Les dividendes en SCI : que faut-il savoir ?

Les dividendes en SCI représentent une manière pour les associés de recevoir une partie des bénéfices réalisés par la société. Leur distribution est soumise à certaines conditions légales et fiscales, et varie en fonction du régime d'imposition de la SCI. 

Qu’est-ce que les dividendes en SCI ? À quelles conditions des dividendes peuvent-ils être distribués en SCI ? Pourquoi verser des dividendes en SCI ? Quelles formalités pour le versement de dividendes en SCI ? Quelle fiscalité pour le versement des dividendes en SCI ? Comment déclarer les dividendes en SCI ? Comment choisir entre salaire et dividendes en SCI ? Legalstart vous aide à y voir plus clair.

Qu’est-ce que les dividendes en SCI ?

Dans une SCI (société civile immobilière), les dividendes correspondent aux bénéfices réalisés par la société. Ils peuvent être distribués aux associés, après avoir effectué certaines affectations obligatoires.

Ces bénéfices doivent notamment être utilisés en priorité pour :

• compenser d'éventuelles pertes passées ;
• doter la réserve légale (obligation de mettre de côté une partie des bénéfices pour sécuriser le capital) ;
• ou constituer des réserves statutaires ou facultatives prévues par les statuts de la SCI ou décidées en assemblée générale.

Les dividendes sont ensuite distribués aux associés selon le pourcentage de parts sociales qu'ils détiennent.

À quelles conditions des dividendes peuvent-ils être distribués en SCI ?

Pour distribuer des dividendes en SCI, les conditions suivantes doivent être remplies :

• la SCI doit avoir réalisé des bénéfices suffisants ;
• le capital social doit être intégralement versé par les associés ;
• la trésorerie doit permettre la distribution sans mettre en péril la santé financière de la SCI ;
• les comptes doivent être approuvés et la décision de distribution prise en assemblée générale, au plus tard 6 mois après la clôture des comptes ;
• et la distribution doit respecter les règles prévues dans les statuts de la SCI.

L'assemblée générale décide du montant à verser et de la date de paiement.

Pourquoi verser des dividendes en SCI ?

Il existe de nombreux avantages, et quelques inconvénients, des dividendes en SCI.

Les avantages des dividendes en SCI

Les avantages des dividendes en SCI sont :

• les dividendes permettent de rémunérer directement les associés ;
• pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), la distribution de dividendes peut parfois permettre d’optimiser la fiscalité des associés ;
• et la répartition des dividendes n'est pas nécessairement proportionnelle aux parts sociales.

Les inconvénients des dividendes en SCI

Les inconvénients des dividendes en SCI sont :

• le capital social doit être entièrement libéré, la trésorerie disponible, et une assemblée générale doit approuver la distribution ;
• pour une SCI soumise à l'IS, les bénéfices sont d'abord taxés au niveau de la société avant d'être imposés une seconde fois au niveau des associés, ce qui peut entraîner une double imposition ;
• et la diminution de la trésorerie de la SCI lors de la distribution de dividendes.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients des dividendes en SCI 

Quelles formalités pour le versement de dividendes en SCI ?

Pour procéder au versement de dividendes en SCI, plusieurs formalités doivent être respectées. Voici les principales étapes à suivre :

1. vérification des comptes annuels ;
2. convocation d’une Assemblée générale des associés ;
3. décision sur la répartition des dividendes ;
4. rédaction du procès-verbal ;
5. et versement des dividendes.

Vérification des comptes annuels

La première formalité pour le versement de dividendes en SCI consiste à vérifier les comptes annuels de l'exercice écoulé. Cela permet de déterminer les bénéfices disponibles pour la distribution. 

Les comptes doivent être approuvés en assemblée générale avant toute décision de versement.

Convocation d’une Assemblée générale des associés

Une assemblée générale ordinaire doit être tenue, généralement dans les 6 mois suivant la clôture des comptes annuels. 

Lors de cette réunion, les associés décident de l'affectation des bénéfices, notamment de la part à distribuer sous forme de dividendes.

Décision sur la répartition des dividendes

Les dividendes sont généralement répartis proportionnellement aux apports des associés, sauf si les statuts de la société prévoient une répartition différente.

Rédaction du procès-verbal

Après la décision de l’assemblée générale, un procès-verbal doit être rédigé. Il consigne les décisions prises, notamment la répartition des dividendes et les modalités de paiement.

Versement des dividendes

Une fois les formalités administratives terminées, le versement des dividendes peut être effectué. 

Il est essentiel de respecter les délais fixés par l'assemblée générale et de garantir que les montants soient versés aux associés selon les modalités convenues.

Quelle fiscalité pour le versement de dividendes en SCI ?

Pour le versement de dividendes en SCI, la fiscalité dépend du régime d’imposition choisi et du statut des associés. Voici un récapitulatif des différentes options fiscales applicables.

Dividendes de SCI et flat tax

Lorsque les dividendes de la SCI sont distribués à des personnes physiques, ils sont généralement soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé "flat tax". 

