L’achat revente en SCI, est-ce possible ?

La création d'une SCI permet de simplifier les opérations immobilières nécessaires à la gestion d’un patrimoine immobilier. Lorsque ces transactions immobilières d’achat revente deviennent fréquentes, la SCI peut être qualifiée de “ SCI de marchand de biens ”.

Est-ce possible légalement de réaliser de l’achat revente en SCI ? Quel statut juridique la SCI doit-elle adopter ? Comment créer une SCI de marchand de biens ? Explications.  

L’achat revente en SCI est-ce possible ?

La SCI est une Société Civile Immobilière qui permet à des associés de s’unir afin de détenir et de gérer un ou des biens immobiliers à plusieurs. L’objectif est de pouvoir tirer des profits sur les revenus locatifs par exemple. La SCI peut également être créée avec comme objectif de gérer un patrimoine familial et d’en faciliter la transmission. On parle alors de SCI familiale .

Cependant, si vous avez pour but de réaliser de l’achat revente via votre SCI dans le but de générer un bénéfice , il s’agit alors d’une activité commerciale et votre activité sera considérée comme celle d’un marchand de biens. Même s'il n'est pas possible de créer une SCI "commerciale", en pratique, il est possible de mener de telles activités. Cependant, il ne sera pas possible de bénéficier de l'exonération des plus-values de SCI.

Est-ce possible de créer une SCI de marchand de biens ? En principe, non mais il reste possible de faire de l’achat revente en SCI sous certaines conditions .  

Le statut de marchand de biens consiste à acquérir et à revendre des biens immobiliers. En outre, le marchand de biens va le plus souvent réaliser des rénovations sur le bien immobilier afin de réaliser une plus-value lors de sa revente.  

Pour être considéré comme un marchand de biens il faut remplir certains critères :

Quels statuts pour la SCI de marchand de biens ?

Lorsque vous créez une entreprise dans l’objectif d’acheter et de revendre des biens immobiliers vous devez choisir un statut juridique.

La SCI est souvent créée pour réaliser des investissements immobiliers. Mais la SCI n’est pas une entreprise commerciale . Son but principal est de tirer des revenus grâce aux loyers de biens immobiliers acquis. Or, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale.

Pour être marchand de biens il faut opter pour une forme de société commerciale comme la SARL ou la SAS. Si, vous souhaitez effectuer cette activité de manière ponctuelle à travers une SCI, il faut alors prendre certaines précautions dans la rédaction des statuts de la SCI.

L’objet social de votre SCI défini dans les statuts doit prévoir la possibilité de sortir un bien de la SCI et la procédure à suivre par les associés en cas de vente. Cependant il est important que cette vente soit une simple possibilité et n’apparaisse pas comme un véritable objectif poursuivi par la SCI.

En pratique : si au moment de vendre vous vous apercevez que l’objet social de votre SCI ne prévoit pas la vente il faudra effectuer une modification des statuts. Sinon votre vente peut être annulée juridiquement.

Comment ne pas payer de plus-value en SCI ?

Lorsque la SCI vend un bien immobilier, elle est susceptible de réaliser une plus-value. La plus-value est effective lorsque le prix de cession de l’immeuble est supérieur à son prix d‘acquisition.

Puisqu’il s’agit d’une société civile, les associés vont être imposés sur la plus-value réalisée en fonction de leur quote-part détenue dans le capital de la SCI. Il s’agit de plus-value immobilière.

La plus-value de SCI est imposée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 15,5% pour les prélèvements sociaux.  

Cependant il existe des cas d’exonération de taxation des plus-values immobilières :

•   Le bien immobilier est mis à disposition d’un des associés de la SCI, gratuitement, en tant que résidence principale ;
•   Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros  ;
•   Le bien immobilier vendu appartient à la société civile immobilière depuis plus de 22 ans . Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, vous échappez également aux prélèvements sociaux.

Il existe également des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Cependant lorsque la SCI est à l’impôt sur les sociétés, elle ne dispose plus d’un régime fiscal favorable en cas de revente d’un bien immobilier. Il est donc important que les achats reventes de la SCI ne soient pas requalifiés en activité de marchand de bien.

Important : pour un aperçu complet de l’imposition des plus-values de SCI , rendez-vous sur notre fiche dédiée.

Quelles sont les conséquences de la requalification de la SCI en marchand de biens ?  

Selon l’article 35 du Code général des impôts, les SCI qui achètent et revendent des biens immobiliers de façon habituelle afin d’en retirer un profit peuvent être requalifiées de marchand de biens.

Dans ce cas, la SCI supporte des conséquences fiscales :

• Elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés  ;
• Les ventes sont soumises à la TVA immobilière ;
• Les cessions de biens immobiliers ne bénéficient pas du régime des plus-values immobilières ;
• La SCI a des pénalités et des intérêts de retard pour redressement.

En résumé, l’achat revente en SCI n’est en principe pas possible, mais peut être toléré par l’administration fiscale lorsqu’il s’agit d’une activité ponctuelle dans un but non commercial.

Mise à jour : 13/01/2021
Rédaction :  Marion Reboul, diplômée d’un DESS en Droit, rédactrice juridique indépendante.