Acheter une résidence secondaire via une SCI : tout ce qu’il faut savoir

La création d’une SCI est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier. En effet, qu’il s’agisse de l’acquisition ou de la gestion de biens immobiliers, la SCI vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement, d’une fiscalité avantageuse, ainsi que de la protection de votre patrimoine.

Vous vous demandez comment acheter un bien immobilier à plusieurs ? Pourquoi acheter une maison en SCI ? Ou encore comment acheter un appartement en SCI ? Résidence principale, résidence secondaire ou mise en location, suivez le guide pour savoir pourquoi et comment acheter une résidence secondaire en SCI.

Pourquoi créer une SCI pour acheter une résidence secondaire ? 

À la question : peut-on acheter une maison à plusieurs ? La réponse est oui. D’ailleurs, lorsque l’on souhaite acheter une maison secondaire à plusieurs - que vous soyez en couple ou non - la SCI est un statut juridique avantageux. Cela vaut que vous ayez l’intention de louer le bien, notamment occasionnellement ou non.

Acheter une maison secondaire à plusieurs : les avantages de la SCI

Si vous envisagez d’acheter à plusieurs une maison pour en faire votre résidence secondaire, sachez que la SCI présente de nombreux avantages :

• Échapper à l’indivision : en effet, si vous ne créez pas de société pour acheter à plusieurs, c’est le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement. Or, ce régime exige l’unanimité pour tous les actes ne relevant pas de l’exploitation normale du bien. Ainsi, pour vendre le bien, tous les indivisaires doivent être d’accord. Au contraire, en SCI, il est possible de prévoir dans les statuts que la majorité suffit pour prendre ce type de décision. Il est même possible de confier ce pouvoir au gérant.
• Établir des règles successorales pour les couples : si les deux époux sont associés de la SCI, les statuts peuvent prévoir que la gérance exercée par l’un d’eux sera automatiquement dévolue au conjoint survivant à son décès. Cela peut s’avérer particulièrement utile en cas de relations familiales complexes.
• Limiter le coût de la plus-value immobilière dans le cadre de la succession : la règle de l’antériorité fiscale s’applique. Cela signifie que l’administration fiscale prend en compte la date d’acquisition du bien immobilier par la SCI et non la date de transmission du patrimoine, pour calculer le montant de la plus-value. Cela peut permettre de réaliser des économies importantes, surtout si le bien a été acquis depuis un certain nombre d’années par la société.

SCI et résidence secondaire : les avantages en cas de location saisonnière

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, acheter un bien en SCI pour le louer présente de nombreux avantages pour les associés. Cela leur permet notamment de : 

• Financer le bien par la perception de loyers : lorsqu’il est mis en location, l’immeuble acheté en SCI à crédit, procure des loyers à la société. Ces loyers servent alors à rembourser l’emprunt qui a été nécessaire à l’acquisition du bien. Une fois l’emprunt remboursé, les loyers représenteront une véritable source de revenus pour la SCI, d’autant que les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de l’entreprise.
• Investir à plusieurs : acheter un appartement en SCI pour le louer permet à plusieurs personnes de s’associer afin de réaliser des investissements immobiliers qu’elles n’auraient pas pu faire seules. En effet, acheter en SCI permet aux associés de réunir des capitaux et des moyens plus importants que dans le cadre d’un achat immobilier personnel. Par ailleurs, la SCI permet de mutualiser les charges et les coûts liés à l’acquisition et à la détention de biens immobiliers.
• Simplifier la cession de l’immeuble : lorsque l’un des associés souhaite quitter le projet, c’est très simple puisqu’il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais seulement des parts sociales. Pour partir, l’associé n’a qu’à céder ses parts sociales de SCI. L’avantage de la cession des parts de SCI est qu’elle n’a pas à être établie devant un notaire. Les frais de cession sont donc moins élevés que dans le cadre d’une cession directe de l’immeuble.

Pourquoi acheter une résidence secondaire en SCI familiale ?

