SARL familiale et LMNP : comment ça marche ?

Vous voulez acheter un bien immobilier en famille ? Vous êtes non professionnel et vous voulez mettre en location votre bien immobilier commun ?

Deux informations importantes : d’une part, le dispositif de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet d’investir dans l’immobilier et d’autre part, vous avez la possibilité de créer une SARL de famille ou de créer une SCI.

Le régime LMNP couplé avec la SARL familiale vous permet de bénéficier d’un régime extrêmement favorable !

SARL de famille et LMNP : définition

LMNP et SARL de famille sont deux statuts qui peuvent être utilisés simultanément pour créer une société dont l’objet social est la location meublée. Voyons en quoi consiste chacun d’eux avant de voir comment ils peuvent fonctionner ensemble.

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ? 

La SARL de famille est une SARL classique, sauf que tous les associés sont membres d’une même famille (parent, enfant, frères et sœurs, conjoints mariés ou pacsés). 

Les formalités de création d’une SARL familiale sont les mêmes que pour la création d’une SARL classique (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation).

Il n’est pas nécessaire de spécifier dans les statuts de la société qu’il s’agit d’une SARL familiale, car il s’agit d’un statut fiscal. Ce statut s’obtient sur demande auprès des impôts dès la création de la société ou au cours de sa vie.

Pour bénéficier du régime de SARL de famille, il faut que :

• les conditions de validité soit réunies : être lié par lien de sang ou d’alliance ;
• les associés soient d’accord pour opter pour ce statut ;
• une demande écrite au service des impôts jointe au procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire faisant preuve de l’accord de tous les associés soit envoyée.

Vous pouvez opter à tout moment pour ce régime ainsi que l’annuler en toute liberté.

La SARL familiale est donc une société commerciale, mais avec des avantages fiscaux particuliers.

Contrairement à la SARL traditionnelle qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les associés de la SARL de famille peuvent opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) de manière définitive (contre 5 ans pour une SARL classique).

Opter pour l’impôt sur le revenu vous permet de n’être imposé qu’au titre de l’IR en cas de bénéfices (les SARL classiques sont imposées deux fois : au titre de l’impôt sur les sociétés puis au titre de l’impôt sur le revenu).

Vous pouvez également utiliser les déficits de la SARL en imputant, à la hauteur de vos parts sociales, le déficit subi par la SARL dans votre imposition personnelle.

Le statut de la SARL familiale vous permet aussi de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée en cas de cession de parts. 

Comment fonctionne le régime LMNP ?

L’activité de location LMNP est une activité encadrée juridiquement et peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. Le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite la réunion de différentes conditions. 

En effet, vous êtes éligible au régime de la location meublée à titre non professionnel si les recettes locatives de votre foyer fiscal ne dépassent pas 23.000 € par an et sont inférieures à 50% des revenus annuels globaux. 

Les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez alors le choix entre deux régimes pour déclarer les loyers perçus :

• Le micro-BIC : ce régime s’applique automatiquement si vos loyers sont inférieurs à 77.700 €. Un abattement de 50% s’applique (vous ne payez des impôts que sur 50% de vos recettes). Ce régime est donc intéressant si vous n’avez pas de charges trop importantes (inférieur à 50% de vos recettes). Vous pouvez néanmoins opter volontairement pour le régime réel.
  
  
• Le régime réel : ce régime s’applique automatiquement si vos loyers sont supérieurs à 77.700 €. Ce régime vous permet de déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges relatives à la location (intérêts bancaires, taxes foncières, entretien et travaux, etc.). Le régime réel est donc plus avantageux si vous avez des charges importantes.

SARL de famille et LMNP sont-ils compatibles ?

Le régime de loueur meublé non professionnel n'impose pas la création d'une société pour en bénéficier. Toutefois, si vous souhaitez investir dans la location LMNP à plusieurs, il est préférable de monter une société plutôt que de rester en indivision. Il faut alors choisir la forme sociale adéquate. Or, la location meublée est une activité commerciale par nature. Elle ne peut pas êtres exercée sous toutes les formes juridiques. Néanmoins, la SARL étant une société commerciale, il est tout à fait possible de faire de la location meublée via une SARL de famille. Par conséquent, SARL de famille et LMNP sont parfaitement compatibles.

Pourquoi opter pour la SARL de famille pour devenir LMNP ?

