Déficit foncier SCI : définition, conditions, calcul

Si vous souhaitez investir en SCI pour de la location, sachez qu’en étant associé dans une SCI, vous pouvez bénéficier, sous conditions, du mécanisme fiscal de déficit foncier SCI. Ce dispositif fiscal avantageux vous permet de déduire de vos revenus imposables les charges liées à votre investissement immobilier, comme les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt ou les frais de gestion.

Comment fonctionne ce mécanisme ? Quelles sont les conditions à remplir pour en bénéficier ? Comment calculer et déclarer votre déficit foncier SCI ? Legalstart vous guide pas à pas pour comprendre et optimiser ce levier fiscal.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. La gestion d'un bien immobilier détenu par une SCI est souvent plus simple et plus souple que celle d'un bien détenu en direct. Lorsque vous créez une SCI pour un investissement locatif, cela permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme le régime du déficit foncier, qui peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs locatifs.

Il existe deux principaux types de SCI :

• La SCI d'attribution : les associés reçoivent des parts sociales correspondant à une quote-part du patrimoine immobilier.
• La SCI de gestion : les associés perçoivent des revenus locatifs en fonction de leur participation au capital social.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier en SCI ?

Le déficit foncier en SCI est un mécanisme fiscal avantageux qui permet aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu. Il intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier détenu par une Société Civile Immobilière (SCI) dépassent les revenus fonciers générés par ce bien.

Il est important de noter que le déficit foncier imputable est plafonné à 10.700 euros par an. Toutefois, l'excédent peut être reporté sur les dix années suivantes, offrant ainsi une réduction d'impôt étalée dans le temps.

À quelles conditions peut-on déduire un déficit foncier de SCI sur les impôts ?

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier sur une SCI familiale ou d’un autre type, et ainsi réduire votre impôt sur le revenu, trois conditions doivent être remplies : le régime fiscal de la SCI, le régime d'imposition des revenus fonciers et le montant des charges par rapport aux revenus fonciers.

Être soumis à l’impôt sur le revenu

Seule une SCI imposée à l'impôt sur le revenu (IR) permet aux associés de déduire le déficit foncier de leurs revenus globaux, réduisant ainsi leur impôt personnel. On parle alors de SCI transparente, car les revenus et les déficits sont directement imputés aux associés.

Dans une SCI à l'IR, les revenus fonciers (loyers) sont imposés au niveau des associés, à leur taux marginal d'imposition, que les bénéfices soient distribués ou mis en réserve. En cas de déficit foncier, celui-ci est également réparti entre les associés, réduisant ainsi leur revenu global imposable.

Relever du régime réel d’imposition

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux du déficit foncier SCI, il est impératif que les revenus fonciers de votre SCI soient soumis au régime réel d'imposition.

Le régime réel d'imposition s'applique automatiquement dès que les revenus fonciers dépassent le seuil de 15.000 euros par an et par associé. Il est également possible d'opter pour ce régime, même si les revenus sont inférieurs à ce seuil, en effectuant une déclaration auprès de l'administration fiscale.

Avoir des charges supérieures à ses revenus fonciers

Le principal avantage du régime réel est qu'il permet de déduire toutes les charges réelles liées au bien immobilier (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) des revenus fonciers. Si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers générés, un déficit foncier SCI apparaît.

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier SCI, il faut constater ce déficit à la clôture de l'exercice fiscal. En d'autres termes, les charges déductibles liées à votre bien immobilier doivent être supérieures aux revenus fonciers générés.

Les charges déductibles pour le calcul du déficit foncier SCI incluent notamment :

• Les frais de gestion : honoraires de syndic, d'agence immobilière, frais de gardiennage, etc.
• Les primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance loyers impayés, etc.
• Les charges de copropriété : charges courantes, travaux de rénovation des parties communes, etc.
• La taxe foncière.
• Les intérêts d'emprunt et frais annexes liés au crédit immobilier.
• Les dépenses de travaux : entretien, réparation, amélioration, rénovation.

Le déficit foncier ne peut être généré uniquement par les intérêts d'emprunt. Il doit nécessairement résulter d'autres charges déductibles liées au bien immobilier.

Pour bénéficier du déficit foncier SCI, il est essentiel de pouvoir justifier toutes les charges déductibles par des factures et des justificatifs. Il est donc recommandé de conserver soigneusement tous les documents relatifs aux dépenses engagées pour votre bien immobilier.

Comment calculer le déficit foncier en SCI ?

Pour déterminer le déficit foncier SCI, il faut soustraire les charges déductibles des revenus fonciers.

Il est toujours possible de bénéficier du déficit foncier pour une SCI sans loyer. En effet, les charges liées à ce bien (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) peuvent être déduites des revenus fonciers d'autres biens immobiliers détenus par la SCI, ou imputées sur le revenu global des associés dans la limite du plafond annuel.

Cette déclaration du déficit foncier SCI s’effectue en deux temps :

1. Déclaration des revenus fonciers : le représentant légal de la SCI doit remplir le formulaire 2044, qui permet de déclarer les revenus fonciers et les charges déductibles de la SCI. Ce formulaire doit être joint à la déclaration de revenus globale des associés (formulaire 2042).
2. Imputation du déficit foncier : chaque associé doit ensuite reporter sa quote-part du déficit foncier sur sa déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042). Il est important de préciser que le montant du déficit est négatif.

FAQ

Quel est le montant maximum déductible pour un déficit foncier de SCI ?

Le montant maximum déductible pour un déficit foncier de SCI est de 10.700 euros par an et par associé. Ce plafond est porté à 15.300 euros si le logement concerné est soumis à l'amortissement Périssol ou au dispositif Cosse.

Quelle est la durée maximum du report du déficit foncier d’une SCI ?

La durée maximale de report du déficit foncier d'une SCI est de 10 ans pour la partie des intérêts d'emprunt dépassant les revenus fonciers. Pour la partie du déficit imputable sur le revenu global, le report est limité à 6 ans.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Les charges déductibles des revenus fonciers sont les dépenses nécessaires à l'entretien, la réparation, l'amélioration et la gestion du bien immobilier, ainsi que les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Les travaux d'agrandissement et de construction ne sont pas déductibles. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article 156 - Code général des impôts
• Article 41 DO - Code général des impôts
• Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023