Dans quelle mesure et comment remplir le bilan d’une SCI ?

Les obligations comptables d’une société civile immobilière (SCI) sont plus ou moins importantes selon le nombre d’associés qui la composent, sa taille et son régime d’imposition. Certaines SCI sont ainsi tenues d’établir leurs comptes chaque année. Parmi les documents comptables demandés figurent le bilan de SCI. Il permet de regrouper l’ensemble des éléments d’actifs (immobilisations, créances, stocks…) et de passif (capital social, dettes, réserves…) afin d’obtenir une « photographie » du patrimoine de la SCI. Legalstart répond à vos interrogations au sujet du bilan d’une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société civile se compose d’au moins deux associés, qui perçoivent des parts sociales en fonction de leur apport financier respectif. La gestion de la SCI est menée par un gérant nommé par les associés. 

Selon les situations, la création d’une SCI a pour but :

• la mise en location de biens immobiliers ;
• la détention d’un patrimoine immobilier à titre principal ou secondaire. 

Il existe plusieurs types de SCI différents :

• la SCI de gestion ou de location permet d’acheter, de gérer et/ ou de louer des biens tels que des immeubles. C’est la forme de société civile immobilière la plus répandue ;
• la SCI familiale est fondée par les membres d’une même famille. Elle propose les mêmes caractéristiques qu’une SCI de gestion ou de location ;
• la SCI de jouissance à temps partagé est idéale pour répartir l’usage d’une maison ou d’un appartement entre les associés ;
• la SCI attribution est utile pour partager les biens entre les associés, que ce soit en pleine propriété, en en jouissance ou en nue-propriété ;
• la SCI construction-vente est destinée à mener de la promotion immobilière. Elle permet d’acheter des terrains, de construire des biens et de revendre ensuite ces derniers pour effectuer une plus-value. Si son activité est commerciale, elle est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Qu’est-ce que le bilan d’une SCI ?

Chaque année, les sociétés doivent établir leurs comptes annuels. Ils sont composés de trois documents comptables :

• le bilan comptable, qui constitue une « photographie » du patrimoine de la société à un instant donné ;
• le compte de résultat, qui permet de mesurer la performance de la SCI ;
• les annexes, qui apportent des précisions.

Tous ces documents permettent de suivre et d’évaluer avec précision la santé financière de la société. 

Le bilan est essentiel pour connaître l’état financier de la SCI. Il se présente sous la forme d’un tableau composé de deux colonnes, l’actif et le passif :

• l’actif correspond aux droits et aux biens dont dispose la société pour mener son activité. Il est principalement constitué des créances, des immobilisations diverses et des stocks ;
• le passif concerne les charges et les moyens utilisés pour financer l’activité de la SCI. Il recense ainsi ses dettes et ses capitaux propres (son capital et ses réserves).

La différence entre l’actif et le passif représente le résultat net comptable. S’il est positif, la société est en croissance. S’il est négatif, elle est déficitaire.

Est-ce obligatoire de faire un bilan en SCI ?

Au même titre que les sociétés commerciales, la société civile immobilière peut être tenue d’établir ses comptes annuels et de les déposer. C’est le régime d’imposition choisi qui donne ou non naissance à cette obligation.

Le bilan d’une SCI à l’IR

Par défaut, la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont donc les associés qui sont directement imposés, et qui doivent faire apparaître leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques). On parle alors de fiscalité transparente. 

De fait, ce régime permet de bénéficier d’obligations comptables allégées. Ainsi, il n’est pas nécessaire de déposer les comptes annuels qui comprennent ce bilan dans le cadre d’une SCI imposée à l’IR. 

La société doit cependant tenir la comptabilité de sa trésorerie. Celle-ci se présente sous la forme d’un tableau centralisant les recettes et les dépenses de la société. Le résultat de la trésorerie est communiqué aux associés au terme de l’exercice social, pour leur permettre de connaître la situation financière de l’entreprise et la part de bénéfices leur revenant. De même, le solde doit être comparé à celui du compte bancaire de la société. La SCI doit enfin déclarer ses revenus, en remplissant le formulaire N°2072-S-SD, correspondant à la Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Bien que cette formalité ne soit pas requise, il est toutefois recommandé de tenir une comptabilité en SCI incluant le bilan et le compte de résultat pour deux raisons majeures :

• c’est un outil informatif pour les associés. La tenue de ce bilan les informe de l’évolution de patrimoine de la SCI, et donc de sa santé financière ;
• c’est un élément de preuve vis-à-vis des tiers. Dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal, ce bilan permet de disposer d’un document clair et précis pour appuyer ses arguments.