Il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c'est-à-dire une SARL immobilière familiale dont l’objet social serait la location meublée non professionnelle.

SARL de famille et location meublée sont donc compatibles. Cela permet à plusieurs membres d’une même famille de s’associer pour acheter un bien immobilier à plusieurs en vue de le meubler et de le mettre en location. La mutualisation des coûts permet d’accéder plus facilement à ce type d’investissement. 

De plus, la SARL de famille permet de faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers. En effet, au décès de l’un des parents associés, ce n’est pas le bien locatif qui est transmis aux descendants, mais les parts sociales de la SARL. Les démarches sont beaucoup plus simples, les frais de mutation moindre, et les descendants étant déjà associés dans la société, il n’est pas nécessaire de faire jouer la clause d’agrément. En outre, la SARL de famille permet aussi de transmettre facilement une partie de son patrimoine de manière anticipée, que ce soit via une donation avec réserve d’usufruit des parts sociales ou une donation d’usufruit.

Quelles sont les conditions pour créer une SARL de famille en LMNP ?

Pour créer une SARL de famille en LMNP, il est nécessaire de réunir les conditions d’éligibilité à la SARL de famille et au statut de loueur meublé non professionnel. À savoir :

• réunir au moins 2 associés de la même famille, c’est-à-dire des ascendants ou descendants en ligne directe, entre frères et sœurs ou encore entre conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité ;
  
  
• exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée est une activité commerciale ;
  
  
• avoir un capital social minimum de 1 € ;
  
  
• mettre en location un appartement meublé ou une maison meublée ou un bien meublé dans une résidence de services ;
  
  
• réaliser des recettes fiscales ne dépassant pas le seuil maximal de 23.000 € et qui ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal de chaque associé.

Comment créer une SARL de famille en LMNP ?

La création d’une SARL de famille en immobilier nécessite de respecter les étapes de constitution d’une SARL classique :

1. rédaction des statuts de la SARL ;
2. nomination du gérant ;
3. dépôt du capital social chez un dépositaire habilité (banque, notaire ou avocat) ;
4. publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
5. réalisation des formalités de création en ligne.

Lors de la création de la société ou plus tard au cours de sa vie, il est possible de demander à l’administration fiscale de bénéficier du statut de SARL de famille dès lors que vous remplissez les conditions, afin d’être imposé sur l’impôt sur le revenu et non à l’IS.

De même, l’associé de la SARL de famille peut réaliser une déclaration pour bénéficier du statut de LMNP. Pour cela, il doit se déclarer entrepreneur individuel puis cocher la case "loueur meublé non professionnel". Cette démarche doit être accomplie dans les 15 jours suivants la location du bien immobilier.

Comment fonctionne la SARL de famille sous le statut LMNP ?

SARL de famille et LMNP : les obligations fiscales

Chaque associé de la SARL de famille LMNP, la fiscalité nécessite de déclarer la part des recettes locatives correspondant à la quote-part qu’il détient dans le capital social.

Par exemple, si un associé détient 30 % des parts sociales de la SARL de famille en LMNP et que celle-ci a enregistré 20.000 € de recettes locatives sur l’année fiscale, l’associé doit déclarer 6.000 € de revenus locatifs, soit 20.000 x 30 / 100.

Ce montant doit être déclaré dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels (BIC).

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, un abattement de 50 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale. Cela signifie que seulement la moitié des revenus déclarés au titre de l’activité locative sont pris en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu.

Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges payées durant l’année pour réduire l’assiette du calcul de l’impôt sur le revenu.

SARL de famille et LMNP : les obligations sociales

En ce qui concerne la SARL de famille LMNP, les cotisations sociales ne sont pas exigibles.

Ce n’est que si le seuil de 23.000 € venait à être dépassé que l’activité serait automatiquement requalifiée en LMP, c’est-à-dire en loueur meublé professionnel. Dès lors, la société devrait régler des cotisations sociales.

Cependant, la SARL de famille en LMNP doit s’acquitter des cotisations sociales attachées à la fonction de gérant. Les associés non-gérants, quant à eux, ne font l’objet d’aucune cotisation sociale.

SARL de famille et LMNP : les amortissements

L’amortissement est une notion de comptabilité qui permet de prendre en compte le coût d'acquisition du bien, de sa dépréciation et de sa durée d’utilisation.

L’amortissement LMNP est le fait de pouvoir déduire chaque mois les loyers perçus du prix d’achat de l’immeuble.

