SCI (Société Civile Immobilière) : le guide 2024

Vous hésitez à vous lancer dans la création d'une SCI. Fiscalité, souplesse, protection ou encore gestion du patrimoine immobilier, Legalstart revient sur les avantages de la SCI (société civile immobilière), mais également sur les principaux défauts qui caractérisent ce statut.

Comment créer une SCI ? Quel est le fonctionnement de ce type de société ? Les particularités de cette société n'auront plus de secrets pour vous, vous saurez enfin pourquoi créer une SCI ! Découvrez tous les avantages et les inconvénients d’une SCI. 

Quelle est la définition d’une SCI ?

Que veut dire “SCI” ?

La SCI immobilière, quelle définition ? SCI signifie Société Civile Immobilière. Avant de vous lancer dans la création d'une SCI, sachez qu'il s’agit d’une société constituée de minimum deux associés pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens deviennent la propriété de la société. Tous les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales.

Cette société est donc à distinguer de l’indivision.

Les différents types de Société Civile Immobilière ?

Avant de créer une SCI, sachez qu'il existe différents types de société civile immobilière :

• la SCI de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le mettre en location. Généralement, l’objectif principal de créer ce type de société est de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la mise en location ;
  
  
• la SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille ;
  
  
• la SCI construction-vente est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout ;
  
  
• la SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés ;
  
  
• la SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager l’usage du bien.

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

Pourquoi créer une telle société ? Parce que la SCI - Société Civile Immobilière - est une forme de société très attractive. Elle présente certains défauts, mais son cadre légal peu contraignant est un avantage considérable. Il permet aux associés d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés, etc.).

La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine immobilier privé que professionnel.

Pourquoi créer une SCI est idéal pour les investissements immobiliers ?

Le statut de SCI peut être l’outil idéal pour réaliser, à plusieurs, des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Investir en SCI dans l'immobilier permet une mise en commun simplifiée des capitaux et des moyens financiers afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires).

Ainsi, il devient plus simple d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Si vous avez des projets immobiliers ambitieux, cela peut donc être un excellent moyen de le financer à plusieurs.

En effet, l’avantage d’une telle forme de société est la mise en commun de capitaux, et notamment si vous souhaitez vous associer en famille. Dans ce cas, l’un des principaux avantages de la SCI familiale est sa facilité d’emprunt, grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés.

Elle permet par ailleurs de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers. Pour autant, il faut bien comprendre qu'il n'est pas pour autant possible de pratiquer une activité d'achat-revente en SCI. Cette activité est considérée comme étant de nature commerciale, ce qui va à l'encontre de l'objet social qui doit avoir un caractère civil.

Acheter en SCI représente une solution idéale pour les investissements immobiliers puisqu'elle permet :

• d'augmenter la capacité de financement d'un bien ;
• de faciliter l'obtention de financement externe ;
• de mutualiser les charges et coûts de la détention du bien.

Vous pouvez également envisager d’acheter une maison en SCI pour y habiter.

La SCI et la protection du patrimoine personnel des associés

La création d'une SCI, donc d’une structure juridique disposant de la personnalité morale et d'un patrimoine propre, a l'avantage de limiter la responsabilité des associés de la SCI. En cas de difficultés, les créanciers ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action contre la société. Ce n'est que si l'action contre la société n'aboutit pas, que les créanciers pourront se retourner contre les associés. Dans cette hypothèse, les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital).

Par ailleurs, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies.

Enfin, la SCI a pour avantage la discrétion de vos investissements immobiliers. En effet, investir par l’intermédiaire d’une telle structure rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé.

Exemple  : lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaît sur la “fiche propriétaire” de l’immeuble.

Les avantages de ce type de société quant à la protection du patrimoine sont donc multiples. Les avantages sont les suivants :

• la limitation de la responsabilité des associés à hauteur de leur quote-part ;
• la difficulté de saisie des parts sociales ;
• la discrétion sur le patrimoine immobilier des associés.

La SCI et la gestion simplifiée du patrimoine

Vous l’ignorez peut-être, mais monter une telle société permet également à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l'activité de son entreprise, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de l'entreprise.

