Comment faire un acte de vente pour un bien immobilier ?

L’acte de vente est un acte juridique qui atteste la cession d’un bien immobilier auprès de son acquéreur. De la rédaction du document au coût de la procédure, en passant par les démarches réalisées après sa signature, Legalstart fait le point sur l’acte de vente.

Qu’est-ce qu’un acte de vente ?

L’acte de vente est un acte juridique qui officialise la vente d’un bien immobilier entre l’acheteur et le vendeur. Il peut concerner un appartement, un parking, un terrain nu ou bien encore une maison.

Acte de vente : les mentions obligatoires

Pour être valable, l’acte de vente doit comporter les éléments suivants :

• la date et le lieu de signature de l’acte ;
• le nom et le lieu d’établissement du notaire ;
• les informations relatives au bien (adresse, date du précédent acte de vente, descriptif détaillé, existence ou non d’une hypothèque/servitude, date de disponibilité, etc.) ;
• informations relatives à la copropriété ;
• le prix de vente, montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement ;
• le mode de paiement (avec ou sans prêt immobilier) ;
• les informations sur les signataires (nom, prénom et adresse du domicile) ;
• la signature des parties ;
• la mention que les parties ont bien lu l’acte ou qu’il leur a été lu ;
• la mention des annexes ;
• la signature des annexes par le notaire ;
• le numéro de chaque page, avec le nombre total de pages indiqué à la fin de l’acte ;
• le nombre de blancs et de mots barrés. 

En outre, le cas échéant, l’acte de vente peut aussi inclure les mentions suivantes :

• les conditions suspensives ;
• le fait que les parties ne savent pas écrire ;
• l’identité du clerc de notaire qui reçoit l’acte, ainsi que son assermentation et son habilitation ;
• le nom, le prénom et le domicile des témoins ;
• les informations relatives au droit de réflexion, s’il n’y a pas eu de promesse de vente.

Quelle est la différence entre un acte de vente et un compromis de vente ?

L’acte de vente immobilier constitue l’une des dernières étapes du processus de vente. Il ne doit pas être confondu avec le compromis de vente. Ce dernier constitue un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur à un prix déterminé, et l’acheteur s’engage en retour à lui en payer le prix. 

S’il n’est pas obligatoire, il est recommandé pour attester de l’accord mutuel des deux parties. En général, ce document intervient en vue de repousser le moment de la conclusion du contrat de vente pour des raisons financières ou pratiques. 

Cet avant-contrat inclut généralement une clause de rétractation d’une durée de 10 jours. Les acquéreurs disposent alors d’un délai pour mûrir leur réflexion. Le cas échéant, ils peuvent se rétracter sans devoir se justifier ou verser un dédommagement au vendeur du bien immobilier. Il peut aussi inclure des clauses suspensives, comme le fait d’obtenir un prêt bancaire avant de signer l’acte de vente. 

Le compromis de vente indique également le délai à respecter avant de signer l’acte de vente définitif du bien immobilier. Cette durée est généralement de 2 à 3 mois. Elle permet aux acquéreurs d’entamer les démarches administratives pour obtenir un prêt bancaire, et aux notaires de préparer les documents dont il a besoin pour établir l’acte de vente. 

Le compromis de vente peut être établie selon deux modalités :

• la rédaction d’un acte sous signature privée. Le document est alors rédigé par les particuliers, avec ou sans l’aide d’un agent immobilier. Il est cependant conseillé de disposer de solides connaissances juridiques pour le rédiger, car il doit contenir certaines mentions obligatoires ;
• la rédaction d’un acte authentique. Le compromis est alors rédigé par un officier public compétent. Il peut s’agir d’un notaire, d’un officier d’état civil ou d’un commissaire de justice. 

De plus, l’acte de vente et le compromis de vente sont à distinguer :

• de la promesse unilatérale de vente. C’est un document qui n’engage que le vendeur. Il promet qu’il vendra un certain bien immobilier à une personne déterminée. L’acquéreur, quant à lui, a la possibilité de se rétracter ;
• du sous-compromis de vente. C’est une transaction immobilière permettant à un acheteur de céder le compromis de vente déjà signé avec le vendeur à un nouvel acquéreur.

