Quel est le rôle d’un gérant d’une SCI ? Guide 2024

Le gérant d'une SCI (société civile immobilière) interfère dans la gestion et dans l'administration des biens immobiliers de la société. Responsable devant les associés et envers les tiers, il assure la bonne marche des activités et le respect des statuts. 

Cette fonction, essentielle pour la stabilité et la réussite de la SCI, est encadrée par des obligations légales précises.        

Qu’est-ce qu’une SCI ? Qui peut être gérant d’une SCI ? Comment est nommé le gérant d’une société civile immobilière ? Quelle est sa rémunération ? Quel est son régime social ? Quelles sont les responsabilités du gérant de SCI ? Comment prend fin le mandat du gérant ? Legalstart répond à toutes les questions que vous vous posez.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière, ou SCI, est une entité juridique créée par au moins deux personnes, appelées associés. Elle a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Ainsi, les biens immobiliers sont détenus par la SCI, et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport initial dans la société.

Le fonctionnement d'une SCI est encadré par des statuts, qui sont des documents juridiques définissant les règles de gestion de la société. Ces statuts précisent, entre autres, les modalités de prise de décision, qui peuvent nécessiter l’unanimité ou être prises à la majorité.

Les associés d’une SCI désignent également un gérant.

Qu’est-ce que le gérant d’une SCI ?

Le gérant d'une SCI est une personne désignée par les associés de la société pour assurer la gestion courante des biens immobiliers détenus par la SCI. Il est l'organe exécutif de la SCI.

Le rôle du gérant inclut plusieurs responsabilités clés :

• la gestion courante des biens immobiliers de la SCI ;
• la représentation légale de la SCI ;
• la prise de décisions financières et administratives ;
• le respect des statuts de la SCI ;
• l’exécution des décisions prises par les associés lors des assemblées générales ;
• le rapport aux associés ;
• et la présentation des comptes annuels et des rapports de gestion.

Qui peut être gérant d’une SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants. Ils sont généralement choisis parmi les associés, mais cela peut être une personne extérieure également.

Comme pour toutes les SCI, le gérant doit remplir certaines conditions pour pouvoir devenir le représentant légal de la société. Un gérant de SCI doit être :

• une personne physique ou une personne morale (par exemple une autre société) ;
• un personne majeure capable ou un mineur émancipé ;
• une personne qui ne fait pas l’objet d’une incompatibilité en tant que gérant SCI (certaines professions ne permettent pas d’exercer en parallèle un mandat de gérant) ;
• et une personne qui ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer (suite à une liquidation judiciaire par exemple).

Si le gérant est une autre société, la SCI sera en pratique gérée par le représentant légal de cette autre société.

Comment est nommé le gérant d’une SCI ?

Le gérant d'une SCI est nommé selon plusieurs modalités définies lors de la création de la société et précisées dans les statuts. Lors de l'établissement des statuts, il est possible d'inclure une clause spécifique qui détaille les modalités de nomination du gérant.

Le gérant est généralement nommé par une Assemblée générale ordinaire (AGO) ou Assemblée générale extraordinaire (AGE). Une fois désigné par les associés, le gérant doit accepter formellement ses fonctions.

Cette acceptation peut être :

• expresse, en remettant un document confirmant explicitement son acceptation aux associés ;
• ou tacite, s'il commence à exercer ses fonctions, ce qui implique son acceptation implicite.

Quelle rémunération pour le gérant de SCI ?

Les règles relatives au salaire d'un entrepreneur ne sont pas toujours faciles à comprendre. Pour le cas de la SCI, dans la plupart des cas, les gérants de SCI ne sont pas rémunérés.

Pour autant, les associés ont tout à fait la possibilité de décider de procéder à la rémunération du gérant de SCI. Cela est plus courant pour un gérant de SCI familiale de location que dans les autres types de SCI. En cas de rémunération, elle doit apparaître dans la tenue de la comptabilité de la SCI.

Si le gérant est également associé, il pourra donc prendre part au vote sur sa rémunération.

Vous pouvez utiliser notre outil de calcul des charges pour avoir une idée du montant des charges sociales.

Quel est le régime social du gérant de SCI ?

Le régime social du gérant d’une société civile immobilière varie en fonction de sa qualité d'associé et de la rémunération perçue pour ses fonctions de gérance.

Le régime social du gérant associé de SCI

Lorsqu'un gérant associé perçoit une rémunération pour ses fonctions, il est soumis au régime des travailleurs non-salariés (TNS).

