû pour les statuts de votre SCI. En rappel, ces droits sont dus en cas d’apport en nature ou d’acte notarié.

De plus, le montant de ces droits varie selon le régime fiscal pour lequel vous avez opté :

• SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : si l’apport est effectué à titre gratuit, les droits sont de 0%. A l’inverse, s’il est mixte ou à titre onéreux, ils s’élèvent à 5% ;
  
  
• SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) : si l’apport est réalisé à titre gratuit et par une personne physique, les droits s’élèvent à 5% et à 0% s’il émane d’une personne morale relevant de l’IS. En outre, les apports mixtes et réalisés à titre onéreux sont soumis à des droits correspondant à 5% de la valeur du bien.

Bon à savoir  : si le bien apporté est un fonds de commerce, vous bénéficiez d’un taux plus avantageux. En effet, un barème s’applique selon la valeur de celui-ci : 0% pour une valeur inférieure à 23.000 €, 3% jusqu’à 200.000 € et 5% au-delà.

En principe, lorsque vous réalisez votre création ou vos modifications de SCI en ligne, vos interlocuteurs peuvent vous indiquer si l’enregistrement des statuts est obligatoire ou non dans votre cas.

Rédaction : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2 en Droit, rédactrice juridique indépendante.