Pour répondre à la question, quels sont les avantages d’une SCI, voici quelques exemples :

• financer l’immeuble par la perception de loyers et déduire parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation ;
  
  
• obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la structure lorsque celle-ci n’est plus endettée ;
  
  
• faciliter la transmission du patrimoine immobilier de la SCI à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation ;
  
  
• mettre à l’abri des créanciers professionnels le patrimoine immobilier de l’entreprise ;
  
  
• faciliter la cession de son entreprise en permettant de minorer le prix de cession de celle-ci (l’actif de la société d’exploitation ne comprendra pas l’immeuble et la valeur de l’entreprise s’en trouve d’autant diminuée) ;
  
  
• réduire les taxes et impôts devant être acquittés lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime fiscal des particuliers.

Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble, les associés de ce type de société auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales. Or, il se trouve que les cessions de parts sociales de SCI n’ont pas à être constatées obligatoirement par un acte authentique établi devant un notaire. En effet, pour réaliser une cession de parts de SCI, l’associé a la possibilité de rédiger lui-même l’acte de cession.

Autre avantage, les cessions de parts d'une SCI ne sont également pas soumises aux droits de préemption urbains des communes (c'est-à-dire que les communes ne peuvent pas prétendre acheter les parts sociales en priorité).

Une exception existe cependant, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’un immeuble (ou ensemble de biens immobiliers).

Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliquent pas si la cession de parts intervient dans une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (on parle de SCI familiale).

Tableau récapitulatif des avantages

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous l'ensemble des principaux avantages de cette société :

Quels sont les inconvénients de monter une SCI ?

Avant de créer une SCI (ou une société civile immobilière), sachez que comme toute société, elle présente certains inconvénients :

• poids des démarches de création ;
• convocation d'assemblées générales annuelles ;
• obligations comptables et fiscales. 

Des démarches importantes pour créer la société

Comme pour toute société, il est nécessaire d'effectuer certaines démarches pour créer sa SCI :

• Rédaction des statuts : il s'agit d'une étape cruciale, puisque les statuts établissent les règles de fonctionnement de la SCI et les règles entre associés.
  
  
• Publication d'une annonce légale : il s'agit d'une formalité simple, mais qui doit obligatoirement intervenir avant l'immatriculation au greffe.
  
  
• Immatriculation de la société auprès du greffe : il est important de bien vérifier toutes les pièces de votre dossier avant son envoi pour n'essuyer aucun refus du greffe. Si le dossier n'est pas complet, il sera nécessaire de renvoyer les pièces, ce qui rallonge votre temps de création. Des frais supplémentaires devront parfois être engagés.
  
  
• Déclaration des bénéficiaires effectifs : c’est une obligation légale.

La réelle durée de l'immatriculation peut donc considérablement varier selon l'accompagnement dont vous bénéficiez ou les éventuels oublis dans votre dossier.

Ces démarches contraignantes sont désormais largement simplifiées grâce aux services de création de société en ligne.

La tenue d’assemblée générale

Une assemblée générale doit être tenue tous les ans pour approuver les comptes de la société civile immobilière.

Certaines obligations pèsent sur la société au cours de sa vie sociale, ce qui constitue évidemment un défaut. Le gérant de la SCI doit notamment convoquer tous les associés au moins une fois par an en Assemblée générale. Celle-ci doit faire l'objet d'un PV d'Assemblée générale qui doit être consigné dans un registre prévu à cet effet. 

Les obligations comptables en SCI

Dans le cas où vous optez pour l'IS, vous êtes obligé de tenir une comptabilité pour votre activité. Celle-ci sera probablement limitée, compte tenu du faible nombre de transactions que votre société est susceptible de faire si on compare avec une société commerciale, mais il est néanmoins nécessaire de garder une trace de votre compatibilité et de la transmettre au greffe chaque année.

La comptabilité d'entreprise est malheureusement un passage obligé, mais il faut le reconnaître, un désavantage de cette option pour l’IS.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est un type de société civile immobilière particulière puisque tous les associés sont issus de la même famille. Ils peuvent être reliés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance (mariage).

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale permet d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers entre membres de la famille et d’éviter les aléas de l’indivision.

C’est un très moyen d’organiser sa succession et d’optimiser les frais de mutation. En effet, les héritiers ne reçoivent pas le bien en tant que tel, mais des parts de la société. Elle facilite donc la transmission du bien au sein du couple, mais aussi aux enfants.

De plus, il est possible de procéder à des donations par anticipation et de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

La SCI familiale est donc une forme de SCI particulièrement intéressante pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille.

Comment créer une SCI ?

Si vous vous interrogez sur comment monter une SCI, sachez que plusieurs étapes sont à suivre, et que certains coûts sont à prévoir. Nous vous présentons les étapes pour savoir comment créer une SCI.

Quelles sont les étapes de création d’une SCI?

La rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts de la SCI est la première étape incontournable pour la création de la société. Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et comprendre les mentions suivantes :

• la forme de la société, c’est-à-dire une société civile immobilière ;
• le nom et les coordonnées de tous les associés ;
• la dénomination sociale de la société ;
• l’objet social de la SCI qui correspond à son activité ;
• le lieu du siège social ;
• le montant du capital social ;
• la durée de la société (99 ans maximum) ;
• les apports des associés et la répartition des parts sociales entre eux ;
• les règles de fonctionnement et de vote ;
• la nomination du gérant ;
• la date d’ouverture et de clôture des exercices comptables ;
• les clauses d’agrément (facultatif) ;
• les conditions de dissolution de l’entreprise.

Le dépôt du capital social

Le montant du capital social d'une SCI doit être déposé dans la banque où va être ouvert le compte bancaire de la SCI ou chez le notaire. Un certificat est alors délivré.

Le capital social sera débloqué lorsque la société sera officiellement créée.

La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

Pour pouvoir être opposable aux tiers, la création de la société civile immobilière doit obligatoirement faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL).

A minima, l’annonce doit mentionner :

• le nom de la SCI ;
• la forme juridique choisie ;
• le nom du gérant ;
• l’adresse du siège social ;
• la date de début d’activité.

Le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe

Une fois les étapes préalables à l’immatriculation de votre entreprise réalisées, vous devez remplir le formulaire de création d’entreprise en ligne et déposer les pièces justificatives nécessaires à la constitution de votre dossier. Cette étape peut se faire par l’intermédiaire d’une plateforme juridique en ligne telle que Legalstart si vous souhaitez bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel, ou sur le guichet unique.

Les pièces justificatives à fournir sont :

• une copie des statuts de la société ;
• l’avis de parution dans le journal d’annonces légales ;
• une pièce d’identité du gérant ;
• la déclaration de non-condamnation du gérant ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• un justificatif de domiciliation de la société.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le montant des coûts de création d’une SCI varie en fonction de si vous faites appel à un expert ou non, mais aussi du type d’apport réalisé.

Voici un tableau récapitulatif des coûts de création d’une SCI :

Avant de créer une SCI, n'hésitez pas à utiliser gratuitement notre simulateur pour connaître le coût de création d'une SCI :

Peut-on se lancer seul en SCI ?

La création d’une société civile immobilière nécessite obligatoirement d’être plusieurs. Au moins deux associés sont exigés par la loi. Il est donc impossible de se lancer seul en SCI.

Par ailleurs, la SCI peut devenir unipersonnelle dans plusieurs cas, tels que le décès d’un associé ou encore lors de la cession de parts sociales. Dans ce cas, l’associé unique doit régulariser la situation rapidement.

Quand faut-il créer une SCI ?

Maintenant, voyons dans quels cas vous pouvez créer une SCI.

S’il est fréquent de créer une société civile immobilière en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, il est également possible de la créer après avoir acheté ce bien. Dans ce dernier cas, le bien immobilier est apporté au capital de la SCI et cette dernière achète le bien aux associés pour en devenir propriétaire. Ce cas se présente principalement pour l’apport de la résidence principale déjà acquise dans une SCI nouvellement créée entre les parents et les enfants par exemple. Des droits de mutation sont alors à prévoir.

D’autre part, il est possible de créer une SCI à tout moment. Il n’y a pas une période de l’année plus propice qu’une autre. Cependant, il est nécessaire que ce type de société ne reste pas sans objet social, c’est-à-dire sans bien immobilier à gérer. Le projet immobilier doit être réalisé assez rapidement après la création de la SCI.

Comment fonctionne une SCI ?

Comme nous l’avons vu plus haut, pour être constituée, une SCI doit réunir au moins deux associés. Ces derniers reçoivent des parts sociales de la société proportionnellement au montant de leurs apports respectifs et assortis d’un droit de vote.

Un gérant est nommé pour réaliser les actes communs de la société et pour la représenter. Il doit rendre des comptes aux associés.

Exemple : il peut mettre les biens en location, souscrire un contrat d’assurance habitation, ouvrir un compteur électrique au nom et pour le compte de la société.

Une fois par an, une Assemblée générale ordinaire doit être convoquée selon les modalités prévues dans les statuts, notamment pour voter l’arrêté des comptes comptables.

Des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées pour prendre des décisions dites graves pour l’entreprise comme un changement de gérant, une modification des statuts ou l’entrée d’un nouvel associé par exemple.

Quelle fiscalité en SCI ? 

