Amortissement en SCI : quel fonctionnement ?

Après avoir créé une SCI, le développement de son activité est primordial. Pour ce faire, une SCI effectue certains investissements qui vont perdre de leur valeur au fil du temps et de leurs usages, raison pour laquelle il convient de les amortir. L'amortissement en SCI est un mécanisme comptable qui permet de déduire une partie du coût des biens immobiliers du résultat imposable de la société. Legalstart vous explique dans cet article tout ce que vous devez savoir sur l'amortissement en SCI, que votre société soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

Amortissement et SCI : de quoi parle-t-on ?

Avant de plonger dans les spécificités de l'amortissement en SCI, il est essentiel de bien comprendre les bases. Qu'est-ce qu'une SCI exactement ? Comment définir l'amortissement comptable ? Legalstart clarifie pour vous ces notions fondamentales pour une meilleure compréhension des enjeux liés à l'amortissement dans le cadre d'une Société Civile Immobilière.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés de la SCI sont propriétaires des biens immobiliers, mais la gestion de ces biens est assurée par la société.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L'amortissement est un concept important en comptabilité et en fiscalité. Il s'agit d'une méthode qui permet de répartir le coût d'un actif sur sa durée de vie utile. En d'autres termes, l'amortissement permet de déduire une partie du coût de l'actif chaque année, afin de refléter sa perte de valeur au fil du temps. La dépréciation d’un bien amortissable doit alors faire l’objet d’une constatation dans la comptabilité de la SCI.

Amortissement et SCI : est-ce compatible ?

L'amortissement en SCI est possible, mais il dépend du régime fiscal de la société.

L'amortissement est autorisé et même encouragé pour les SCI à l'IS. Il permet de déduire une partie du coût des biens immobiliers du résultat imposable de la SCI, réduisant ainsi le montant de l'impôt sur les sociétés à payer.

En principe, l'amortissement n'est pas applicable aux SCI à l'IR. Les charges et les produits de la SCI sont directement imputés sur le revenu global des associés. Toutefois, il existe des exceptions, notamment pour les SCI ayant investi dans des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Duflot, etc.).

L'amortissement en SCI concerne principalement les biens immobiliers suivants :

• les constructions : bâtiments, maisons, appartements, etc. ;
• les agencements et les aménagements : travaux d'amélioration, de rénovation, d'agrandissement...

L’amortissement en SCI est-il avantageux ?

L'amortissement en SCI peut être un outil puissant pour optimiser la gestion de votre investissement immobilier, mais est-ce toujours avantageux ?

En réduisant la charge fiscale, l'amortissement offre parfois la possibilité d’améliorer la rentabilité de l'investissement immobilier et de dégager des bénéfices plus importants. Les sommes économisées grâce à l'amortissement peuvent être mises en réserve et utilisées pour financer de futurs investissements ou travaux d'amélioration. De plus, l'amortissement permet de prendre en compte la dépréciation naturelle des biens immobiliers et d'anticiper leur remplacement ou leur rénovation.

L’amortissement en SCI a aussi sa part d’inconvénients. Il réduit la valeur comptable des biens immobiliers, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de la SCI en cas de cession de parts ou de liquidation.

Comment fonctionne l’amortissement dans une SCI à l’IR ?

L'amortissement en SCI à l’IR (impôt sur le revenu) est un sujet qui peut prêter à confusion. En effet, contrairement aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), les SCI à l'IR ne peuvent pas, en principe, déduire d'amortissement de leur résultat fiscal.

Amortissement SCI à l’IR : conditions

L'amortissement SCI en IR est encadré par des conditions spécifiques :

• Amortissement d’une SCI à l’IR en cas d’associé personne morale : si un associé de la SCI est une personne morale (une autre société), cette dernière peut amortir les parts de SCI qu'elle détient dans sa propre comptabilité.
• Investissement dans des dispositifs de défiscalisation : si la SCI a investi dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Duflot, etc.), l'amortissement peut être autorisé sous certaines conditions.

Le dispositif Pinel est l’exception la plus courante pour une SCI à l’IR qui souhaite faire un amortissement. Pour cela, le bien doit être loué nu, dans le respect des conditions du dispositif Pinel et avec une durée de location imposée (6, 9 ou 12 ans). Si le bien Pinel est revendu avant la fin de la période de location imposée par le dispositif, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans les revenus fonciers imposables de l'associé.

L’amortissement d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR a des conséquences sur le plan comptable et le plan fiscal. Une SCI à l'IR qui décide de procéder à l'amortissement d'un bien pourra passer une écriture comptable en ce sens - elle va alors comptabiliser l’amortissement de l’immeuble dans le bénéfice de la SCI. En effet, une SCI à l'IR est une SCI transparente, ce qui implique qu'elle ne peut en aucun cas déduire de son bénéfice fiscal l’amortissement de l’immeuble inscrit à son actif.

