Aide à la création d’une SCI : comment financer son projet ?

L’aide à la création d’une SCI permet aux futurs associés de bénéficier de dispositifs financiers et fiscaux pour faciliter la gestion et le développement de leur société. Certaines subventions et allègements fiscaux sont accessibles en fonction de l’usage du bien immobilier détenu par la SCI. 

Il est essentiel de connaître ces dispositifs afin d’optimiser son projet et de réduire les coûts liés à l’investissement. Legalstart vous en dit plus.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition de la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier de manière collective. Elle repose sur des statuts définissant les règles de fonctionnement et de gestion du bien. 

Ainsi, chaque associé détient des parts sociales en fonction de son apport, qu'il soit financier ou en nature.

Elle peut être utilisée à :

• des fins patrimoniales ;
• des fins familiales ;
• ou des fins professionnelles, selon les objectifs des associés. 

Toutefois, elle implique certaines obligations, comme la tenue d’une comptabilité et la rédaction de statuts précis.

Intérêt de la SCI

La SCI présente plusieurs avantages, notamment pour :

• faciliter l’investissement et la gestion ;
• sécuriser son patrimoine ;
• optimiser la transmission du patrimoine ;
• et bénéficier d’une fiscalité adaptable.

Faciliter l’investissement et la gestion

• Les associés peuvent mutualiser leurs ressources financières pour acquérir des biens plus facilement.
• Le partage des charges d’entretien et de gestion réduit le poids financier pour chacun.
• L’accès aux financements est simplifié, car les banques accordent plus facilement des prêts à une SCI qu’à un particulier.
• La gestion du bien peut être assurée par un gérant désigné, évitant ainsi les blocages décisionnels de l’indivision.

Sécuriser son patrimoine

• Un entrepreneur peut séparer l’immobilier de son activité professionnelle, protégeant ainsi ses biens personnels en cas de difficultés financières.
• La SCI permet d’acquérir une résidence principale en protégeant son conjoint en cas de décès.
• Elle offre une meilleure organisation juridique pour éviter les conflits entre les propriétaires.

Optimiser la transmission du patrimoine

• Il est possible d’intégrer progressivement ses héritiers dans la SCI en leur cédant des parts sociales.
• Les parts sociales bénéficient d’une décote, réduisant ainsi les droits de donation et de succession.
• Cette structure évite l’indivision, qui peut être source de tensions et de blocages dans une succession.
• Le gérant désigné continue à administrer le bien, assurant une continuité dans sa gestion.

Bénéficier d’une fiscalité adaptable

• La SCI permet de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), selon la stratégie patrimoniale souhaitée.
• L’IR est souvent plus avantageux pour des biens destinés à un usage personnel.
• L’IS permet d’amortir le bien et de bénéficier d’une imposition réduite sur les bénéfices réinvestis.

Quelles sont les aides fiscales pour la création d’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :

• exonération de taxe foncière ;
• et TVA à taux réduit.

Exonération de taxe foncière

Certaines collectivités accordent une exonération temporaire, partielle ou totale de la taxe foncière pour encourager la rénovation énergétique des logements. 

Pour cela, les conditions d’éligibilité sont :

• le bien doit être à usage d’habitation ;
• il doit avoir été construit avant 1989 ;
• les travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique ;
• et le montant des travaux doit être supérieur à 10.000 € TTC sur un an ou 15.000 € TTC sur 3 ans.

TVA à taux réduit

Une SCI peut bénéficier d’un taux réduit de TVA sur certains travaux destinés à améliorer la performance énergétique des logements. 

Les taux applicables sont de :

• 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique (isolation thermique, installation de pompe à chaleur, remplacement d’une chaudière par un modèle performant, etc.) ;
• et de 10 % pour des travaux de rénovation ou d’entretien qui ne relèvent pas directement de la performance énergétique. 

Les conditions à remplir pour en bénéficier sont :

• le logement concerné doit être à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
• et les travaux doivent être réalisés par un professionnel et concerner une rénovation énergétique ou une amélioration du confort du bien.

Quelles sont les aides financières pour la création d’une SCI ? 

Une SCI peut aussi bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides financières, notamment :

• de l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) ;
• de subventions de l’ANAH ;
• ou de certificats d'économie d'énergie (CEE).

Éco-prêt à taux zéro (PTZ)

Les SCI soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR) peuvent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro, permettant de financer des travaux d’amélioration énergétique sans payer d’intérêts. 

