Charges déductibles en SCI : comment ça marche en 2025 ?

Créer une SCI permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un même bien immobilier en assurant une gestion collective. Ce type de structure est en général soumis à l’impôt sur le revenu (IR), bien qu’il soit possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous certaines conditions.

La SCI permet de bénéficier de conditions fiscales avantageuses notamment au regard de la déductibilité des charges. Quelles sont les charges déductibles en SCI ? Quelles sont les conditions pour les déduire en fonction du régime fiscal ? On fait le point.

Quel est l'intérêt des charges déductibles en SCI ?

Il est nécessaire d'être au fait des charges déductibles en SCI, y compris des charges déductibles en SCI familiale, car c'est ce qui va permettre de réduire l'assiette de calcul de l'impôt, et donc de l'impôt sur les revenus de la société.

En effet, si la SCI est à l'impôt sur le revenu (IR), les revenus de la SCI sont répartis entre les associés à hauteur de la quote-part qu'ils détiennent au sein du capital social. Ainsi, les charges déductibles permettent de réduire le montant pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu de chaque associé. D'ailleurs, en cas de déficit foncier, les associés d'une SCI à l'IR peuvent le déduire de leurs impôts.

De même, si la SCI est à l'impôt sur les sociétés (IS), c'est la société qui déclare et paie l'impôt sur les bénéfices. Les charges déductibles viennent réduire le montant de ces bénéfices et donc de l'IS. En cas de résultat déficitaire, la SCI n'aura pas d'impôt à payer.

Quelles sont les charges déductibles en SCI ?

Il est important de comprendre que le contenu des charges déductibles pour une SCI sera déterminé en fonction du régime d’imposition, IS ou IR, défini lors de la création de la société.

Toutefois, la majorité des charges déductibles sont communes aux deux régimes d’imposition. Ci-dessous, découvrez la liste des charges déductibles pour une SCI à l'IR et la liste des charges déductibles pour une SCI à l'IS :

• Les dépenses d’entretien et de réparation : la réparation d’une canalisation défectueuse ou encore les travaux d’isolation sont pris en compte par exemple ;
• Les primes d’assurance : peu importe le risque couvert.
• Les charges récupérables non remboursées : il s'agit des dépenses engagées par le propriétaire qui n’ont pas été remboursées par le locataire.
• Les provisions pour charges de copropriété : ces provisions sont déduites du revenu foncier pour l’année de leur versement. Elles seront par la suite régularisées l’année suivante.
• Les dépenses d’amélioration pour rénover et améliorer le confort du bien immobilier. L'installation d’une nouvelle cuisine équipée ou le remplacement d’une chaudière par exemple.
• Les intérêts d’emprunts.
• La taxe foncière et les autres taxes assimilées : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas concernée.
• Les frais de gestion de l’immeuble : le salaire du concierge, ou encore les honoraires versés sont concernés.

• L’indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou tout autre type de location qui permet de libérer le bien afin de le mettre en location dans de meilleures conditions.

Concrètement, la différence entre les charges déductibles pour une SCI à l'IR et une SCI à l'IS concerne principalement les frais d'agence pour l'achat du bien immobilier, les frais de notaire et l'amortissement du bien par la SCI. Effectivement, ces charges ne sont déductibles que pour les SCI à l'IS puisque les SCI à l'IR ne peuvent déduire que les charges directement liées aux revenus fonciers.

Quelles sont les charges non déductibles en SCI ?

Par nature, certaines charges ne peuvent pas être déduites par une SCI. Il s'agit notamment de l'impôt sur le revenu, de la taxe d'urbanisme ou encore des prélèvements sociaux. Il en va de même pour les dépenses liées à des travaux de construction, reconstruction et agrandissement, etc.

Quelles sont les conditions pour déduire les charges en SCI à l’IR ?

S’agissant de la déduction des charges en SCI à l’impôt sur le revenu, il faut que :

• Les charges se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En conséquence, les dépenses afférentes à un immeuble vacant ne font pas l’objet d’une déduction de charges en SCI.
• Les charges soient exposées dans le but d’acquérir ou de conserver un revenu. Les dépenses relatives aux frais de démolition ou les frais d’acte et d’enregistrement engagés lors de l’acquisition d’un immeuble sont donc exclus.
• Les charges soient assumées par le contribuable. Ainsi, les dépenses effectuées par les tiers ne sont pas considérées comme étant déductibles.
• Les charges soient payées pendant l’année d’imposition.

Quelles sont les conditions pour déduire les charges en SCI à l’IS ?

De manière générale, pour qu’une charge puisse être déduite en SCI à l’IS, elle doit représenter une dépense nécessaire pour la SCI. Celles-ci comprennent par exemple les dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier ainsi que les dépenses engendrées par la conservation du bien immobilier. En matière de fiscalité, les différentes dépenses liées à la réalisation de travaux sont déductibles par le biais de l’amortissement.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut déduire beaucoup plus de dépenses qu’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Ces frais déduits du profit imposable de la SCI réduisent la base d’imposition. En incluant toutes les dépenses déductibles, la société pourra donc optimiser sa rentabilité. À terme, elle aura la possibilité d’augmenter les revenus de chacun des associés.

En conclusion, les charges déductibles en SCI permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Toutefois, il est recommandé de demander l’avis d’un expert-comptable pour ne pas commettre d’erreurs et en subir les conséquences.

FAQ

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Comme son nom l'indique, il s'agit d'une société qui a une activité de nature civile, à savoir l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 associés, avoir un capital social d'un euro minimum, et réaliser les formalités de création d'entreprise en ligne.

Quelles différences entre les charges déductibles pour une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?

Certaines charges ne sont pas déductibles d'une SCI à l'IR alors qu'elles le sont pour une SCI à l'IS, c'est le cas des frais d'agence immobilière pour un achat immobilier et des frais de notaire. Il n'est pas possible d'amortir le bien dans une SCI à l'IR.

Est-ce que les frais de notaire sont déductibles pour une SCI ?

Les frais de notaire pour l'acquisition d'un bien immobilier par la SCI sont déductibles uniquement pour les SCI à l'IS.

Principale source législative et réglementaire :

• Article 13 - Code général des impôts