
SARL immobilière : guide complet pour créer votre société
Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
En principe, votre SARL est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Il s’agit d’un impôt indirect sur la consommation. En fonction du chiffre d’affaires réalisé par la société, il est possible de choisir trois régimes différents. Ces derniers n’offrent pas tous les mêmes avantages.
TVA et SARL ? Quels sont les différents régimes de TVA ? Lequel est le plus favorable à votre situation ? Dans quel cas pouvez-vous être exonéré de TVA en SARL ? Avant de procéder à la création d'une SARL, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir sur la TVA.
Mini-Sommaire
À sa création, une SARL peut opter pour les régimes suivants :
☝️ Bon à savoir : le choix d’un régime de TVA n’est pas définitif. Il peut en effet être modifié à tout moment au cours de la vie sociale de la SARL, soit :
La franchise en base de TVA signifie que la SARL n’est pas assujettie à la TVA, tandis que les deux autres régimes imposent la réalisation d’une déclaration de TVA.
Pour en bénéficier, son chiffre d’affaires annuel ne doit pas excéder :
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la période de tolérance est supprimée. Il existe donc des seuils majorés à ne pas dépasser :
Si la SARL dépasse les seuils de franchise de base de TVA, elle est automatiquement assujettie au régime réel de TVA à compter du 1ᵉʳ janvier de l'année suivante. En revanche, si elle dépasse le seuil majoré, elle est assujettie au régime réel de TVA dès la date de dépassement.
À l'inverse, même si la SARL peut relever de la franchise de base de TVA, elle peut opter pour le régime réel simplifié si cela est plus intéressant pour elle. Ce sera notamment le cas, si elle réalise de nombreux achats pour son activité et qu'elle souhaite pouvoir récupérer la TVA dessus.
Pour bénéficier du régime réel simplifié de TVA en SARL, le chiffre d’affaires de la SARL devra être inférieur ou égal à :
Lorsqu’elle est assujettie au régime simplifié de TVA, la SARL effectue une déclaration annuelle de TVA et verse un acompte par semestre.
Une SARL est assujettie au régime réel normal de TVA dès lors qu’elle dépasse les seuils précédemment cités. Dans ce cas, elle doit alors déclarer mensuellement sa TVA. Il est possible d’opter pour une déclaration trimestrielle lorsque le montant de TVA nette due annuellement est inférieur à 4.000 €.
Gardez à l’esprit que dans tous les cas, une SARL peut dépendre de l’un de ces régimes si elle en exprime la volonté, sans nécessité d’atteindre les seuils légaux mentionnés plus haut.
☝️ Bon à savoir : en ce qui concerne la combinaison TVA et EURL, les régimes de TVA sont soumis aux mêmes seuils.
Le choix du régime de TVA en SARL va principalement dépendre du :
En principe, la SARL choisie son régime de TVA au moment de créer la société.
Le basculement d’un régime de TVA à un autre se fait automatiquement lors du dépassement des seuils de chiffre d’affaires. Cependant, il est possible de choisir volontairement un autre régime de TVA.
Ainsi, une SARL en franchise de TVA peut opter pour un régime réel d’imposition si elle le souhaite, de même qu’une SARL assujettie au régime réel simplifié de TVA peut opter pour le régime réel normal. La demande s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception au service des impôts (SIE), avant le 1er février de chaque année.
La fiscalité d’une SARL est intéressante, mais elle peut comporter certains avantages supplémentaires en fonction de l’activité qu’elle exerce.
La SARL immobilière (ou SARL familiale) est une SARL qui a pour objet la gestion de biens d’habitation cédés en location.
Exemple : une SARL en location meublée et la TVA sont une combinaison favorable pour une société exerçant une activité immobilière.
Elle est avantageuse sur le plan de la TVA, puisque ce statut juridique particulier permet d’effacer de l’impôt le revenu des locations immobilières tout en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation des biens. Les amortissements des biens ne sont par ailleurs pas intégrés dans le calcul de l’impôt, ce qui a pour conséquence de réduire le montant de la TVA exigible.
Une SARL est une société à responsabilité limitée. Il s'agit d'une société de personnes et d'une société commerciale. Les principales caractéristiques de la SARL sont :
Le fonctionnement de la TVA en SARL est le suivant :
Ensuite, si la différence entre TVA collectée et TVA récupérée est négative, l'entreprise doit verser la différence à l'Etat. Au contraire, si l'entreprise a payé plus de TVA qu'elle n'en a collecté, elle bénéficie d'un crédit de TVA.
Le taux de TVA par défaut est de 20 %. Mais il existe des exceptions en fonction du type de biens ou de services vendu. Ainsi, il existe des taux de TVA dérogatoires :
Note du document :
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Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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