Le résultat sera alors déficitaire, mais la trésorerie sera positive. La trésorerie pourra servir à financer l’achat d’un autre bien immobilier et ainsi de faire croître le patrimoine de la SARL familiale et d’augmenter le montant des revenus locatifs.

SARL de famille et LMNP : les plus-values immobilières

Dans le cas d’une SARL familiale, les associés sont soumis à l’Impôt sur le revenu. Le régime des plus-values LMNP ne prendra donc pas en compte dans le calcul les amortissements comptables déduits tout au long de la location.

Vous bénéficiez donc des avantages des amortissements lors des revenus immobiliers, mais sans subir l'inconvénient lors de la plus-value.

En SARL de famille, la plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix d’achat augmenté des frais d'acquisition et le prix de revente.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SARL familiale en LMNP ?

Tout comme n’importe quel statut juridique, la SARL de famille en LMNP présente des avantages, mais aussi certains inconvénients.

SARL de famille et LMNP : les avantages

Concilier une SARL familiale et la location meublée non professionnelle ? Le montage d’une SARL de famille et du régime de la location meublée non professionnelle est possible et très avantageux.

Tout d’abord, en LMNP la fiscalité présente plusieurs avantages tels que :

• le choix entre le régime micro-BIC avec l’abattement de 50 % et le régime réel qui peut être plus avantageux en cas de charges importantes ;
• la possibilité de récupérer la TVA en cas d’achat d’un bien meublé dans une résidence de services neuve ;
• les amortissements ;
• la plus-value.

Par ailleurs, cela permet d’optimiser la transmission par voie successorale.

SARL de famille et LMNP : les inconvénients

Les obligations déclaratives, fiscales et comptables

Le régime réel LMNP implique le respect d’obligations comptables qui nécessite de faire appel à un expert-comptable. Un certain nombre d’obligations déclaratives (dépôt des comptes par exemple) et légale (AGE ou AGO) sont également exigées.

Ces obligations peuvent engendrer un certain nombre de frais. Pour que l’opération immobilière envisagée soit rentable, il faudra réfléchir à la proportionnalité entre ces frais et les revenus locatifs attendus.

La distribution des revenus entre associés 

L’amortissement de la SARL de famille en LMNP entraîne une absence de bénéfice qui empêche la distribution de revenus aux associés. La rémunération des associés interviendra uniquement à la revente du bien immobilier par le mécanisme de plus-values.

SARL de famille LMNP ou SCI : que choisir ?

Quand il s'agit de mettre un bien en location, la question de créer une SCI, y compris une SCI de famille, se pose. Toutefois, par définition, la SCI est une société civile. Elle ne peut donc pas exercer une activité commerciale à l'instar de la location non meublée. Toutefois, il est possible d'allier SCI de famille et LMNP si cette activité ne représente qu'une part minime des revenus de la société. Sinon, si une SCI fait du LMNP, elle est automatiquement soumise à l'IS.

Par conséquent, si vous souhaitez faire de la location meublée l'activité principale de votre société, il est préférable d'opter pour une SARL de famille.

FAQ

Quels sont les avantages d’opter pour le régime LMNP ?

Les principaux avantages du régime LMNP sont de nature fiscale. Ils concernent les amortissements, la déduction des charges, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, la plus-value immobilière en cas de revente.

Qu’est-ce qu’une SARL familiale immobilière ?

Une SARL familiale immobilière est une SARL dans laquelle tous les associés sont membres d’une même famille et dont l’objet social porte sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. 

Comment déclarer les revenus d'une SARL de famille ?

Le dirigeant de la SARL de famille doit déclarer les revenus de la société auprès de l'administration fiscale. Ensuite, chaque associé doit déclarer la part de revenus locatifs correspondants à la quote-part de capital social qu'il détient au moment de sa déclaration annuelle de revenus. Il doit le faire dans la catégorie des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC).

Quelle société choisir pour faire de la location meublée non professionnelle ?

Pour vous lancer dans une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), vous n’êtes pas obligé de créer une micro-entreprise ou une société. En effet, il n’est pas obligatoire d’être enregistré au RCS. Toutefois, vous avez la possibilité d’exercer en tant que LMNP dans le cadre d’une société. Il peut notamment s’agir d’une SARL de famille ou d’une SCI.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• Article 239 bis AA - Code général des impôts
• Article 515-1 - Code civil
• Article 34 - Code général des impôts