Que faut-il savoir sur les charges déductibles en SCI ?

Créer une SCI permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un même bien immobilier en assurant une gestion collective. Ce type de structure est en général soumis à l’impôt sur le revenu (IR), bien qu’il soit possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous certaines conditions.

La SCI permet de bénéficier de conditions fiscales avantageuses notamment au regard de la déductibilité des charges. Quelles sont les charges déductibles en SCI ? Quelles sont les conditions pour les déduire en fonction du régime fiscal ? On fait le point.

Quelles sont les charges déductibles en SCI ?

Il est important de comprendre que le contenu des charges déductibles pour une SCI sera déterminé en fonction du régime d’imposition, IS ou IR, défini lors de la création de la société.

Toutefois, la majorité des charges déductibles sont communes aux deux régimes d’imposition. Ci-dessous, découvrez la liste des principales charges déductibles d’une société civile immobilière :

• Les dépenses d’entretien et de réparation : la réparation d’une canalisation défectueuse ou encore les travaux d’isolation sont pris en compte par exemple ;
• Les primes d’assurance : peu importe le risque couvert.
• Les charges récupérables non remboursées : il s'agit des dépenses engagées par le propriétaire qui n’ont pas été remboursées par le locataire.
• Les provisions pour charges de copropriété : ces provisions sont déduites du revenu foncier pour l’année de leur versement. Elles seront par la suite régularisées l’année suivante.
• Les dépenses d’amélioration pour rénover et améliorer le confort du bien immobilier. L'installation d’une nouvelle cuisine équipée ou le remplacement d’une chaudière par exemple.
• Les intérêts d’emprunts.
• La taxe foncière et les autres taxes assimilées : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas concernée.
• Les frais de gestion de l’immeuble : le salaire du concierge, ou encore les honoraires versés sont concernés.

Bon à savoir : les frais de gestion engagés pour trouver des locataires ne sont pas pris en compte.

• L’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou tout autre type de location qui permet de libérer le bien afin de le mettre en location dans de meilleures conditions.

Bon à savoir : la rémunération du gérant de SCI et les frais d’amortissement du bien immobilier sont également des charges déductibles lorsqu’il s’agit d’une SCI à l’IS. De plus, les propriétaires peuvent bénéficier d’un amortissement fiscal sur le bien immobilier.

Quelles sont les conditions pour déduire les charges en SCI à l’IR ?

S’agissant de la déduction des charges en SCI à l’impôt sur le revenu, il faut que :

• Les charges se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En conséquence, les dépenses afférentes à un immeuble vacant ne font pas l’objet d’une déduction de charges en SCI.
• Les charges soient exposées dans le but d’acquérir ou de conserver un revenu. Les dépenses relatives aux frais de démolition ou les frais d’acte et d’enregistrement engagés lors de l’acquisition d’un immeuble sont donc exclus.
• Les charges soient assumées par le contribuable. Ainsi, les dépenses effectuées par les tiers ne sont pas considérées comme étant déductibles.
• Les charges soient payées pendant l’année d’imposition.

Quelles sont les conditions pour déduire les charges en SCI à l’IS ?

De manière générale, pour qu’une charge puisse être déduite en SCI à l’IS, elle doit représenter une dépense nécessaire pour la SCI. Celles-ci comprennent par exemple les dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier ainsi que les dépenses engendrées par la conservation du bien immobilier. En matière de fiscalité, les différentes dépenses liées à la réalisation de travaux sont déductibles par le biais de l’amortissement.

Attention : toutes les charges ne sont pas déductibles pour une SCI à l’IS. Les frais d’agence immobilière liés à la mise en location du bien ne sont, par exemple, pas déductibles. Cela est également le cas des frais supportés par l'occupant lorsque le bien est mis en location, telles que les taxes d'ordures ménagères locataire.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut déduire beaucoup plus de dépenses qu’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Ces frais déduits du profit imposable de la SCI réduisent la base d’imposition. En incluant toutes les dépenses déductibles, la société pourra donc optimiser sa rentabilité. À terme, elle aura la possibilité d’augmenter les revenus de chacun des associés.

En conclusion, les charges déductibles en SCI permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Toutefois, il est recommandé de demander l’avis d’un expert-comptable pour ne pas commettre d’erreurs et en subir les conséquences.