Le bilan d’une SCI à l’IS

Lorsqu’une la société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit tenir une comptabilité double, ou comptabilité d’engagement. L’établissement et le dépôt de ses comptes annuels, comprenant le bilan de la SCI, deviennent obligatoires.

L’ensemble des opérations comptables doivent alors être inscrites de façon chronologique dans différents journaux :

• le livre journal, qui concerne les ventes et les achats ;
• le grand livre, qui établit les opérations de débits et de crédit ;
• le livre d’inventaire, qui permet de rassembler les éléments d’actif et de passif. C’est lui qui contribue à établir aisément le bilan comptable de la SCI. Il est possible d’y inscrire les dettes, les créances ou encore les immobilisations. 

Lors de la clôture de son exercice comptable, la SCI dresse son bilan. Les comptes annuels doivent ensuite être validés en assemblée générale. 

De plus, la société doit aussi remplir la déclaration 2065, qui correspond au premier feuillet de la liasse fiscale des entreprises soumises à l’IR. Elle doit également remplir les annexes du formulaire 2033 ou 2050 suivant son régime. Ce document doit être transmis le mois de mai suivant la clôture de l’exercice comptable.

Le bilan d’une SCI familiale

La société civile immobilière familiale est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les obligations comptables sont considérablement allégées. Elle doit simplement tenir sa trésorerie et effectuer sa déclaration de résultat grâce au formulaire 2072. En revanche, le bilan d’une SCI familial devient obligatoire si elle a opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Qui peut faire le bilan d’une SCI ?

Le gérant de la SCI a pour obligation de tenir les comptes de la société, de s’occuper de sa comptabilité et de fournir un rapport aux associés. Il peut donc établir le bilan de la SCI, en s’appuyant sur des logiciels dédiés. 

Cependant, la comptabilité d’une SCI peut s’avérer rapidement compliquée, surtout lorsque la société est soumise à l’IS. Il est donc possible de faire appel à un expert-comptable.

Comment faire un bilan de SCI ?

Pour réaliser le bilan de la SCI, il convient en premier lieu de rassembler tous les justificatifs comptables nécessaires à son établissement :

• le compte de résultat ;
• les bulletins de paie ;
• les bordereaux de charges sociales ;
• les déclarations fiscales ;
• les factures de la société ;
• les contrats de prêts et les tableaux d’amortissement ;
• les relevés des opérations bancaires ou tout autre justificatif qui s’y rattache. 

À partir de ces données, il faut ensuite remplir ensuite le tableau du bilan, en répertoriant l’ensemble des actifs et des passifs de la société. Il convient ensuite de calculer le total de l’actif et du passif. Ces derniers doivent obligatoirement être les mêmes. 

Ensuite, le bilan doit être vérifié. Si c’est le gérant qui se charge de l'établir, il peut confier cette opération à un expert-comptable. Enfin, ce document doit être soumis à la validation des associés au cours d’une assemblée générale.

Combien coûte un bilan de SCI ?

Lorsqu’une SCI fait appel à un expert-comptable pour gérer sa comptabilité à l’année, le bilan fait partie des opérations menées par le professionnel. Le coût de cette prestation varie selon plusieurs facteurs :

• la taille et le type de SCI ;
• son imposition à l’IR ou à l’IS ;
• le fait qu’elle soit assujettie ou non à la TVA ;
• les tâches confiées au professionnel ;
• la renommée du cabinet d’expertise. 

Il faut alors compter entre 450 et 850 euros pour une SCI de taille moyenne. Pour les sociétés de grande taille soumises à l’IS et assujettie à la TVA, les prestations commencent souvent aux alentours de 1.600 euros par an. 

Il est également possible de faire appel à des consultants en ligne pour réaliser le bilan de sa SCI. Les tarifs dépendent alors des professionnels et/ou des plateformes sur lesquelles ils exercent.

FAQ

Quand faire le 1er bilan d’une SCI ?

Le bilan de la SCI doit être établi au terme de son premier exercice comptable.

Quand faut-il approuver les comptes de la SCI ?

L’approbation des comptes en SCI s’effectue lors de l’assemblée générale ordinaire (AGAO). Elle doit être organisée dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable.

Quel est l'intérêt de constituer une SCI ?

La SCI permet de gérer un patrimoine immobilier. Elle comprend de nombreux avantages, dont le fait de protéger le patrimoine personnel des associés, de permettre de céder facilement ses parts ou de sortir de l’investissement immobilier si besoin, ou encore de ne pas nécessiter d’apport de capital social minimum. Ce régime bénéficie aussi d’une fiscalité avantageuse en ce qui concerne la gestion et la transmission des revenus fonciers.