SASU immobilière : comment ça marche ? Le guide 2024

Vous voulez investir dans l’immobilier ? La SCI immobilière n’est pas l’unique option. Vous pouvez également créer une SARL immobilière ou une SAS immobilière. Constituée par un seul actionnaire, la SASU immobilière offre de nombreuses perspectives pour investir dans l’immobilier.

Caractéristiques, avantages et modalités de création de la SASU : on vous explique les étapes de création d'une SASU immobilière.

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

Le statut juridique de la SASU n'est autre qu'une SAS unipersonnelle composée d’une seule personne. Il s’agit d’une société commerciale à responsabilité limitée d’une grande souplesse. Cela signifie que votre patrimoine personnel est engagé uniquement à hauteur de votre apport dans le capital de la société.

Une SAS peut-elle acheter un bien immobilier ? Oui, la SAS et la SASU immobilière permettent d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Par ailleurs, vous pouvez également créer une SASU pour de la location immobilière.

Contrairement à une SCI qui a une vocation immobilière par défaut, mais qui nécessite la réunion d’un minimum de deux personnes, il est possible de créer une SASU immobilière seul.

Pour que la SASU soit considérée comme immobilière, il faut que l’associé unique apporte au moins un bien immobilier par le biais d’un apport en nature au moment de la création de la société. 

Pourquoi créer une SASU immobilière pour investir dans l'immobilier ?

Le statut de SASU en immobilier offre certes des avantages, mais présente également certains inconvénients qu'il faut connaître, afin de faire le bon choix pour votre projet.

Quels sont les avantages de la SASU immobilière ? 

La création d’une SAS immobilière, d’une SARL immobilière et d’une SCI est conditionnée à un minimum de deux associés. Si vous souhaitez investir seul dans l’immobilier il vous reste donc deux options : la SASU et l’EURL.

Les avantages de la SASU immobilière sont notamment les suivants :

• La possibilité d’investir seul dans l’immobilier tout en séparant son patrimoine personnel, de son patrimoine immobilier notamment dans le cadre d’un projet de location. En effet, s’il n’est pas possible de créer une SCI, il est tout à fait possible de choisir l’option de la SAS unipersonnelle pour entreprendre dans l’immobilier ;

• La nature commerciale de l’objet social de la SASU immobilier. Ce qui facilite grandement les activités d’achat-revente, de location meublée y compris le LMNP en société ou encore la location saisonnière. Par exemple, il est possible de créer une SASU construction-vente qui a pour objet uniquement la construction de biens immobiliers et leur vente immédiate ;

• Une souplesse de fonctionnement : le régime de la SASU suit un principe de libre-détermination des règles de gestion de l’entreprise. La seule obligation à respecter est la nomination d’un Président. Le Président pouvant être l’associé unique ;  

• Un régime social protecteur : le Président de la SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale. Il bénéficie donc d’une couverture sociale quasiment identique à celle des salariés (assurance maladie, retraite, etc) ;

• Pas de capital social minimum : la SASU immobilière peut être créée avec un euro de capital. Attention, au moins un bien immobilier doit faire l’objet d’un apport en nature au moment de la création de la société pour que la SASU soit considérée comme immobilière ;

• Une responsabilité limitée à l’apport de l'associé.

Quels sont les inconvénients de la SASU immobilière ? 

La SASU comporte également un inconvénient non négligeable : sa double imposition.  

En effet, une société commerciale classique est imposée à l'impôt sur les sociétés, mais peut opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée de 5 ans.

La SASU immobilière, quant à elle, ne peut pas exercer cette option et est soumise à l’IS en raison de la gestion de patrimoine immobilier.

La société est imposée, une première fois, au titre de l’impôt sur les sociétés et une seconde fois lorsque les dividendes de l’associé sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, si le président de la SAS est rémunéré au titre de son mandat social, le montant des cotisations sociales est relativement élevé.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients d'une SASU immobilier

Quelles sont les étapes de création d’une SASU immobilière ? 

