Comment calculer la capacité d'emprunt d'une SCI en 2024 ?

Une SCI est constituée pour détenir et gérer un bien immobilier. Le plus souvent, pour acquérir ce bien, il est nécessaire de solliciter auprès des établissements bancaires un emprunt pour la SCI, afin qu’elle puisse financer son projet.

Quel est l’avantage d’un emprunt en SCI ? Comment déterminer la capacité d'emprunt d'une SCI ? Combien peut-on emprunter ? Comment obtenir un emprunt bancaire ? Avant de vous lancer dans la création d'une SCI, nous vous expliquons tout sur le sujet.

Capacité d'emprunt en SCI : quelles sont les différentes manières d'emprunter ?

La société civile immobilière, ou SCI, comme son nom l’indique, est une société réservée aux projets immobiliers. De ce fait, elle est amenée à acheter, gérer et vendre des biens immobiliers. Mais souvent, la SCI et ses associés n’ont pas les moyens financiers nécessaires à disposition pour mener à bien leur projet. Par conséquent, ils doivent parfois se rapprocher d’établissements financiers, afin de réaliser un emprunt.

La SCI, en tant que société, dispose de la personnalité morale. Ainsi, la SCI a le pouvoir de contracter avec les établissements bancaires, ce qui lui permet de faire elle-même un emprunt, sans obliger les associés à emprunter en leur propre nom, pour financer l’achat d’un bien immobilier. Mais si la SCI peut réaliser un emprunt immobilier, la possibilité d’emprunter eux-mêmes reste toujours ouverte aux associés. Alors, comment choisir qui doit emprunter ?

Les associés empruntent séparément pour financer la SCI

Dans cette situation, les associés vont emprunter chacun de leur côté à titre personnel pour augmenter le capital de la société, qui servira d’apport pour l’achat du bien immobilier. L’avantage de cette méthode est que chaque associé pourra emprunter une somme à la hauteur de ses moyens, et ainsi, certains pourront obtenir une plus grande part du capital, et donc plus de dividendes. Chacun des associés doit ensuite rembourser son propre prêt auprès de la banque.

La SCI contracte un prêt en son nom 

Dans cette situation, c’est la SCI qui va emprunter la somme nécessaire à l’achat auprès de la banque. La société va donc s’endetter. Cette option n’est donc pas à prendre à la légère, car en SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Concrètement, si la société ne rembourse pas le prêt, les associés pourront être poursuivis individuellement par la banque. Néanmoins, la responsabilité des associés de SCI n’est pas solidaire, donc chaque associé se verra poursuivi sur sa participation respective au capital social.

Comment l'emprunt par la SCI permet d'augmenter la capacité d'emprunt de la SCI ?

Si en SCI, l’emprunt peut paraître effrayant, il présente toutefois des avantages. 

Lorsque la banque doit accorder un prêt pour une SCI, elle a tendance à être plus rassurée que lorsqu’elle prête à un particulier, car la responsabilité des associés dans cette société lui permet de renforcer ses garanties. En effet, la capacité d’emprunt de tous les associés se cumule. Plus il y a d’associés, plus la capacité d’emprunt est élevée, plus la banque est favorable à vous octroyer un prêt. Ainsi, si chacun des associés a une capacité d’emprunt solide, la SCI va en bénéficier, et le prêt sera octroyé plus facilement, et pourra être plus important. 

Dans ces circonstances, emprunter en SCI permet de maximiser l’effet de levier immobilier. En effet, vous pouvez emprunter plus pour un même apport et ainsi booster la rentabilité de votre investissement.

Capacité d'emprunt en SCI : combien est-il possible d’emprunter ?

Les critères déterminants la capacité d'emprunt d'une SCI

La capacité d’emprunt correspond à la somme que peut emprunter une personne physique ou morale auprès d’un établissement bancaire pour financer son projet. On parle également de capacité d'endettement d'une entreprise. En SCI, la capacité d’emprunt est par conséquent utilisée pour connaître le montant du prêt immobilier qui peut lui être accordé.

