CFE en SCI : tout savoir en 2 minutes

Si votre société civile immobilière (SCI) possède des biens immobiliers soumis à la taxe foncière ou exerce une activité de location meublée sur le territoire français, il est fort probable qu’elle soit soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Est-ce que votre SCI est soumise à la CFE ? Quels sont les cas d’exonération ? Comment la déclarer ? Avant de commencer vos démarches de création d'une SCI, Legalstart fait le point sur le sujet et vous donne tous les éléments pour mieux comprendre son fonctionnement.

Qu’est-ce que la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local se fondant sur les biens immobiliers soumis à la taxe foncière. Elle est une composante de la Contribution économique territoriale. Chaque entreprise disposant et/ou utilisant des locaux ou terrains sur le territoire français est tenue de s’acquitter de la CFE.

Bon à savoir : la SCI est redevable de la CFE seulement pour les biens dont elle dispose et utilise (siège social, établissement, etc). A ce titre, ne sont pas concernés par la CFE, les immeubles appartenant à la SCI mais qui sont loués par des tiers.

Quelles exonérations de CFE en SCI ?

La SCI est soumise à la CFE, et ce, au même titre que l’ensemble des personnes physiques ou morales (entrepreneur individuel, sociétés, associations…) qu’importe leur activité et régime d’imposition.

Comme toutes les entreprises, il est possible d’être exonéré totalement la première année d’existence de la SCI et lors de la deuxième année, la base d’imposition de la CFE est réduite de moitié. Pour ce faire, il est nécessaire de remplir une déclaration initiale d’activité sur le site des impôts avant le 31 décembre de l’année de création de la société.

Par ailleurs, il existe plusieurs hypothèses dans lesquelles vous bénéficiez d’une exonération de CFE en SCI :

• Le chiffre d’affaires annuel de la SCI n’excède pas 5.000 €.
• L’activité de location de biens immobiliers (à des tiers) ne procure pas plus de 100.000 € de recettes brutes annuelles. Dès lors que la location des immeubles loués par des tiers procure plus de 100.000 € de recettes annuelles, la SCI est concernée par la CFE sur ses immeubles en location (et non plus seulement sur ceux qu’elle utilise).
• Exercice d’une activité de location meublée d’un logement faisant partie de votre résidence principale.

Exemple : est soumise à la CFE, une SCI à l’IS en location meublée, à condition que le logement ne soit pas votre résidence principale. Par ailleurs, vous êtes également soumis à la CFE avec une SCI familiale.

Quelles sont les modalités de calcul de la CFE d’une SCI ?

Le calcul de la CFE s’opère à partir de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers que votre SCI possède et a utilisé. Cependant, l’année prise en compte est l’année N-2 . Pour la déterminer, l’administration se fonde sur la moyenne des prix pratiqués sur le marché.

Exemple : pour le calcul de la CFE de 2020, c’est la valeur locative des biens possédés et utilisés en 2018 qui sera prise en compte.

Bon à savoir : pour la détermination de la valeur locative des terrains ou bâtiments industriels, l’administration utilise une méthode comptable fondée sur le prix de revient des immobilisations (exemples : constructions, sols…).

L’administration prend également en compte le chiffre d’affaires ou les recettes de votre société civile immobilière et vérifie si des exonérations sont applicables.

Le taux applicable à votre base d’imposition est quant à lui déterminé par la commune ou l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) dont vous dépendez.

Quelques exemples de taux de CFE pour 2020 :

• Paris – 16,52 % ;
• Bordeaux – 35,06 % ;
• Montpellier – 36,58 % ;
• Lyon – 28,62 %.

Bon à savoir : n’hésitez pas à contacter la mairie de la commune dont dépendent les immeubles détenus et utilisés par votre SCI pour avoir plus d’informations sur le taux de CFE applicable.

Quelles sont les obligations déclaratives de la CFE en SCI ?  

Lors de l’acquisition ou de la création de votre SCI, vous devez procéder à la déclaration de CFE en remplissant le formulaire n° 1447-C-SD afin de déclarer l’ensemble des éléments qui permettront à l’administration fiscale de déterminer le montant de votre cotisation. 

Attention à ne pas confondre ce formulaire avec ceux permettant de déclarer les données financières d'un exercice de votre société (par exemple le formulaire 2033 si la SCI est soumise à l'IS ou à l'IR au régime réel simplifié, ou encore le formulaire 2072 sur la SCI est soumise à l'IR) . 

Cette déclaration ne se fait qu’une seule fois, et ce, avant le 31 décembre de l’année de création de la SCI. Par la suite, le montant de CFE à payer est calculé de façon automatique par l’administration fiscale.

Comment procéder au paiement de la CFE en SCI ?  

Avec votre SCI, la CFE est à payer de façon dématérialisée sur le site des impôts à partir de votre compte professionnel. Les modes de paiement à votre disposition sont la carte bancaire, le prélèvement mensuel ou le prélèvement à l’échéance.

Si le montant de votre cotisation N-1 excède 3.000 €, vous devez procéder à un règlement en deux étapes distinctes :

• Versement d’un acompte correspondant à 50 % avant le 15 juin ;
•  Versement du solde après déduction de l’acompte versé avant le 15 décembre.

À défaut, le paiement s’effectue en une fois avant le 15 décembre de l’année en cours.

L’association SCI et CFE peut parfois sembler complexe. Si c’est votre cas, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels afin d’éviter toute erreur sur votre déclaration fiscale.

Rédaction : Mélissa Boï, diplômée d’un Master 2, rédactrice juridique indépendante.