Les formalités de création d’une SASU immobilière sont quasiment identiques à celles de la SAS. La seule différence, c’est que toutes les étapes de création de la SASU seront faites par l’unique associé.

Pour créer une SASU immobilière, il faut donc respecter les étapes suivantes :

1. la rédaction des statuts de la SASU immobilier ;
2. la constitution du capital social et l’apport du bien immobilier ;
3. la publication dans un journal d’annonces légales ;
4. le dépôt de la demande d’immatriculation de la SASU immobilière.

La rédaction des statuts de la SASU immobilier

La première étape pour créer une société de location immobilière sous forme de SASU immobilière consiste à rédiger les statuts de la SASU.

Il s’agit d’une étape très importante d’autant que la liberté statutaire offerte en SASU fait peser sur l’associé unique la responsabilité de les rédiger le plus précisément possible. C’est pourquoi, il peut être préférable de se faire accompagner par un expert.

En effet, les statuts sont la base de votre société. Ils doivent comporter un certains nombre d’éléments obligatoires telle que la dénomination sociale (le nom de votre société), le capital social, la forme juridique (SASU), l’objet social de votre SASU (gestion immobilière), l’adresse du siège social et le choix de votre exercice social et des dates de clôture.

La constitution du capital social et l’apport du bien immobilier

Comme toute société, la SASU doit avoir un capital social. Toutefois, même si son montant minimum exigé par la loi est de 1 euro, le capital social de la SASU immobilière obéit à des règles particulières.

En effet, pour être considérée comme une SASU immobilière, les statuts de la SAS unipersonnelle doivent impérativement mentionner que le capital social de la société est constitué d’au moins un bien immobilier.

Par conséquent, l’apport en nature, c’est-à-dire l’apport qui se matérialise par l’affectation d’un bien au capital de la société, est obligatoire dans une SASU immobilière.

Par ailleurs, l’apport en nature peut être complété par un apport en numéraire, c’est-à-dire en somme d’argent. 

Il est également possible de créer une SASU à capital variable. La SASU à capital variable permet à l’associé d'augmenter et de réduire le capital social sans avoir à effectuer une modification de ses statuts.

Une modification statutaire sera néanmoins nécessaire pour les changements de capital dus au retrait ou à l'ajout d’un bien immobilier.

Le capital social doit être déposé auprès d’une banque ou d’un notaire qui vous remet une attestation de dépôt du capital social. 

La publication dans un journal d’annonces légales

Ensuite, pour créer une SASU immobilière, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales.

Cette annonce doit préciser les informations suivantes : 

• la date de signature des statuts et s’il s’agit d’un acte sous-seing privé ou d’un acte notarié ;
• la forme sociale (SASU) ;
• la dénomination sociale ;
• l’objet social ;
• la durée pour laquelle la société est constituée (maximum 99 ans) ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• le nom, le prénom et l’adresse du président de la SAS ;
• le greffe du tribunal auprès duquel la société sera immatriculée.

Une attestation de publication dans un journal d’annonces légales vous est remise.

Le dépôt de la demande d’immatriculation de la SASU immobilière

Depuis le 1er janvier 2023, les formalités des entreprises doivent être effectuées obligatoirement en ligne sur le site internet du Guichet Unique. Cela vaut également pour la création d’une SASU immobilière.

Vous devez commencer par créer un compte, puis choisir Créer une entreprise. Un formulaire interactif est à compléter. Vous devez également télécharger les pièces justificatives suivantes :

• le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) ;
• un original des statuts signés par les actionnaires ;
• l’attestation de dépôt du capital social ;
• la copie de l’acte de nomination du président de la SASU, s'il n'est pas mentionné dans les statuts ;
• l’original de la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation ;
• copie recto-verso de la carte nationale d’identité ou du passeport, en cours de validité du dirigeant ;
• un extrait Kbis des dirigeants personnes morales le cas échéant ;
• un justificatif de domiciliation de la société (copie du bail, facture EDF, etc.) ;
• une copie de l’avis de parution dans le journal d’annonces légales.