Avant d’obtenir, via votre SCI, un emprunt immobilier, il faut savoir que même s’il s’agit d’une personne morale distincte des associés, la capacité d’emprunt de la SCI tient compte des ressources de la société civile immobilière, c’est-à-dire les revenus locatifs éventuels, et surtout des ressources des associés, puisqu’ils sont les garanties de la banque.

Pour analyser la capacité d’emprunt d’une SCI, la banque analyse donc principalement la capacité d’emprunt des associés de la société. Chacun d’entre eux devra prouver ses revenus afin que la banque puisse calculer leur capacité d’endettement.

Concrètement, l’établissement bancaire va prendre en compte :

• le taux d’endettement des associés qui en principe ne doit pas excéder 35 % de leurs revenus, comprenant généralement les salaires nets, les pensions perçues et les revenus professionnels non salariés ;
• le reste à vivre de chacun, c’est-à-dire la somme disponible une fois toutes les charges mensuelles du foyer réglées.

Le calcul de la capacité d'emprunt d'une SCI

Pendant longtemps, la capacité d'emprunt d'une SCI était calculée à partir du calcul différentiel du taux d'endettement comme suit : 

Dans ce calcul, le cashflow correspond à 70 % des loyers perçus par la SCI desquels on déduit les mensualités de prêt en cours.

Cette méthode permettait la capacité de la SCI a dégagé des revenus suffisants pour s'endetter davantage. 

Toutefois, désormais, cette méthode n'est plus celle préconisée. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande plutôt aux établissements de crédit de s'appuyer sur les critères suivants pour déterminer la capacité d'endettement d'une SCI : 

• un endettement à hauteur de 35 % maximum des revenus (assurance emprunteur comprise) ;
• un prêt de SCI sur 25 ans maximum ;
• une dérogation possible à ces règles dans la limite de 20 % des cas.

Dès lors, la capacité d'emprunt d'une SCI peut se calculer selon la formule suivante : 

Il est également possible de calculer la capacité d'endettement d'une SCI comme ceci : 

Pour plus de simplicité et afin d'avoir une idée précise de la capacité d'emprunt de votre SCI, vous pouvez utiliser un simulateur de capacité d'emprunt de SCI disponible en ligne.

Capacité d'emprunt en SCI : quelles sont les conditions pour réaliser un emprunt en SCI ?

L’accord des associés

Comme dans toutes les sociétés, l’augmentation de l’engagement des associés demande leur accord. De plus, la responsabilité des associés en SCI pour un crédit immobilier étant très importante, il semble tout à fait normal de leur demander leur accord.

La décision de demander un crédit immobilier en SCI nécessite donc l’accord unanime des associés.

Les critères de la banque pour accorder un emprunt à une SCI

Plusieurs critères peuvent influencer la décision de la banque pour octroyer ou non un prêt immo à une SCI. 

Pour attribuer un prêt bancaire à une SCI, la banque va prendre en compte la capacité d’emprunt, mais aussi :

• la durée du crédit et le taux d’intérêt qui agissent directement sur le montant des mensualités. Ces deux paramètres peuvent permettre de faire coïncider le montant des échéances de remboursement avec la capacité d’emprunt de la SCI ;
• le montant de l’apport de la SCI : si elle dispose de fonds ou d’apports en compte courant d’associés. Cet apport permet de financer une partie du projet sans avoir à endetter la SCI. Plus il est conséquent, plus il réduit la nécessité de recourir à un emprunt bancaire important ;
• les crédits en cours : les prêts déjà souscrits par la SCI et par les associés à titre personnel viennent réduire la capacité d’emprunt puisqu’ils augmentent le taux d’endettement ;
• le projet immobilier : le projet en lui-même et son attractivité s’il s’agit d’un investissement locatif en SCI ;
• le montage financier : dans certains cas, il est plus intéressant de souscrire à plusieurs crédits pour la SCI afin de pouvoir jouer sur les taux et les durées.