 Le régime d’imposition de SCI est avantageux. La société civile immobilière permet aux associés de choisir entre le régime d’imposition sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Cela peut permettre aux associés d’optimiser leur fiscalité personnelle.

La SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

Par principe, cette société est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, on dit que la SCI est transparente fiscalement, c'est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés à hauteur de leur participation dans le capital social.  

L’imposition sur le revenu est l’option la plus répandue, mais opter pour l’IS peut se révéler bénéfique dans certains cas.

L’option de la SCI à l’IS

L’un des principaux avantages de l’option à l’IS est que toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société seront déductibles, ce qui permet d’amortir l’immeuble, mais aboutit ultérieurement à augmenter l’assiette de l’impôt sur la plus-value.

En d’autres termes, si l’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, elle risque d’engendrer une imposition plus importante lors de la cession de l’immeuble.

Il existe également des règles spécifiques en ce qui concerne la SCI et la TVA en fonction de l'activité exercée. Prenez le temps de vous renseigner !

Comment sortir d'une SCI ?

Comment vendre une SCI ? Comme pour toute société, il est possible de vendre une société civile immobilière. L’acheteur achète alors les parts de la société, et non les biens que cette dernière détient. Toutefois, la valorisation des parts sociales dépend de la valeur de l’entreprise, et donc des biens dont elle est propriétaire puisqu’il s’agit de l’objet social de le société.

Notons qu’en fonction des statuts de la société et de l’éventuelle présence d’une clause d’agrément, il peut vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.

Comment dissoudre une SCI ?

Pour dissoudre une société civile immobilière, c’est-à-dire mettre définitivement fin à son existence, il est nécessaire de convoquer une Assemblée générale extraordinaire. En l’absence de disposition contraire dans les statuts, l’unanimité des votes des associés est requise.

Un liquidateur doit être nommé. Les biens immobiliers peuvent être vendus. Le prix de vente peut alors être réparti entre les associés proportionnellement à leur apport, après règlement des créanciers. Mais il est aussi possible de restituer les biens immobiliers aux associés, notamment s’ils ont été apportés au capital de la société. Dans ce cas, l’impôt sur les plus-values est applicable.

Tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI

Pour résumer, nous vous proposons un tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI :

FAQ

Faut-il une SCI par bien immobilier ?

Non. Une SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers, comme vous pouvez détenir plusieurs SCI chacune propriétaire d’un seul bien immobilier. C’est à vous de choisir l’option la plus avantageuse et adaptée à vos attentes. 

Quelle est la durée d’un bail de location conclu par une SCI ?

Si une SCI se lance dans la location, le bail conclu avec le locataire doit être d’une durée minimale de 6 ans.

Une SCI peut-elle faire de la location de logements meublés ?

La location de logements meublés est une activité commerciale, ce qui ne correspond pas à l’objet civil de la SCI. Toutefois, la loi permet d’exercer cette activité, avec conséquence d’imposer d’office la société à l’IS. 

Le gérant d’une SCI a-t-il une rémunération ?

Habituellement, le gérant de SCI réalise ses mission à titre gratuit. Cependant, les associés peuvent prendre la décision de rémunérer le gérant.

Comment constituer une SCI ?

Pour créer une société civile immobilière, il est nécessaire de réunir tout d’abord au minimum deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Ensuite, pour créer une telle société, plusieurs étapes doivent être respectées : la rédaction des statuts, qui précisent notamment le gérant et l'adresse sociale, la constitution et le dépôt du capital dans une banque, la publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales, et enfin, l'immatriculation en ligne de la société.

Comment fonctionne une SCI ?

Le principe d’une SCI est qu’elle offre la possibilité aux associés de constituer un patrimoine immobilier distinct de leurs patrimoines personnels. Pour rejoindre la société, les associés effectuent un apport, en argent ou en nature. La somme totale des apports forme le capital social. Ces apports leur permettent d'acquérir des parts sociales proportionnelles à leur contribution au capital. L’intérêt d’une SCI est qu’avec une telle société, vous pouvez associer vos enfants, qui deviendront copropriétaires des parts de la société sans être directement propriétaires des biens immobiliers détenus par celle-ci. Les droits de succession sur les parts de SCI sont généralement moins élevés que sur les biens immobiliers eux-mêmes. De plus, en effectuant des donations régulières anticipées de vos parts sociales à vos enfants, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux, facilitant ainsi la transmission du patrimoine en réduisant les droits de succession à payer.

Principale source législative :

• Articles 1832 et suivants - Code civil