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance (parent, cousin, beau-frère, etc.) de faciliter entre eux, la détention, la gestion commune ou la transmission de biens immobiliers. Acheter une résidence secondaire en SCI familiale présente trois grands avantages : 

• Éviter l’indivision : la création d’une SCI familiale est généralement préconisée pour éviter la détention d’un bien immobilier en direct, sous forme d’indivision. En effet, l’indivision présente l’inconvénient de rendre plusieurs personnes propriétaires d’une même chose. À l’inverse, au sein d’une SCI, les associés détiennent chacun une partie précise du bien sous la forme de parts sociales. La SCI présente l’autre avantage de permettre une gestion plus souple que dans le cadre de l’indivision.
• Organiser une succession : acheter une maison en SCI peut être une bonne solution pour des parents souhaitant transmettre leur résidence secondaire à leurs enfants. Gérer un héritage avec à une SCI est d’ailleurs souvent recommandé. L’avantage est que les parents peuvent distribuer des parts sociales à l’ensemble de leurs futurs héritiers, tout en conservant la gérance de la SCI familiale. De plus, ils peuvent procéder à la donation de leurs parts sociales de leur vivant pour éviter certains frais de successions.
• Associer les enfants à un projet d’acquisition : l’achat d’un bien en SCI familiale permet à des parents d’impliquer leurs enfants dans la construction de leur projet d’investissement immobilier. Les parents constituent alors un patrimoine à leurs enfants, sans que ces derniers aient à décaisser de fonds. Acheter une maison secondaire en SCI peut également permettre aux parents de donner des parts de la société à leurs enfants majeurs qui ne font plus partie du foyer fiscal, afin de payer moins d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

SCI et résidence secondaire : est-il possible d’acheter une maison pour y habiter ?

Acheter une maison en SCI ou un appartement pour y vivre, c’est possible ! Créer une SCI pour acheter une maison principale s’avère être une option est notamment intéressante pour : 

• Acheter un bien en couple : acheter en SCI peut s’avérer être une très bonne option pour des concubins (couple non marié). Cela leur permet d’être copropriétaire de leur résidence principale de manière équitable ou à hauteur de leurs apports. De plus, afin de se prémunir contre un héritage compliqué, les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités de transmission du bien en cas de décès de l’un des concubins.
• Transmettre son patrimoine à moindre coût : créer une SCI pour acheter un appartement permet aux associés de faciliter la transmission ultérieure du bien immobilier. La SCI permet d’anticiper et d’optimiser la succession. Grâce à la SCI, les héritiers bénéficient d’un taux de droit de succession beaucoup moins élevé que dans le cadre d’une transmission classique de l’immeuble. Face à plusieurs héritiers, il est d’ailleurs possible de procéder à une donation-partage. Cela permet de répartir, en un seul acte, les titres sociaux entre les différents héritiers.

Toutefois, acheter en SCI sa résidence principale n’est pas toujours avantageux. En effet, certains inconvénients sont à prendre en compte dans ce cas de figure comme la perte de l’abattement de 20% sur les droits de succession en cas de décès du conjoint associé par exemple. Faire appel à un professionnel pour votre montage financier et juridique est très utile dans ce cas.

Cependant, concernant la SCI et la résidence secondaire, il est tout à fait possible pour les associés d'habiter le bien occasionnellement à titre gratuit ou de le louer auprès de la SCI.

Quelles sont les conséquences fiscales d’acheter en SCI une résidence secondaire ?

En SCI, la résidence secondaire peut être mise gratuitement à disposition des associés si les statuts le prévoient ou être proposée à la location saisonnière.

Résidence secondaire en SCI sans revenus locatifs : quelles conséquences fiscales ?

Les conséquences fiscales de la SCI diffèrent selon que la SCI perçoit des revenus ou non, et selon qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur le revenu

Dans le cas où la SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu a uniquement pour objet la mise à disposition d’une habitation à titre gratuit au bénéfice des associés, et en l’absence absolue de rémunération (pas de versement d’intérêts en cas de compte courant d’associés, ou de rémunération du gérant sous quelque forme que ce soit), alors la société doit seulement effectuer une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l’année de sa constitution. Par conséquent, les associés n’ont aucun impôt sur le revenu à déclarer au titre de la SCI.

En contrepartie de cette simplification, la SCI qui détient la résidence secondaire ne peut pas déduire ses charges.

Si au contraire, la SCI perçoit des revenus locatifs pour la mise en location, même quelques semaines par an, alors les associés de la SCI se voient redevables de l’impôt sur le revenu proportionnellement à la quote-part que chacun détient dans la SCI. Ils doivent déclarer ces revenus mobiliers dans la déclaration de revenus de leurs foyers respectifs.

SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur les sociétés

Dans le cas où la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), il faut noter que l’administration considère comme anormal le fait de ne pas percevoir de loyers. C’est pourquoi, celle-ci peut réintégrer les loyers fictifs dans le résultat de la SCI pour le calcul de l’IS. Toutefois, le cas le plus courant est celui où les associés déclarent l’avantage en nature constitué par l’occupation du bien à titre gratuit dans leur déclaration de revenus. Le montant est alors celui des loyers qu’aurait dû percevoir la SCI.