Si le gérant associé n'est pas rémunéré, il n'est soumis à aucun régime social pour ses fonctions de gérance. En d'autres termes, il n'a pas de couverture sociale spécifique liée à ses activités de gérant de la SCI.

Le régime social du gérant non associé de SCI

Si le gérant non associé exerce ses fonctions sous un lien de subordination avec la SCI, il est considéré comme assimilé-salarié. Il est alors affilié au régime général de la Sécurité sociale. Cependant, il ne bénéficie pas de l'assurance chômage et ne cotise pas pour celle-ci.

En l'absence de lien de subordination entre le gérant non associé et la SCI, le gérant est soumis au régime des travailleurs non-salariés, similaire au gérant associé rémunéré.

Quelle est la responsabilité du gérant de SCI ?

Le gérant d'une SCI a plusieurs niveaux de responsabilité :

• la responsabilité civile ;
• et la responsabilité pénale.

Responsabilité civile

Le gérant de la SCI est avant tout responsable devant les associés pour la gestion de la société. Chaque année, il doit rendre compte de sa gestion lors d'une assemblée générale.

Si les associés estiment que la gestion est inadéquate, ils peuvent révoquer le gérant pour une cause légitime. La responsabilité du gérant peut être engagée dans plusieurs cas :

• violation des statuts de la SCI ;
• actions ou inactions fautives causant un préjudice à la société ;
• ou négligence ayant causé un préjudice à un associé, pouvant entraîner une action individuelle en justice.

Responsabilité pénale

Sur le plan pénal, le gérant de la SCI peut voir sa responsabilité engagée en cas d'infractions telles que :

• l'escroquerie ;
• le détournement de fonds ;
• ou toute autre infraction pénale.

Dans ces cas, le gérant est personnellement responsable et peut être poursuivi pénalement pour ses actions.

Les conséquences peuvent inclure des sanctions pénales telles que des amendes ou des peines de prison, en fonction de la gravité des infractions commises.

Comment prend fin le mandat d’un gérant de SCI ?

La démission du gérant de SCI

Le gérant d'une SCI peut démissionner à tout moment, sauf disposition contraire dans les statuts de la société. La démission doit être notifiée aux associés, souvent par écrit, et peut être soumise à un préavis. 

Si la démission cause un préjudice à la société, le gérant peut être tenu de l'indemniser, sauf s'il démontre qu'il se trouvait dans l'impossibilité de continuer son mandat sans subir un préjudice considérable. 

Une Assemblée générale est alors convoquée pour nommer un nouveau gérant.

La révocation du gérant de SCI

Les associés peuvent révoquer le gérant par une décision prise en Assemblée générale. Par exemple pour abus de pouvoir du gérant de SCI actuel. Généralement, cette décision est prise à la majorité des parts sociales, sauf clause statutaire différente. 

Si la révocation se fait sans juste motif, le gérant peut demander des dommages et intérêts. 

Une assemblée générale est convoquée pour élire un nouveau gérant à la suite de la révocation.

Le décès du gérant de SCI

Le décès du gérant entraîne automatiquement la fin de son mandat.

Dans ce cas, une Assemblée générale extraordinaire doit être convoquée dès que possible par les associés pour désigner un nouveau gérant. Une fois le nouveau gérant élu, la SCI doit procéder aux formalités administratives de modification auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cela inclut la mise à jour des statuts si nécessaire, et la publication d'un avis de modification dans un journal d'annonces légales.

FAQ

Une SCI peut-elle avoir plusieurs gérants ?

Oui, une SCI peut avoir plusieurs gérants. Les statuts de la société doivent prévoir cette possibilité et préciser les modalités de la désignation et des pouvoirs respectifs de chaque co-gérant de la SCI.

Comment se prennent les décisions en SCI ?

Les décisions en SCI sont généralement prises lors des Assemblées générales des associés. Les modalités de prise de décision, qu'elles soient à l'unanimité ou à la majorité, sont définies dans les statuts de la société.

Quelles sont les obligations du gérant de SCI ?

Le gérant de SCI a l'obligation de gérer la société conformément aux statuts et aux décisions des associés. Il doit rendre compte de sa gestion lors des Assemblées générales et veiller au respect des obligations légales et fiscales de la société. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 1845 à 1870-1 - Code civil ;
• articles R814-109 à R814-144 - Code du commerce.