Amortissement SCI à l’IR : biens

En cas d'autorisation d'amortissement, les biens amortissables sont :

• les constructions comme les immeubles, les maisons, les appartements ;
• les agencements et aménagements : travaux d'amélioration, de rénovation, d'agrandissement…

Traux pour une SCI à l’IR : immobilisation ou charges ? C'est un point important à clarifier, car elle a un impact direct sur la fiscalité des associés.

Les travaux qui ont pour effet d'accroître la valeur du bien, de prolonger sa durée de vie ou de modifier sa nature sont considérés comme des immobilisations. Ils doivent être inscrits à l'actif du bilan de la SCI et sont amortissables sur plusieurs années.

Les travaux d'entretien ou de réparation qui visent à maintenir le bien en bon état et à le conserver dans son état d'origine sont considérés comme des charges déductibles. Ils sont déduits du résultat foncier de l'année en cours et impactent directement l'impôt sur le revenu des associés.

Amortissement SCI à l’IR : durée

Même si l'amortissement en SCI à l'IR est soumis à des conditions spécifiques, il est important de connaître les durées d'amortissement applicables aux différents types de biens. La durée d'amortissement d'un immeuble en SCI dépend de sa nature et de son utilisation :

• Immeubles d'habitation : 20 et 30 ans, voire plus pour les immeubles anciens ou de prestige.
• Locaux commerciaux : 20 à 40 ans, en fonction de la nature du local et de son état.
• Bureaux : 15 à 25 ans.

La durée d'amortissement des travaux en SCI varie en fonction de la nature des travaux et de leur impact sur la valeur du bien. La durée d'amortissement peut aller de 10 à 30 ans, voire plus pour les travaux les plus importants de rénovation et d’amélioration. Pour les travaux d’aménagement intérieur la durée est plutôt entre 10 et 20 ans.

Comment fonctionne l’amortissement dans une SCI à l’IS ?

En principe, ce sont les règles de l’amortissement linéaire qui s’appliquent pour l’amortissement des biens détenus par une SCI à l’IS. Dans cette optique, la perte de la valeur du bien au fil du temps est en théorie constante. 

Pour déterminer les amortissements successifs, il convient alors de diviser le prix d’acquisition du bien par sa durée normale d’utilisation. Avant de faire ce calcul, il faut déduire du prix d’achat du bien les frais généraux déductibles dans l’immédiat.

Amortissement SCI à l’IS : conditions

Pour pouvoir pratiquer l'amortissement, la SCI à l'IS doit remplir certaines conditions :

• le bien immobilier doit être inscrit à l'actif immobilisé de la SCI ;
• le bien doit avoir une durée d'utilisation limitée ;
• la SCI doit utiliser le bien pour son activité.

Amortissement SCI à l’IS : biens

L'amortissement en SCI à l'IS s'applique à une variété de biens. Les constructions pour commencer : il s'agit de la catégorie la plus courante, englobant les immeubles, les maisons individuelles, les appartements, les garages, etc. L'amortissement prend en compte la dépréciation du bâti au fil du temps, due à l'usure, à l'obsolescence ou aux dommages.

L’amortissement concerne aussi les agencements et les aménagements. Cela inclut tous les travaux qui ont pour effet d'augmenter la valeur du bien immobilier ou de prolonger sa durée de vie.

Les terrains et frais d’acquisitions (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.) ne sont pas amortissables, mais ces derniers sont intégrés au prix de revient du bien et peuvent être déduits lors de sa vente.

Dans certains cas, la SCI peut détenir des immobilisations incorporelles, comme des droits de propriété intellectuelle ou des fonds de commerce, qui peuvent être amortissables selon des règles spécifiques.

Amortissement SCI à l’IS : durée

La durée d'amortissement est déterminée en fonction de la durée de vie utile du bien, c'est-à-dire la période pendant laquelle le bien est susceptible de générer des revenus pour la SCI.

La durée d'amortissement d'un immeuble en SCI à l'IS varie généralement entre 20 et 50 ans, voire plus dans certains cas. Cette durée est fixée en fonction de plusieurs facteurs :

• La nature du bien : un immeuble d'habitation aura une durée d'amortissement plus courte qu'un immeuble commercial ou industriel, en raison de l'usure plus rapide liée à l'occupation résidentielle.
• L'état d'entretien du bien : un bien en bon état d'entretien pourra être amorti sur une durée plus longue qu'un bien nécessitant des travaux importants.
• Les normes en vigueur : les normes de construction et d'isolation peuvent influencer la durée de vie utile d'un bien immobilier et donc sa durée d'amortissement.
• L'usage prévu du bien : un bien destiné à la location saisonnière aura une durée d'amortissement plus courte qu'un bien loué à l'année, en raison d'une utilisation plus intensive.