Le règlement des frais de dossier se fait directement sur le site du guichet unique. 

Comment fonctionne une SASU immobilière ?

La SASU immobilière est dirigée par le Président de la SASU. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, de l’associé unique ou d’un tiers. Le président de la SASU représente la société à l’égard des tiers, il agit au nom et pour le compte de la société. Toutefois, il doit rendre des comptes à l’associé unique si ce sont deux personnes distinctes.

L’associé unique quant à lui est le seul à pouvoir approuver les comptes annuels, à décider de l’affectation du résultat et notamment de la distribution de dividendes ou non. Il est également seul décisionnaire quand il s’agit de modifier les statuts de la société. Toutefois, comme il est seul, il n’a pas besoin de tenir une assemblée générale à proprement parler pour prendre les décisions qui relèvent d’une décision collective en SAS. Il lui suffit de dresser un procès-verbal.

SASU immobilière, SARL immobilière ou SCI : quelles différences ?

Vous hésitez entre une SAS immobilière ou une SCI ? Il faut dire que SAS ou SCI sont les options les plus citées pour investir dans l’immobilier avec la SARL immobilière. Cependant, chaque forme sociale a ses propres spécificités : 

FAQ

Quel objet social prévoir pour une SASU immobilière ?

L’objet social de la SASU immobilière va dépendre de l’activité que l’associé unique souhaite exercer. Par exemple, l’objet social ne sera pas exactement le même pour une SAS de location meublée que pour une SASU qui fait de l’achat-revente. Mais de manière générique, l’objet social de la SASU immobilière peut être : l’acquisition, la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers.

Une SASU peut-elle acheter un bien immobilier ?

Oui, une SASU peut acheter un bien immobilier dès lors que cette activité est prévue dans son objet social. Ce sera notamment le cas s'il s'agit d'une SASU immobilière qui a justement vocation à acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

SAS immobilière ou SCI ?

Comment choisir entre SCI ou SAS pour investir dans l’immobilier ? Plusieurs critères sont à prendre en compte : 

• Souhaitez-vous entreprendre seul ou à plusieurs ? car la SCI ne peut pas accueillir un seul associé, tandis que la version unipersonnelle de la SAS (la SASU) existe ;
• Quel type d’activité immobilière allez-vous exercer ? puisque la location meublée en SCI n’est pas recommandée du fait du conflit entre la nature de l’activité commerciale et la nature civile de la SCI ;
• Quel régime d’imposition souhaitez-vous pour les bénéfices ? En ce qui concerne la SASU immobilier, l’impôt applicable est l’IS. Ainsi, la SAS est une bonne option si vous envisagez de laisser une grande partie des bénéfices dans la société pour les réinvestir. 

Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Pour créer une société pour investir dans l’immobilier, vous devez suivre les étapes suivantes : 

• choisir une forme juridique : SARL immobilière, SAS immobilière ou SCI ;
• rédiger les statuts ;
• constituer le capital social et le déposer ;
• publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• faire la demande d’immatriculation sur le guichet unique.

Si vous êtes un particulier qui exerce une activité de location meublée, vous pouvez choisir le statut LMNP sous certaines conditions.

Quelle structure juridique choisir pour investir dans l’immobilier ?

Plusieurs statuts juridiques permettent d’investir dans l’immobilier. Bien sûr, la SASU a des avantages et des inconvénients pour ce type de projet tout comme la SARL et la SCI. Pour faire votre choix, votre comparatif doit prendre en compte le projet immobilier envisagé (location meublée ou non, achat-revente, etc.), la situation fiscale actuelle des associés, le nombre d’associés, les envies de développement pour la suite.