Démembrement de SCI : comment ça marche ?

La création d'une SCI a généralement pour objectif d’échapper au démembrement de propriété d’un immeuble. En effet, la SCI est généralement propriétaire d’un ou plusieurs immeubles, et chacun des associés détient des parts sociales de SCI. Ainsi, si l’un des associés souhaite se séparer de l’immeuble, il n’a qu’à céder ses parts sociales.

Cependant, dans le cadre de certaines stratégies patrimoniales, il est possible de procéder au démembrement des immeubles apportés à la SCI ou au démembrement des parts sociales elles-mêmes. Vous vous demandez à quoi ça sert et comment ça fonctionne ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement en SCI.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété en SCI ?

Pour bien comprendre la notion de démembrement de propriété en SCI, il est essentiel de comprendre ce que le terme de “propriété” signifie.

Démembrement de propriété : définition

D’une manière générale, lorsque l’on est propriétaire d’un bien (qu’il s’agisse d’une société ou d’un immeuble) cela signifie que l’on a le droit de jouir de ce bien. Dans le cadre d’une jouissance en pleine propriété, on dispose de trois droits sur ce bien :

• Le droit de l’utiliser, que l’on appelle usus ;
• Le droit d’en percevoir les revenus (dividendes, etc.), c’est le fructus ;
• Le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre, le donner ou le transformer. Il s’agit de l’abusus.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les droits sur le bien vont faire l’objet d’une dissociation. Ainsi, les droits vont être attribués à deux personnes distinctes :

• Le nu-propriétaire : il a le droit de disposer du bien, à condition de respecter les droits de l’usufruitier.
• L’usufruitier : il possède les droits d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.

Démembrement de propriété en SCI : définition

Cette opération particulière que vous pouvez réaliser dans votre SCI, peut porter soit directement sur les immeubles détenus par la société soit sur les parts sociales de la société.

L'usufruitier en SCI bénéficie de droits de vote pour les décisions portant sur l'affectation du résultat, et a le droit aux partages de dividendes, le cas échéant. 

De son côté, le nu-propriétaire des parts de SCI peut voter uniquement lors des assemblées générales lorsque la décision ne porte pas sur l'affectation du résultat.

Pour plus d'informations n'hésitez pas à consulter notre fiche sur la donation de parts de SCI.

Quels sont les avantages d’un démembrement en SCI ?

Avant tout, il convient de préciser que la répartition de la propriété est temporaire. En effet, lorsque le démembrement des parts sociales de la SCI prend fin, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété. Cela se produit à l’expiration du délai prévu ou au décès de l’usufruitier.

Le fait que la pleine propriété soit transmise à la fin de démembrement emporte une pluralité d’avantages en matière d’organisation et de fiscalité.

L’optimisation de la gestion de la SCI

Le démembrement permet d'organiser, avec précision et facilité, la propriété de votre SCI. Cette opération est idéale dans un cadre familial. Le démembrement d’une SCI familiale permet, par exemple, de prévenir les problématiques pouvant résulter d’une indivision.

L’indivision permet de gérer un bien à plusieurs. Or, le manque de souplesse de ce régime peut rapidement conduire à des mésententes. Par exemple, pour vendre un bien immobilier, il est nécessaire d’obtenir le consentement unanime des indivisaires.

Pour y remédier, la création d’une SCI constitue une solution intéressante. Dans cette hypothèse, le bien immobilier appartient à votre société. Au lieu de le céder à vos proches, vous transmettez progressivement vos parts sociales en nue-propriété.

Il en résulte trois principaux avantages :

• Conservation d’un rôle dans SCI : lors du démembrement, vous participez à la gestion de la société grâce à votre droit de vote et percevez des dividendes ;
   
• Réduction du coût de la donation : prise en compte exclusive de la valeur de la nue-propriété pour la détermination des droits d’enregistrement ;
   
• Gestion facilitée des conflits : un associé souhaite vendre un bien et les autres refusent ? Ils lui achèteront ses titres afin qu’il obtienne des fonds.

L’optimisation de la transmission à titre gratuit 

Lorsque vous cédez gratuitement des parts sociales par voie de donation ou de succession, il est nécessaire de régler des droits d’enregistrement (fiscalité). Leur montant varie en fonction de votre relation avec le bénéficiaire (enfant, conjoint, sœur, absence de lien de parenté, etc.) et de la valeur des parts transmises.

Exemple : pour une donation de parts à un enfant ou un conjoint, les droits peuvent aller de 5 à 45% et pour une donation à un bénéficiaire sans lien de parenté, à 60%.

En principe, les droits de donation et de succession sont ainsi calculés sur la valeur totale des parts. Ce qui peut rapidement conduire à des montants particulièrement importants. C’est ainsi que le démembrement devient intéressant. En effet, étant donné que vous ne transmettez que la nue-propriété de vos parts sociales, les droits sont exclusivement calculés sur celle-ci, ce qui permet de réduire considérablement leur montant.