Le taux est de 30 %, comprenant :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• et 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Ce régime simplifie l’imposition, car il regroupe les obligations fiscales et sociales en un seul prélèvement.

Dividendes de SCI et option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu

Les associés peuvent choisir d'opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu à la place du PFU. Cette option permet de bénéficier d’un abattement de 40 % sur les dividendes bruts. 

De plus, la contribution sociale généralisée (CSG) est partiellement déductible à hauteur de 6,8 %. 

Cette option est souvent intéressante lorsque l’associé est dans une tranche d’imposition faible.

Dividendes de SCI et cotisations sociales

Les dividendes distribués par la SCI supportent également des prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Ces cotisations permettent de financer la sécurité sociale et s’appliquent indépendamment du choix de régime fiscal.

La fiscalité des dividendes de SCI avec un associé personne morale

Lorsqu’un associé est une personne morale (comme une société), les dividendes sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). 

Le taux dépend du montant du bénéfice réalisé :

• 15 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 42.500 € ;
• et 25 % pour un bénéfice supérieur. 

Il existe des régimes spéciaux tels que le régime mère-fille, qui permet une exonération partielle (95 %) sur les dividendes si certaines conditions sont remplies. Ou le régime d’intégration fiscale, qui permet de consolider les résultats fiscaux au sein d’un groupe.

Comment déclarer les dividendes en SCI ?

Pour déclarer les dividendes perçus en SCI, les démarches dépendent du régime fiscal de la société :

SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

Dans une SCI à l'IR, il n'y a pas de dividendes formels. Les associés doivent déclarer leur part des bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers ou des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) via le formulaire n° 2035.

SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

Pour une SCI à l'IS, les dividendes distribués doivent être déclarés comme suit. 

Pour un associé personne physique, les dividendes doivent être inscrits en ligne 4BA du formulaire n° 2042, avec possibilité de choisir le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % ou le barème progressif de l'IR avec un abattement de 40 %. 

Pour un associé personne morale, les dividendes sont intégrés dans le bénéfice de la société associée et imposés à l'IS. 

Les déclarations se font en ligne via la procédure EDI-TDFC ou EFI sur le compte fiscal professionnel.

Comment choisir entre salaire et dividendes en SCI ?

Pour choisir entre salaire et dividendes en SCI, plusieurs critères doivent être considérés :

• le régime fiscal de la société ;
• la situation financière de l’entreprise ;
• les besoins personnels et la protection sociale ;
• la flexibilité ;
• et l’optimisation fiscale.

Régime fiscal de la société

La distribution de dividendes n'est possible que pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). 

Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les bénéfices sont directement imposés au niveau des associés.

Situation financière de l'entreprise

Si la SCI a besoin de réinvestir ses bénéfices, un salaire est plus avantageux, car il est déductible du résultat imposable. 

En revanche, si la trésorerie est suffisante, distribuer des dividendes permet de bénéficier d'une fiscalité potentiellement plus faible.

Besoins personnels et protection sociale

Le salaire offre une rémunération régulière, des droits à la retraite et une protection sociale. 

Les dividendes, quant à eux, sont plus flexibles, mais ne génèrent pas de droits sociaux. 

Si vous avez besoin de stabilité et de protection sociale, le salaire est à privilégier. Si vous cherchez à réduire la pression fiscale, les dividendes peuvent être une meilleure option.

Flexibilité et adaptation aux aléas

Les dividendes offrent une flexibilité, car ils peuvent être ajustés selon les performances de l'entreprise. 

En revanche, le salaire, une fois fixé, est plus rigide, ce qui peut être une contrainte en cas de difficultés financières.

Optimisation fiscale

Le salaire est soumis aux cotisations sociales, alors que les dividendes sont soumis à la flat tax de 30 %, incluant 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Opter pour les dividendes permet souvent d'optimiser la fiscalité, surtout pour les hauts revenus.

FAQ

Comment déterminer le montant des dividendes en SCI ?

Le montant des dividendes distribuables en SCI est déterminé en fonction des bénéfices nets réalisés après déduction des charges, des pertes des années précédentes, et des réserves légales. La décision finale de distribution est prise lors de l’assemblée générale des associés, en tenant compte de la trésorerie disponible.

Comment sortir de l’argent d’une SCI ?

Pour sortir de l’argent d’une SCI, on peut opter pour la distribution de dividendes, qui nécessite une assemblée générale et des bénéfices suffisants. Il est également possible de procéder par remboursement de compte courant d’associé ou, dans certaines conditions, par la rémunération d’un gérant si cela est prévu par les statuts.

Les dividendes sont-ils imposables ?

Oui, les dividendes versés par une SCI sont imposables. Ils sont soumis soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (incluant les prélèvements sociaux), soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu, au choix de l'associé, avec un abattement de 40 % sur le montant brut en cas d’option pour ce dernier. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 117 quater - Code général des impôts ;
• article 161 - Code général des impôts ;
• Bofip n° BOI-RRPM-RCM-20-101-20-10 relatif à l'imposition des revenus de capitaux mobiliers.