Il est donc possible d’optimiser la capacité d’emprunt de la SCI en utilisant divers facteurs à votre avantage !

Quelles sont les formalités à accomplir pour obtenir un emprunt en SCI ?

Une fois l’accord de tous les associés obtenu pour réaliser l’emprunt en SCI, c’est au gérant de la société de déposer la demande de prêt auprès de la banque.

La banque va ensuite étudier la demande en analysant la capacité d’emprunt de la SCI, et va en conséquence formuler une réponse positive ou négative.

En cas de réponse positive, les fonds seront déposés sur le compte bancaire de la SCI.

Cas particuliers d’emprunt en SCI 

L’emprunt en SCI familiale

Une SCI familiale comme son nom l’indique est une SCI constituée uniquement entre les membres d’une même famille. Généralement, ce cadre juridique est choisi pour préserver le bien au sein de la SCI en cas de succession et pour les avantages fiscaux qu’il confère.

Dans une SCI familiale l’emprunt est possible et les associés doivent présenter un dossier identique à celui d’une personne physique. La banque prend alors en compte :

• la situation financière des membres de la famille associés de la SCI ;
• la situation familiale et matrimoniale ;
• le type de contrat de travail détenu par chacun ;
• la capacité d’endettement de chacun ;
• l’état de santé des associés.

L’option pour une SCI de famille est souvent perçue par les entrepreneurs comme une opportunité pour obtenir des prêts aidés. En revanche, avant de vous lancer, sachez qu’en pratique les banques n'accordent pas ce type de financement aux personnes qui achètent leur résidence principale en SCI familiale.

L’emprunt en SCI professionnelle

Une SCI professionnelle a généralement pour objet social l’acquisition des locaux professionnels dans lesquels l’entreprise exerce son activité. L’entreprise devient alors locataire de la SCI. Dès lors, la SCI professionnelle peut solliciter un prêt professionnel. Toutefois, la caution solidaire des associés sera exigée comme pour la SCI familiale.

La capacité d’emprunt de la SCI est donc un élément déterminant pour l’obtention d’un crédit auprès des établissements bancaires. La particularité tient au fait que la capacité d’emprunt de chacun des associés est prise en compte alors même que c’est la société qui emprunte.

Faut-il prendre une assurance pour l’emprunt d’une SCI ?

Il n’est pas rare, voire quasi-systématique, que les banques exigent la souscription à une assurance emprunteur pour permettre à la SCI d’obtenir un prêt immobilier. Dans ce cas, deux solutions sont possibles :

• souscrire une assurance au nom de la SCI, et répartir son coût entre les associés ;
• chaque associé souscrit individuellement à une assurance emprunteur.

Souscrire une assurance au nom de la SCI est une solution plus avantageuse si vous comptez des personnes assez âgées parmi vos associés, car cela permet de diminuer le coût.

FAQ

Quel est le délai de rétractation pour un emprunt en SCI ?

Il existe un délai de rétractation légal de 10 jours à compter de la signature d’un emprunt. Ce délai s’applique normalement aux acquéreurs dits non professionnels, ce qui permet à la SCI d’en bénéficier, sauf si son objet social est la gestion et location de biens immobiliers. Dans ce dernier cas, la SCI est considérée comme un acquéreur professionnel par la banque.

Comment emprunter avec une SCI ?

Pour réaliser un emprunt en SCI, deux possibilités s’offrent à vous :

• emprunter via la SCI, c’est-à-dire que c’est la société qui contracte elle-même le prêt, et se voit verser les fonds sur son compte bancaire ;
• emprunter individuellement pour chaque associé, puis apporter ensuite au capital de la société les fonds afin qu’elle puisse financer l’achat.

Quelle durée d'emprunt pour une SCI ?

La durée d’un emprunt pour une SCI est la même que pour un emprunt classique. Ainsi, la durée des prêts pour une SCI peut s’étendre de 5 à 25 ans. En effet, il n’existe pas de prêt spécifique aux SCI, celles-ci bénéficient donc des mêmes conditions d’emprunt que des particuliers.