Dans le cadre d’un démembrement viager, plus l’âge de l’usufruitier avance, plus la valeur de l’usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, plus la donation de la nue-propriété est avantageuse fiscalement.

Exemple : vous conservez l’usufruit et donnez la nue-propriété à votre enfant :

• Si vous êtes âgé de 44 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 40% ;
• En ayant 68 ans, la valeur grimpe quant à elle à 60%.

Les droits de donation étant calculés à partir de la valeur de la nue-propriété, vous n’aurez ainsi qu’à régler des droits portant sur 40% ou 60% de la valeur totale de vos parts sociales.

L’utilisation judicieuse des abattements

En matière de donation et succession, le démembrement est également intéressant sur un autre plan, à savoir : les abattements. Le droit fiscal permet de bénéficier d’abattements à hauteur de certains montants qui varient selon votre relation avec le bénéficiaire.

L’abattement est avantageux puisqu’il vient en réduction de la base imposable des droits d’enregistrement qui, à titre de rappel, correspond à la valeur des parts sociales. En 2021, les abattements existants sont les suivants :

Exemple concret : à 56 ans, vous cédez des parts sociales de SCI à hauteur de 212.000€, à votre fille n’ayant bénéficié d’aucun abattement les 15 dernières années :

• Valeur de la nue-propriété à 56 ans : 50%, soit 106.000€
• Donation à un enfant : abattement de 100.000€ / 15 ans
• Base imposable des droits de donation : 6.000€ (106.000 – 200.000€)
• Taux des droits jusqu’à 8.072€ : 5%
• Montant des droits : 300€ (6.000 x 5%)

Afin d’illustrer les atouts du démembrement et des abattements :

• Avec démembrement, mais en l’absence d’abattement : la base imposable serait de 106.000€ et les droits s’élèveraient à 19.394€ ;
• En l’absence de démembrement avec abattement : la base imposable serait de 112.000€ (212.000 – 100.000) et les droits de 20.594€ ;
  En l’absence de démembrement et d’abattement : la base imposable serait de 212.000€ et le montant des droits de 40.594€.

Comment fonctionne le démembrement en SCI ?

Le démembrement de parts sociales de SCI

D’une manière générale, on considère que c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé de SCI. Étant donné qu’il a le droit de disposer du bien, c’est lui qui possède le droit de voter en Assemblée générale, sauf dans le cas où la décision à prendre concerne l’affectation des bénéfices. En effet, c’est l’usufruitier de la SCI immobilière qui a le droit aux dividendes de SCI.

Par ailleurs, l’usufruitier doit toujours avoir le droit d’assister et de participer à l’Assemblée générale de SCI. Autrement dit, il doit pouvoir prendre part aux débats afin d’y donner son avis.

L’apport d’un bien démembré à une SCI

Il est tout à fait possible de réaliser l’apport d’un bien démembré à une SCI. Dans une telle hypothèse, le propriétaire du bien peut décider d’apporter la nue-propriété ou l’usufruit de l’immeuble à la SCI.

Généralement, ce type d’opération a pour finalité de permettre la transmission du patrimoine, tout en permettant au propriétaire initial du bien d’en conserver la gestion. En effet, dans un tel schéma, le propriétaire est bien souvent le gérant de la SCI.

Pour en savoir plus sur les avantages de la SCI et ses modalités de fonctionnement, pensez à télécharger le guide pratique de la SCI.

Démembrement de SCI : comment éviter l'abus de droit ?

Vous ne pouvez pas créer une SCI avec un démembrement de propriété uniquement pour contourner le règlement des impôts. À défaut, vous risquez d'être poursuivi pour abus de droit.

C'est pourquoi, en cas de démembrement en SCI, il est particulièrement important de veiller à la bonne rédaction des statuts et notamment de l'objet social. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, comme les experts Legalstart.

FAQ

Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ?

La SCI familiale permet de gérer plus facilement le patrimoine de la famille, et notamment de simplifier la succession. Les héritiers ne reçoivent pas des biens immobiliers mais des parts sociales. Par conséquent, leur valorisation est moindre, ce qui est plus intéressant fiscalement.

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

La SCI est une société civile immobilière qui a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés et un capital social minimum de 1 euro. En SCI, la responsabilité des associés est indéfinie.

Comment transmettre les parts sociales d'une SCI ?

Vous pouvez transmettre les parts sociales d'une SCI à titre gratuit (donation) ou à titre payant (cession). Dans tous les cas, veillez à vérifier les statuts de la SCI pour vérifier si une clause d'agrément s'applique.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• article 669 - Code général des impôts
• article 1832 et suivants - Code civil