Pour pouvoir en profiter, les conditions d’éligibilité sont :

• la SCI doit être transparente fiscalement (soumise à l’IR) ;
• le bien concerné doit être occupé en tant que résidence principale par un locataire ou un associé ;
• et les travaux doivent viser une amélioration énergétique (isolation thermique, changement de chauffage, etc.). 

L’aide peut aller jusqu’à 30.000 € selon les travaux réalisés. Les fonds sont débloqués après vérification des factures fournies par l’entreprise réalisant les travaux.

Subventions de l’ANAH pour les propriétaires bailleurs

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) propose des subventions aux SCI qui mettent leurs biens en location et réalisent des travaux d’amélioration. 

Les types de travaux couverts par les subventions ANAH sont :

• une adaptation du logement pour les personnes en situation de handicap ;
• une amélioration de la performance énergétique ;
• ou une sécurisation et mise aux normes du bien immobilier. 

Pour pouvoir en profiter :

• les locataires ne doivent pas être des associés de la SCI, ni avoir de lien familial avec eux ;
• les revenus des locataires doivent être inférieurs aux plafonds fixés par l’aide ANAH d’une SCI bailleur ;
• et les loyers sont plafonnés en échange de l’aide financière. 

Selon le type de travaux, l’ANAH peut couvrir entre 30 et 80 % des coûts, avec un plafond entre 22.000 € et 70.000 € par logement.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) permettent d’obtenir une aide financière après la réalisation de travaux réduisant la consommation énergétique d’un bien. 

Les travaux concernés par les CEE sont :

• isolation thermique (murs, toiture, fenêtres) ;
• installation d’un chauffage économe en énergie ;
• ou amélioration de la ventilation et de l’éclairage. 

Pour bénéficier de la prime énergie :

• les associés de la SCI familiale (ou autres) doivent déposer une demande auprès d’un fournisseur d’énergie, d’une enseigne de grande distribution ou d’une entreprise spécialisée ;
• et l’artisan réalisant les travaux doit être certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). 

Une fois les travaux réalisés, la SCI envoie les justificatifs et reçoit une aide sous forme de prime ou de chèque énergie.

Quelles sont les aides au logement pour la création d’une SCI ?

Les Aides Personnalisées au Logement (APL) sont des prestations sociales destinées à aider les ménages à faible revenu à accéder à un logement ou à s’y maintenir. Leur montant dépend du revenu, de la situation familiale et du loyer ou de la mensualité de remboursement d'emprunt du bénéficiaire. 

Les locataires d'un bien appartenant à une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent bénéficier de l'APL, à condition qu'un contrat de bail valide soit établi et que les loyers soient effectivement versés et justifiés par des quittances.

Cependant, depuis la réforme de 2014, les locataires ayant un lien de parenté direct avec les associés de la SCI (ascendants ou descendants) ne sont plus éligibles à l'APL. Cette mesure vise à éviter les abus liés à la location intra-familiale. ​

Il existe toutefois une exception : si les parts détenues par les membres de la famille dans la SCI sont inférieures à 10 %, le locataire peut prétendre à l'APL, sous réserve de remplir les autres conditions d'éligibilité. ​

En résumé, la création d'une SCI n'ouvre pas directement droit à des aides au logement spécifiques. L'éligibilité à l'APL dépend principalement de la relation entre le locataire et les associés de la SCI, ainsi que du respect des conditions générales d'attribution de cette aide.

FAQ

Quelle aide pour une SCI familiale ?

Une SCI familiale peut bénéficier d’aides pour financer des travaux d’amélioration énergétique, notamment via l’éco-prêt à taux zéro ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). En revanche, les locataires ayant un lien de parenté avec les associés ne peuvent pas percevoir l’APL, sauf si un tiers extérieur détient au moins 10 % des parts de la SCI.

Une SCI peut-elle bénéficier d'un prêt à taux zéro ?

Oui, une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) peut bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cette aide est accessible si le bien est occupé en résidence principale par un des associés ou par un locataire, et si les travaux améliorent la performance énergétique du logement.

Quelles sont les aides à la création sont disponibles pour les SCI ?

Il n’existe pas d’aides spécifiques à la création d’une SCI, mais certaines subventions peuvent être obtenues selon l’usage du bien. Les propriétaires bailleurs peuvent solliciter une subvention ANAH pour SCI pour des travaux d’amélioration ou d’accessibilité, tandis que les SCI réalisant des rénovations énergétiques peuvent prétendre à la TVA réduite et aux CEE.

Principales sources législatives et réglementaires :

• article R443-9-4 - Code de la construction et de l'habitation ;
• articles 1845 à 1870-1 - Code civil.