Quelles sont les charges déductibles dans une SCI à l’IS ?

Le choix du régime fiscal d’une SCI entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) peut permettre d’optimiser la déclaration fiscale des associés.

Ainsi, en optant pour une SCI à l’IS, il est possible de diminuer l’assiette fiscale en déduisant un certain nombre de charges du résultat comptable.

Le choix du régime fiscal doit être fait au moment de la création de votre SCI et il est irrévocable. Il est donc important de faire un choix le plus éclairé possible.

Quelles sont les charges déductibles dans une SCI à l’IS ? Quelles sont celles qui ne le sont pas ? Voici toutes les réponses à vos questions.

Quelles sont les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Une question qui revient souvent est l'imposition de la SCI. La majorité des SCI sont à l’IR, mais elles peuvent toujours opter pour l’impôt sur les sociétés. Toutefois, une fois qu’une SCI est à l’IS, elle ne peut plus revenir en arrière.

Les principales différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS sont :

• Le régime d’imposition des bénéfices de la SCI.
  Si la SCI est à l’IR alors les associés doivent déclarer la quote-part du bénéfice correspondant à leur nombre de parts sociales lors de leur déclaration sur le revenu.
  Si la SCI est à l’IS alors la société déclare ses bénéfices à l’administration fiscale et les associés décident de verser ou non des dividendes. Le taux normal est alors de 25% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2023. Seuls les dividendes sont à déclarer par les associés dans leur déclaration de revenu. Ainsi, si aucun dividende n’est versé, les associés n’ont pas d’impôt sur le revenu à payer au titre de leurs parts dans la SCI ;
• Les charges déductibles en SCI. Comme nous allons le voir, la SCI à l’IS peut déduire davantage de charges que celle à l’IR ;
• L’imposition des plus-values de SCI.

Notons que dans certains cas, la SCI doit obligatoirement être soumise à l’IS. C’est par exemple, le cas lorsque l’activité principale de la SCI est la location meublée.

Les charges déductibles pour une SCI à l’IS comprennent donc tous les frais engagés par la SCI pour son fonctionnement. Le critère est la nécessité. C’est pourquoi, la loi écarte certaines dépenses qui visent à enrichir la SCI comme les travaux de construction ou qui représentent un confort pour les associés tels que les frais de gestion locative par une agence immobilière. Toutefois, si vous hésitez entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel.

Quelle est la liste des charges déductibles des impôts pour une SCI à l’IS ?

De manière générale, pour qu’une charge puisse être déduite du résultat imposable d’une SCI à l’IS, elle doit correspondre à une dépense nécessaire pour la SCI. Cela comprend à la fois les dépenses liées à l’acquisition d’un bien immobilier et les dépenses engendrées par la conservation du patrimoine immobilier détenu par la SCI.

L’article 31 du Code général des impôts dresse une liste des charges déductibles des impôts pour une SCI à l’IS :

• les dépenses réalisées pour l’entretien et la réparation afin de maintenir le bien en bon état pour y vivre ou louer ;

• les primes d’assurance ;
• les charges récupérables non remboursées qui correspondent aux frais payés par le propriétaire à la place du locataire et dont il n’a pas pu obtenir le remboursement ;
• les provisions pour charges de copropriété qui sont ensuite régularisées l’année suivante ;
• les dépenses d’amélioration qui viennent augmenter le confort par le logement et donc augmenter sa valeur. Il peut s’agir par exemple de l’installation d’une nouvelle cuisine toute équipée ;
• la rémunération du gérant de SCI qui est également associé ;
• les intérêts des emprunts contractés par la SCI pour l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier ;
• la taxe foncière et les autres taxes assimilées hormis la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• les frais de gestion pour l’administration de l’immeuble (exemple : rémunération du concierge ou honoraires) ;
• l’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou de tout autre location si et seulement si le versement de ces indemnités vise à permettre de louer le bien à de meilleures conditions ;
• les frais d’amortissement du bien immobilier.

De même, les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers de la SCI à l’IS, tout comme les frais d’agence immobilière pour l’acquisition d’un bien immobilier.

De plus, une SCI à l’IS qui est déficitaire peut reporter son déficit sur les dix années suivantes.

Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont donc bien plus nombreux que pour une SCI à l’IR.

Quelles sont les charges non déductibles pour une SCI à l’IS ?

Toutes les charges ne sont pas déductibles pour une SCI à l’IS.

En effet, les frais d’agence immobilière liés à la mise en location du bien ne sont pas déductibles. De même, lorsque le bien est mis en location les frais qui sont à la charge de l'occupant ne sont pas déductibles.

Par exemple, la taxe des ordures ménagère locataire est supporté par l'occupant et ne peut pas être déductible.

Par ailleurs, en SCI les avantages travaux offerts par le régime de l’impôt des sociétés connaissent certaines limites. Ainsi, les charges correspondant à des travaux qui ont vocation à modifier la structure de l’immeuble ne sont pas déductibles. Cela correspond notamment aux travaux de construction, de démolition, de reconstruction et d’agrandissement.

La jurisprudence a même précisé que les travaux visant à augmenter le nombre d’unités de logements sont considérés comme des travaux de construction, et par conséquent, ne sont pas déductibles des impôts.