À quel moment faut-il rédiger un acte de vente ?

L’acte de vente d’une maison ou encore d’un appartement est rédigé lorsque le bien s’apprête à être acheté par l’acquéreur. Le document officialise la cession du bien immobilier. L’acheteur devient alors le nouveau propriétaire. 

De fait, l’acte de vente doit être signé par le vendeur et par l’acquéreur. Si l’un d’eux ne peut pas être présent, il peut se faire représenter par un tiers, s’il détient une procuration sous signature privée. Cette personne doit alors être mentionnée dans l’acte de vente.

Qui peut rédiger un acte de vente immobilier ?

La rédaction d’un acte de vente est effectuée par un notaire. En effet, contrairement au compromis de vente et à la promesse de vente, l’acte de vente doit nécessairement être établi sous la forme d’un acte authentique. Il n’est donc pas possible de rédiger un acte de vente sous seing privé. De fait, que vous soyez agent commercial immobilier ou que vous ayez ouvert votre agence immobilière, vous n’avez pas le droit de rédiger vous-même un acte de vente.

Combien coûte un acte de vente ?

L’acheteur doit payer l’intégralité du prix du bien et des frais de notaire le jour de la signature de l’acte de vente. Les frais s’élèvent généralement autour de 7 à 8 % du bien lorsque celui-ci est ancien, et 2 à 3 % lorsqu’il est neuf. Les frais notariés se composent des éléments suivants :

• la rémunération du notaire, qui comprend notamment la rédaction de l'acte de vente et le tarif des consultations ;
• les taxes et les droits collectés par le notaire et reversés au Trésor public (taxe de publicité foncière, droit d'enregistrement, ou encore taxe sur la valeur ajoutée) ;
• les frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur, comme l’extrait de cadastre.

Le mode de calcul des émoluments (de la rémunération) du notaire est le suivant : 

 Le montant de la taxe de publicité foncière (TPF), quant à lui, varie selon les départements et l’ancienneté du bien acheté. Si le bien est ancien, il y a l’application d’un taux normal. Si le bien est récent ou s’il s’apprête à être achevé, c’est le taux réduit qui est pris en compte. Le pourcentage de taxe foncière sur le bien est le suivant : 

 Il faut aussi ajouter à ces taxes le règlement de la contribution de sécurité immobilière, dont le taux est de 0,1 %.

Que se passe-t-il après la signature de l’acte de vente ?

L’acheteur reçoit les clés du bien immobilier de la part du notaire une fois l’acte de vente signé et le versement des frais de notaire. Le notaire lui remet également les attestations de propriétés, nécessaires pour entamer les démarches administratives, comme la souscription d’un contrat d’assurance, ou d’un abonnement pour l’eau, l’électricité ou le gaz. 

De son côté, le vendeur doit informer sa compagnie d’assurance de la cession du bien. Il doit lui faire parvenir la date de vente du bien, afin que le contrat soit résilié ou transféré au nom de l’acquéreur. 

Par la suite, le notaire réalise plusieurs formalités, comme l’enregistrement auprès du service de publicité foncière ou du bureau du cadastre. Il reçoit ensuite l’acte de propriété cachetée par l’administration fiscale. Le délai de réception de ce document par l’acquéreur est généralement de 6 mois après la signature de l’acte de vente.

FAQ

Peut-on se rétracter après la signature d’un acte de vente ?

Oui, il est possible de se rétracter après la signature d’un acte de vente, uniquement dans les cas suivants : vice caché, vice du consentement, lésion ou non-respect de l’obligation de délivrance.

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier ?

Lorsque des acquéreurs trouvent un bien qu’ils désirent acheter, ils doivent adresser une offre d’achat au vendeur. Si elle est acceptée, ils peuvent demander un crédit immobilier auprès de leur banque. Il est conseillé de signer également une promesse de vente, afin de cadrer et de sécuriser la transaction, avant de signer enfin l’acte de vente qui conclut l’achat.

Quels documents remet le notaire au vendeur ?

Le notaire conserve l’acte de vente original. L’acheteur ne reçoit pas de documents spécifiques. Il a toutefois la possibilité de demander une copie de l’acte. 

Principale source législative et réglementaire :

• décret n°71-941 du 26 novembre 1971