Assurances SCI : lesquelles contracter ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution répandue pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais qu’en est-il de sa protection ? Assurer sa SCI est obligatoire et permet de couvrir différents risques en fonction de l’usage du bien. Découvrez quelles sont les assurances en SCI qui sont obligatoires et facultatives.

Quelles sont les assurances obligatoires en SCI ?

En SCI, certaines assurances sont obligatoires pour protéger vos biens et sécuriser vos investissements en fonction de votre situation ou de l’usage du bien :

• l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) pour les biens en copropriété ;
• l’assurance multirisque habitation pour les gérants occupants ou les locataires ;
• l’assurance dommages-ouvrage en cas de travaux.

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

L’assurance pour les Propriétaires Non Occupants (PNO) est une assurance obligatoire pour toutes les SCI qui détiennent des biens en copropriété, qu’ils soient loués ou vacants (loi Allure 2014).

En plus de couvrir la responsabilité civile du propriétaire, l’assurance PNO couvre les dommages lorsque le logement est inoccupé, ou si le locataire n’a pas souscrit d’assurance. Cette assurance permet de couvrir les sinistres tels que :

• la responsabilité civile habitation qui prend en charge les dommages causés à des tiers ;
• les dégâts des eaux (frais de réparation en cas de fuites ou d’infiltration) ;
• les incendies (indemnisation des pertes et dommages liés au feu) ;
• les cambriolages et actes de vandalisme (vol ou dégradations des biens immobiliers) ;
• le bris de glace ;
• les catastrophes naturelles ;
• les dommages électriques ;
• les dommages causés par les locataires, etc.

L’assurance habitation pour propriétaire occupant

L’assurance habitation pour une SCI est obligatoire dès lors que vous occupez le logement, même à titre gratuit. En effet, tout locataire a l’obligation de souscrire un contrat de couverture des risques locatifs.

Tout comme l’assurance PNO, l’assurance habitation couvre la responsabilité civile de l’occupant et les risques courants (incendie, dégâts des eaux, dommages électriques, vol, etc.).

L’assurance dommages-ouvrage

Si vous réalisez des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement, souscrire une assurance dommages-ouvrage est obligatoire. Cette dernière couvre l’investissement de la SCI en prenant en charge les frais liés aux réparations des dommages suivants :

• les vices cachés ;
• les malfaçons qui compromettent la solidité du bâtiment ;
• les défauts qui rendent le logement inhabitable.

La couverture contre ces risques dure pendant 10 ans, après la réception des travaux. Grâce à cette assurance, vous obtenez rapidement le paiement des réparations après la constatation du sinistre, sans attendre de décision judiciaire.

Quelles sont les assurances recommandées pour une SCI ?

Il est également recommandé de souscrire des assurances complémentaires pour une SCI, en fonction de votre situation, comme :

• l’assurance loyers impayés ;
• l’assurance multirisque immeuble (MRI) ;
• l’assurance responsabilité civile professionnelle ;
• L’assurance responsabilité civile des mandataires sociaux ;
• l’assurance perte d’exploitation ;
• l’assurance emprunteur.

L’assurance loyers impayés

La Garantie Loyers Impayés (GLI), ou assurance loyers impayés, protège les propriétaires contre les risques de non-paiement des loyers. Elle assure le revenu de remplacement des loyers et charges impayés.

Dans les faits, cette assurance ne couvre pas seulement les impayés. Elle peut également inclure des options, comme la prise en charge des détériorations immobilières, des frais de contentieux, ou encore une protection juridique.

L’assurance multirisque immeuble (MRI)

Bien que non obligatoire, l’assurance multirisque immeuble est fortement recommandée pour les immeubles de rapports détenus par une SCI. Dans cette configuration, il n’y a pas de syndic de copropriété, la SCI étant l’unique propriétaire.

Cette assurance complète alors l’assurance PNO en couvrant les parties communes, comme le toit, les escaliers, les canalisations, les murs, etc. Cette assurance inclut également des garanties contre les dégâts des eaux, les incendies, le vandalisme et les catastrophes naturelles.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) est elle aussi non obligatoire, mais recommandée pour une SCI. Elle protège contre les dommages corporels, matériels ou immatériels causés à des tiers (locataires, clients, fournisseurs) dans le cadre de l’activité immobilière de la SCI.

Elle couvre la négligence, la faute professionnelle, ou encore le non-respect des normes. La RC Pro en SCI peut également couvrir les frais de défense en cas de litige ou de réclamation.

L’assurance responsabilité civile des mandataires sociaux

L’assurance responsabilité civile des mandataires sociaux (RCMS) concerne spécifiquement la responsabilité du dirigeant. Elle le protège en cas d’erreurs, de négligences ou de manquements dans l’exercice de ses fonctions.

La RC des dirigeants couvre ainsi les dommages causés à la société ou à des tiers, et préserve le patrimoine personnel du dirigeant en cas de litiges civils ou pénaux.

L’assurance perte d’exploitation

L’assurance perte d’exploitation permet de compenser la perte de revenus en cas d’arrêt ou de perturbation de l’activité de la SCI à la suite d’un sinistre. En cas de souscription, elle indemnise donc la baisse du chiffre d’affaires due à des événements comme :

• un incendie ou une explosion ;
• des dégâts des eaux, intempéries ou catastrophes naturelles ;
• des dommages électriques ;
• du vandalisme.

L’assurance emprunteur pour SCI

La loi n’impose pas de souscrire une assurance emprunteur pour une SCI. Cependant, en pratique, les organismes financiers l’exigent quasi systématiquement pour accorder un crédit.

Cette assurance permet de garantir le remboursement des échéances du prêt en cas d’imprévu, pour protéger le patrimoine personnel des associés de la SCI.

Les couvertures de base incluent le décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie. Des couvertures optionnelles sont possibles pour couvrir une perte d’emploi, une incapacité temporaire de travail ou encore une invalidité permanente totale.

Combien coûtent les assurances pour une SCI ?

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier. Elle est gérée par au moins deux associés. En SCI, le patrimoine personnel et le patrimoine immobilier des associés sont séparés.

Quels sont les 3 types d’assurances ?

Les clients professionnels peuvent souscrire 3 types d’assurances :

• les assurances de personnes (individuelles ou collectives) ;
• les assurances d’activité ;
• les assurances de biens.

Quelle assurance habitation est obligatoire pour une SCI ?

L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est obligatoire pour toutes les SCI propriétaires d’un logement en copropriété. L’assurance habitation pour propriétaire occupant est également obligatoire. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article L242-1 - Code des assurances
• Article 9-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Article 31 - Code général des impôts